美国学生住宿市场规模和份额

美国学生住宿市场分析

2025年美国学生住宿市场规模预计为228亿美元，预计到2030年将达到332.7亿美元，预测期内复合年增长率为7.85% （2025-2030）。尽管宏观经济存在不确定性，但扩张仍在继续，因为国际学生入学人数已反弹至 105.7 万人以上，这是四十年来最大的单年增幅。到 2025 年，贷款到期金额将超过 80 亿美元的再融资浪潮正在释放新资本，推动一级大学城的资产重新定位。到 2025 年，新床位供应紧张，仅新增 26,000 个床位，这让房东拥有定价权，因为 costar.com 的入住率超过 94%。运营商正在采用公私合作 (P3) 框架，以转移交付风险，同时加快进度；加州大学默塞德分校 13 亿美元的计划现已为多达 10,000 名学生提供服务按时间和预算。预测性租赁工具等技术平台可将换房请求减少 35%，并将入住率推至 90% 以上。

美国学生住宿市场趋势和见解

国际学生人数激增

在入学人数增加和学生偏好不断变化的推动下，美国的国际学生市场继续呈现强劲增长。2023 年，国际学生人数超过 105.7 万人，分析师预计到 2030 年印度入学人数将超过 50 万人。虽然加利福尼亚州和纽约州占所有外国学生的四分之一，德克萨斯州、伊利诺伊州和佛罗里达州等州的增长最为显着，为此，服务提供商正在推出性别包容的房间、文化定制的设施以及与签证周期同步的灵活租赁条款。S 校区现在提供性别包容的住房，83% 的校区允许情感支持动物。这种稳定的需求，特别是来自以 STEM 为重点的机构的需求，确保了稳定的收入来源，并提高了具有良好学术声誉的二级市场的占有率^{[1]Mirka Martel，“2024 年国际教育交流门户开放报告”，国际教育研究所， iie.org}.

机构和私人资本流入不断增加

在强劲的收益率和不断变化的市场动态的推动下，美国学生住房市场正在见证大量投资活动。 2024 年初，KKR 投资 16.4 亿美元从 Blackstone 收购了一个投资组合，而 Greystar 则投资 6 亿美元用于三个混合用途园区项目。凯德雅诗阁信托等全球投资者经常被现金收益率所吸引EBITDA 超过 7%。据 Hospitalitynet.org 报道，CapitaLand Ascott Trust 报告称，哥伦比亚标准酒店的预租率为 99%。 Walker & Dunlop 预计到 2025 年再融资 8-100 亿美元，为新进入者创造扩大规模的机会。流动性正在压缩上限利率并鼓励投资组合聚合，推动市场更接近机构标准。这些趋势凸显了美国学生住房行业的日益成熟和吸引力。

高等教育招生规模的持续扩大

创纪录的入学人数正在重塑大型公立大学的住房动态。密歇根大学等机构正面临严峻的学生床位比例问题，据报道，每张床位容纳 1.99 名学生 (costar.com)。为了应对容量挑战，佐治亚理工学院投资 1.17 亿美元建设一座拥有 860 个床位的宿舍，计划于 2026 年开放。人口趋势和研究生项目的扩展推动了入学人数的增长，延长学生平均停留时间。大学越来越多地采用 P3 交易来扩大住房规模，同时不会给资产负债表带来负担；例如，佛罗里达大西洋大学的 1.17 亿美元计划很快就得到了州政府的批准。这些发展共同推动了一级和二级校园中心的基本需求，标志着大学住房战略的变革时期。

公私合作模式的扩展

公私合作伙伴关系（P3）正在成为高等教育基础设施发展的变革性方法。加州大学默塞德分校耗资13亿美元的P3在预算范围内按时成功交付了10,000张新床位，展示了大型项目的可行性。普渡大学的 1,300 个床位计划采用了 65 年的可用支付结构，使大学能够监督住宿生活，而私人合作伙伴则负责管理执行。美国校园社区通过其 ACE 融资模式，将租金限制在低于市场水平的水平消除并转移大学资产负债表上的项目风险。随着 2025 年利率稳定，交易经济效益正在改善，推动全国范围内 P3 管道的加速发展。随着旗舰学校越来越多地将 P3 纳入其战略计划，这种模式正在重塑校园发展的未来。

