越南的房地产市场动荡解释了
越南的房地产市场陷入困境，销售量下降，资本稀缺和许多计划放慢脚步。但这并不全都是厄运和忧郁，外国投资者准备好从当前的低迷中受益。在本文中，我们将探讨导致这些挑战，它们的产生以及外国公司可以在市场上找到机会的原因。
在2019年左右的十年左右，越南的房地产市场经历了快速增长。由于中产阶级从乡村和城市的公寓里骑着一波经济发展，建筑物的上升速度不大。
。可容纳所有这些新的购房者，但是占用了大量资本。房地产公司正在从拳头手中借贷，并发行了数十万美元的债券，以满足需求。
，但随后发生了Covid-19，越南的购房者从公牛变成了熊。这引发了从一开始就过度使用的房屋销售和许多房地产公司的经济低迷，发现自己没有现金，无法借钱。
面临流动性危机，其中许多公司转向越南的债券市场。这导致了债券发行的巨大跃升。 2020年，越南的当地货币公司债券价值120亿美元。然而，到2021年底，该数字已翻了一番，达到260亿美元，其中大部分与房地产市场有关。
然而，越南房地产部门的融资成功重新布线是短暂的。边境以北，中国的第二大房地产开发商坚持了越南媒体将对“债务炸弹”（或者也许是“手部”）配音，这将对包括在越南在内的全球市场造成严重破坏。
。聚光灯在evergrande默认
之后找到房地产市场当2021年底Evergrande违约时，它贯穿了全球市场。一家公司的损失损失了近3000亿美元的债务可能会造成的，在越南很少有损失。
很少。在政治，经济和结构上与北方的邻居非常相似，越南的消费者，投资者和监管机构开始提出一个问题：这会发生在这里吗？
消费者和投资者的情绪诺言，越南房地产部门发现自己受到了越来越多的审查，随着监管机构致力于隔离和纠正全身问题。
然而，这一切都开始了，因为越南从共同的19日大流行带来的长时间锁定中出现。在大多数情况下，最严重的大流行已经过去，疫苗接种率很高。从宏观的角度来看，讨论已经从预防转移到控制 - 重新开放边界已经上升了议程，很快就会开始全面的经济复苏。
但是，当然，俄罗斯和乌克兰参加了战争。
战争推动Currency控制成混合物
由于东欧的战争，越南两个主要出口市场的通货膨胀率猖ramp，欧盟和美国在比一个方面对越南构成了一个问题。。一方面，通货膨胀率上升导致这些国外市场的消费者收紧了他们的皮带。在越南，这意味着制成品的订单，尤其是在服装和纺织品中，开始下降。
在上下文中，美国和欧盟在2022年分别占越南总计3713亿美元的总出口总额，分别为760亿美元和1009亿美元，或合计为1.85亿美元，几乎是50％。
> >从这个角度来看，订单的小额下降有可能对越南的经济产生很大的影响 - 一些制造商实施了裁员以在低迷中生存。
，但更重要的发展是欧洲中央银行和美国美联储都提高利率以限制B通货膨胀。这加强了欧元和美元，对当地货币施加了向下压力。
这是一个关键的发展。越南东部是货币量大的货币，越南中央银行越南越南银行（SBV）努力使货币稳定在绿色背道而驰。它通过多种机制来做到这一点，包括买卖外国储备，调节信贷增长，当然还可以根据需要提高或降低利率。
幸运的是，对于越南的房地产行业，2022年初，越南的外国储备在1009亿美元以上。这远高于建议的三个月进口，这意味着SBV可以避免在一段时间内提高利率，甚至可能完全。
逮捕了大亨，利率上升
，但这是在2022年3月，全球经济体适应了他们的新战争，越南的房地产市场开始出现裂缝，这些房地产市场与不足和阴暗交易的指控有关。这最终以房地产开发商FLC的董事长Trinh van Quyet逮捕。
针对Quyet的指控以股票市场操纵为中心，他在未通知州证券委员会的情况下卸载了7480万股公司的股票。
此设置警报铃响。
FLC在房地产领域众所周知，越南各地的工业，商业和住宅房地产项目都在遍布越南。 Quyet逮捕的消息使投资者和房地产部门再次开始冻结。
9月份的利率上涨进一步加剧了这一情况，该利率在大多数类别中高达1％ - SBV竭尽全力以保持董事的控制权，但通货膨胀率，尤其是在美国，尤其是在正常的范围中，SBV却燃烧了它S外国储备很快。
公司债券市场改革生效
越南的债券市场在为房地产市场中几个大型参与者的邪恶活动提供资金中所扮演的角色并未在监管机构上丢失，并于2022年9月宣布了一波改革。这些浪潮在第65/2022222222/ND-CP的法令中概述（65号法令）。
65）。法令65详细介绍了市场的许多变化，但三项关键改革却脱颖而出：
