沙特阿拉伯公寓市场规模和份额分析

沙特阿拉伯公寓市场分析

2025 年沙特阿拉伯公寓市场规模为 816.9 亿美元，预计到 2030 年将达到 1177.1 亿美元，复合年增长率为 7.58%。与“2030 年愿景”大型项目相关的不断发展的城市化、沙特的年轻人口结构以及政府补贴的抵押贷款正在扩大潜在买家的规模。开发商正在加速推出设施丰富的智能建筑，以适应不断变化的生活方式偏好，而新的外资所有权规则预计将自 2026 年起加深需求基础。与此同时，建筑成本通胀和新兴的租金管制讨论为市场参与者带来了成本管理和政策监控的迫切需要。总体而言，沙特阿拉伯的公寓市场继续吸引着热衷于长期住宅收益率的公共和私人资本。

沙特阿拉伯公寓市场趋势和见解

2030 年城市发展愿景

2030 年愿景巨型项目（例如 NEOM 和 Mukaab）是通过创建以高密度住房为基础的就业中心，重新定义沙特的住宅生态系统。这些项目将超过 33.325 亿美元注入混合用途住宅资产，使以前在沙特王国不常见的垂直生活概念正常化。高价值就业中心附近数百万新居民的规划容量维持了对公寓的长期需求，鼓励开发商优先考虑以公寓为主导的社区，而不是低层别墅。公共部门的支持可以减轻基础设施风险，并向寻求稳定管道的私人投资者发出强烈信号。随着 2030 年及以后的建设阶段重叠，沙特阿拉伯的公寓和普通公寓市场准备吸收持续的供应在不破坏价格稳定的情况下。

年轻人口不断增加，家庭规模较小

71% 的沙特人年龄在 35 岁以下，平均家庭人数已缩小至 5.2 人，这一趋势使人们倾向于选择紧凑、位置优越的公寓。人口红利增加了准备抵押贷款的买家群体，他们更喜欢靠近工作场所而不是郊区生活。越来越多的单人和双收入家庭倾向于拥有共享便利设施的服务式公寓，以降低运营成本。提供综合健身房、联合办公休息室和社区零售的开发商表示预售速度更高，凸显了该细分市场的吸引力。由此带来的增长遍及一二线城市，巩固了沙特阿拉伯公寓市场的增长跑道^{[1]Fahad al-Dosari，“2024 年家庭住房调查，”统计总局，stats.gov.sa}。

外籍人士住房需求不断增加

超过 200 家跨国公司已获得利雅得地区总部许可证，加速了需要立即公寓租赁选择的外籍人士流入。首都一居室单元的月租金平均为 1,333 美元，高档公寓年租金超过 133,300 美元，通过提供语言友好的租赁平台和符合外籍人士期望的捆绑服务而获得吸引力，石化和物流的快速扩张反映了这一趋势，促使业主将库存翻新成交钥匙公寓，这些资金流入为沙特阿拉伯的公寓和公寓的近期租赁部门增添了动力。市场。

政府支持的抵押贷款计划

Sakani 平台已促成超过 80 万份补贴住房合同，到 2024 年将住房拥有率提高到 63.74%，满足了对中端市场公寓的持续需求。 70% 的抵押贷款价值上限可以控制系统性风险，而慷慨的利率支持则可以降低首次购房者的进入门槛。伊斯兰金融产品扩大了资格，吸引符合宗教要求的借款人进入正式的住房金融体系。该计划的目标是到 2025 年新增 355,000 份合同，相当于流入住宅房地产的新信贷约 418 亿美元。因此，开发商根据与补贴门槛一致的价格点调整推出渠道，支持沙特阿拉伯公寓和公寓市场的销量增长。