负担能力危机和持续的供应缺口

美国学生住房市场将在 2024 年面临重大挑战。超过 40% 的四年制学生表示住房不安全，因为供应落后于新入学数万个床位。沿海大都市的高地价阻碍了经济适用房的发展，迫使学生选择距离较远或不合格的住房。大学正在修改分区法规，以允许建造更高的建筑，但授权周期的延迟导致进展缓慢。这一短缺导致共享房间的复合年增长率达到 11.40%，对价格敏感的学生优先考虑负担能力而不是隐私。如果不加速建设，租金涨幅预计将超过通胀，从而进一步给市场带来压力。

建筑和财务成本不断上升

建筑行业在复杂的经济格局中继续面临重大挑战。 2024年，材料价格飙升，众多监管机构离子正努力解决熟练劳动力短缺的问题。尽管利率在 2025 年趋于稳定，但仍徘徊在 2023 年之前的水平之上。这种情况导致预计收益率收紧并推迟了项目开工。为了管理成本，开发商正在转向价值工程和模块化设计。然而，许多准备采取行动的项目仍处于搁置状态，以寻求更清晰的成本洞察。这些动态正在塑造行业发展轨迹，缓和短期供应增长，同时延长入住紧张度并减缓管道多元化。

细分分析

按房间类型：私人房间推动高端定位

私人房间在 2024 年占美国学生住房市场收入的 59.87%，强调了继续学生愿意为隐私和个人学习空间付费。开发人员通过床浴平价、内置办公桌和智能锁访问增强了这种格式，使 p溢价可以缓冲营业利润。共享房间虽然目前规模较小，但由于国际学生和第一代学生对负担能力的担忧，到 2030 年，其复合年增长率将达到最快的 11.40%。运营商利用技术来完善室友匹配，在最近的推出中将换房请求减少了 35%，使共享布局更容易被接受^{[2]Paula Munger，“2024 年 NMHC 学生住房偏好调查”，国家多户住房理事会，nmhc.org}。

随着大学鼓励密度以减少候补名单，美国学生共享房间的住房市场规模预计将急剧扩大。富有远见的业主设计了可转换的单位，可以在双人间和三人间切换，以捕捉季节性高峰。整个场所/工作室产品迎合了重视独立的研究生和高年级本科生曾经；他们的需求集中在大城市，校外公寓直接与之竞争。值得注意的是，NAA 的调查显示，床浴均等现已成为 2023 年后 70% 以上的交付标准，这标志着私人房间设施的标准不断提高。

学生：国际主导地位重塑市场动态

2024 年，国际学生占美国学生住房市场份额的 77.87%，重新定义了产品组合和服务期望。随着美国签证政策的稳定和海外收入的增加，它们还推动了 2030 年复合年增长率最高的 8.90%。西海岸和东北部学校周围的集中集群扩大了这些走廊的入住率和价格上涨空间。运营商整合多语言租赁门户、银行转账租赁选项和文化节目以提高保留率。国内需求保持稳定，但承受能力趋紧；许多当地学生迁移到外围郊区或选择共用房间来控制成本。

美国由于印度、中国和拉丁美洲群体表现出不同的租赁期限和设施偏好，机构越来越多地按国籍细分营销。相对于混合房产，美国学生住房市场规模的国际资产通常会产生 10-15% 的租金溢价。大学的应对措施是增加机场接机、暑假期间的存储服务以及直接在宿舍提供签证身份咨询服务，从而放大整体价值主张。

按机构类型划分：非大学实体领先市场份额

非大学所有者在 2024 年占据 72.32% 的份额，通过运营专业知识和获得机构资本保持主导地位。然而，随着校园认识到住宿体验与学业成功之间的联系，大学管理的股票到 2030 年的复合年增长率将达到 8.70%。佐治亚理工学院耗资 1.17 亿美元的宿舍楼等备受瞩目的建筑标志着对内部项目的重新重视。私营企业回应通过提供交钥匙 P3 模型，让学校保留项目控制权，同时外包风险。