- 投资者将被要求被认证为“专业投资者”，这意味着他们知道他们知道自己承担的风险；
- 将对高价值债券发行的信用评级强制性；并且，
- 将消除公司通过债券筹集资金简单增加资本的能力。相反，公司只能将资金用于特定项目或重组债务。
但是，这些改革尽管像它们一样高尚，但可能太过了太早了。债券市场尚未准备好重新绘制竞争环境，对与错，这些改革产生了不利影响。债券市场迅速堵塞，阻碍了房地产公司的现金流量，其中许多现在与越南两年来上述第一率上升。
。被捕的第二个大亨，二流的上升
在2022年的大部分时间里，房地产部门对渎职行为的镇压持续了偶尔的逮捕或两人在当地媒体上造成了一个小的涟漪。但是当我的局域网Truong My Lan，房地产公司Van Thinh Phat Holdings Group的主席时，于2022年10月被捕，这开始发生变化。
据称，lan犯了债券欺诈行为，以数千万美元的成绩，但不一定是她的逮捕成为全国头条新闻。取而代之的是，有传言称van Thinh Phat Holdings Group与Saigon商业银行有联系。这导致了银行运营，使房地产交易所Tor的麻烦以及债券市场的麻烦再次在公共话语中占据中心位置。
值得注意的是，这只是SBV介入并将银行置于“特殊审查”之下的暂时性。也就是说，损坏已经造成；消费者和投资者对越南房地产部门的信心再次受到打击。
，但在2022年秋天吹向越南房地产部门，并没有止步于此。
随着北美和欧洲的通货膨胀率继续向上趋势，董事上的压力加剧，并以速度下降的外币储备，SBV第二次转移了利率。 LAN被捕后的几周（10月25日），所选产品的利率提高了1％，进一步增加了借贷成本。
衰退延伸到新年
在12月底，制造订单降低了，利率上升，住宅房地产市场或无数停滞不前。债券马克与前一年相比，T仍然相对冻结，消费者的信心固执地拒绝无限期搁置一系列房地产项目。
越南的房地产部门已经通过林格，没有任何迹象很快就会减轻。
根据一般统计局的数据，在2023年的前两个月，总共235家房地产公司倒闭了，比2022年的前两个月增加了20％。
。很明显，在这一点上，可能需要采取进一步的冻结市场的步骤。
除此之外，外国公司的前景明显不同。
外国房地产公司的合适时机
本周早些时候，据报道，新加坡的Capitalland正在考虑从越南的Vinhomes购买价值20亿美元的房地产项目。
双方都没有确认这笔交易，但是如果收购通过，那将是一个在一年中最重要的交易中，可能还有更多遵循。
虽然越南房地产部门面临的挑战主要仅限于住宅房地产和当地公司，但与越南公司合作的外国公司必须确保他们完全了解其合作伙伴资本的起源，以及其合作伙伴和供应链的起源。
。。。已经搁置了几个项目，使成千上万的购房者不确定何时可以搬进新家。结果，对房地产部门的消费者情绪下降了。
但是，这种情况可能不一定有害，因为消费者可能仍然渴望拥有房屋，但更喜欢更知名和知名的国际品牌。因此，希望合并或收购房地产业务的外国公司可能会发现这是一个绝佳的机会。
公司渴望进入或扩大其存在越南市场还可能发现，现金短缺的国内公司正在寻找国际支持，并可能愿意提供折扣。
尽管如此，外国和国内企业都必须问自己这种动荡将持续多长时间。
截至目前，越南的房地产部门是混合袋
全球通货膨胀开始稳定，全球经济的转折点可能与众不同。这对于更广泛的宏观经济稳定性都很好。
也就是说，驱逐不良行为者从房地产市场出发的动力几乎没有屈服的迹象。
还于3月5日发布了有关债券市场法规（法令08）的新法令，该法令在第65号法令中概述了一些债券市场改革。目前很难确定这时对市场的影响将是什么，但到目前为止，接收人数大多是积极的。
。然后上周降低了利率，部分是为了刺激R的恢复EAL房地产部门。但是，仍然不清楚推动利率提高利率的全球因素已经完全消退，这给当地房地产公司带来的任何增长都可能是短暂的。
最终，现在说出积极的消费者和投资者情绪可能返回市场还为时过早。在此期间，缓慢而稳定，谨慎的方法应该帮助企业在这些陷入困境的水域中浏览。
短期疼痛可能导致长期增长
在过去的三到四年中，房地产部门受到了严重打击。但是，这不是一个很好的开始。在Covid-19之前，许多房地产公司都过度渗透了，这些公司搬家的破坏速度将它们带入危险领域。
从这个角度来看，Covid-19，然后是东欧的战争可能是唤醒到所需的行业。
前进，更可持续的债券市场以及更谨慎和周到的房地产脱衣舞的方法佩门特可以为越南提供更稳定的房地产市场。这将使整体经济的基础升高，甚至可能是长期实力，更广泛的经济增长的动力。