随着债券评级机构奖励通过更好的住房来提高保留指标的学校，美国大学管理的学生住房市场规模将会增长。混合结构出现了融合，在这种结构中，大学持有土地，而私人合作伙伴则根据长期租约运营。这种协调分散了风险并鼓励技术升级，例如移动入口和物联网能源监控。校内和校外投资组合之间的竞争刺激了持续的便利设施发展，使居民受益。

地理分析

在分散于内陆各州的数百所公立大学的推动下，美国其他地区在 2024 年仍然是最大的贡献者，占 38.00%。较低的土地价格和简化的分区吸引了开发商，由于有限的专用住宅，他们仍然可以获得强劲的租金申请。 Core Spaces 进入北卡罗来纳州和 LV Collective 的 299 套大学公园计划都体现了人们对这些多元化市场的持续兴趣。州立法机构于 2024 年通过了 50 项改革法案，放宽了密度限制并加速审批，进一步刺激了增长。

伊利诺伊州是增长最快的地区，预计到 2030 年复合年增长率将达到 10.20%。仅伊利诺伊大学厄巴纳-香槟分校就支持超过 56,000 名学生，而芝加哥则拥有吸引大量毕业生的研究机构。适度的土地成本允许花园式项目的设施与沿海同行相媲美，在不违反负担能力门槛的情况下维持租金溢价。投资者注意到中西部便利的交通和多式联运选择对国际家庭有吸引力。吉尔班和世邦魏理仕的六处房产计划展示了投资组合策略如何在这里顺利扩展。

沿海重量级加利福尼亚州、德克萨斯州、佛罗里达州、纽约继续保持高绝对需求s。加州的地震规范和旷日持久的 CEQA 审查导致预算膨胀；拥有 4,200 个床位的加州保利合资企业体现了生存所需的大型项目方法。德克萨斯州受益于人口流入和政策放松（例如取消占用上限的“兄弟会之家”法）；这项改革扩大了大学城和奥斯汀的密度可能性。佛罗里达州利用全年的学术日历和印度强劲的入学势头，而纽约的碳中和指令刺激了深度能源改造，增加了 ESG 吸引力。现在，每个成熟地区都专注于重新开发陈旧存量、分层接待式设施以及纳入气候适应型设计，以保持在美国学生住宿市场的竞争优势。

竞争格局

美国学生住宿市场呈现出适度的碎片化，顶级运营商控制着不到一半的床位。美国人Campus Communities、Greystar 和 The Scion Group 利用规模来协商降低采购成本，并部署数据分析来提高有效租金。 KKR 以 16.4 亿美元从 Blackstone 手中收购，使其跻身前十名所有者之列，这说明大型交易如何能够迅速重塑市场份额。入住领先地位越来越依赖于数字参与门户和预测性维护，以减少停机时间并提高住户满意度^{[3]Evelyn Rossi，“学生住房的机构所有权趋势”，房地产金融与经济杂志， springer.com}.

战略举措强调 P3 管道和二级市场的核心+收购。 Harrison Street 以 8.93 亿美元的价格向 Scion Group 出售了 8,724 个床位，重新调整了投资组合，并为新开发释放了资金。 Greystar 的全球部门多元化，包括 2024 年在澳大利亚斥资 10.1 亿美元的收购，提供了可反馈到其美国资产的运营见解。以技术为中心的挑战者使用人工智能每天校准定价并实现租赁自动化，从而削弱现有企业的利润。

并购兴趣可能会持续存在，因为许多中型业主缺乏贷款机构和大学现在所需的规模或 ESG 证书。随着合规成本的增加，能够将占用率预测与可持续发展仪表板集成的运营商拥有竞争优势。与此同时，Plenary 和 Provident Resources Group 等 P3 专家为寻求表外解决方案的大学填补了空白。这种整合和专业进入的结合使美国学生住房行业保持活力，同时提高服务水平。