文化别墅偏好

对独立别墅的根深蒂固的喜爱抑制了许多以家庭为导向的细分市场的公寓需求，别墅交易仍然占利雅得住宅交易的一半以上，这表明开发商通过嵌入别墅级便利设施、私人花园、家庭娱乐场和住宅来应对垂直生活。随着时间的推移，年轻的沙特人愿意用私人土地换取现场设施和更短的通勤时间，从而逐渐消除了别墅思维的文化障碍。仍然是沙特阿拉伯公寓市场最终渗透率天花板的结构性拖累。

高昂的建筑成本

材料价格波动和供应链瓶颈将沙特的建筑支出推至 1,415 亿美元，挤压了开发商的利润，尤其是对价格敏感的中端市场项目。钢铁、水泥和劳动力成本的上涨速度快于单位售价，这给可行性计算带来了挑战。 Etmam 等政府快速通道计划缩短了审批周期，但公共项目的付款滞后可能会造成现金流紧张。开发商通过模块化建筑技术和长期采购合同来锁定价格。尽管采取了缓解措施，但持续的成本通胀可能会推迟沙特阿拉伯公寓和公寓市场的突破性工程并减缓供应增加^{[2]Saad al-Harbi，“2025 年建筑成本趋势”，沙特建筑规范国家委员会，sbc.gov.sa}。

细分市场分析

按业务模式：销售主导地位和租赁势头

销售细分市场占据沙特阿拉伯的 66.1%在普遍的购房愿望和广泛的抵押贷款支持的支撑下，公寓市场将在 2024 年出现。租赁活动虽然规模较小，但预计复合年增长率将达到 8.19%，随着外籍人士数量的增加，其增速将超过所有权的增长。依赖 Wafi 系统进行期房销售的开发商可以提前获得现金流入，增强项目流动性。相反，机构房东积累投资组合，以获取 5%-8% 不断上升的租金收益率，从而使沙特阿拉伯公寓和普通公寓市场的收入多样化。

租金压力在利雅得市中心最为明显，那里的一居室公寓每月超过 1,333 美元，裸体一旦抵押贷款补贴变得可行，就会促使年轻的专业人​​士拥有所有权。尽管监管机构正在研究抑制通货膨胀的上限机制，但缺乏租金上涨上限加剧了这种转变。在吉达，优质地区的总收益率为 11.7%，巩固了该市对注重收入的投资者的吸引力。在这两种模式中，Ejar 等透明的数字平台都可以保障租赁合同，增强市场信心，促进沙特阿拉伯公寓市场的平衡增长。

按价格区间：中端市场领先地位和经济实惠的上升趋势

中端市场单位控制着 2024 年交易额的 49.5%，与中等收入沙特人和熟练外籍人士的消费能力一致。此类别中的单元通常售价在 270,000 美元至 400,000 美元之间，并配备智能家居和共享休闲设施。由于抵押贷款补贴部分抵消了每月分期付款，即使利率下降，吸收率仍保持健康s 波动。因此，沙特阿拉伯中端市场房产的公寓市场规模在宏观转变期间保持弹性。

经济适用房虽然目前规模较小，但预计到 2030 年将以 8.33% 的复合年增长率增长，因为 2030 年愿景的目标是全国住房拥有率达到 70%。白地税等政策规定，服务性地块的价格不超过每平方米 400 美元，迫使开发商在补贴门槛内增加股票价格。 ROSHN 的混合收入社区说明了这一模式：公寓起价接近 160,000 美元，但仍包含景观庭院并靠近公共交通。这一供应渠道直接扩大了沙特阿拉伯的公寓市场，确保低收入家庭获得正式住房。

按销售方式：初级创新超过次级活动

初级（新建）交易占 2024 年营业额的 57.2%，预计到 2030 年将以 8.59% 的复合年增长率增长。保修范围、绿色建筑资质和灵活的付款计划增强了买家对新库存的信心。开发商利用 Etmam 快速通道来压缩许可时间，而 Wafi 下的计划外规则则可以提前确认收入。反过来，沙特阿拉伯公寓的一级销售市场规模受益于库存加速。

二级市场对于寻求成熟社区或立即入住的买家来说仍然具有重要意义。然而，2025 年推出的 5% 房地产交易税提高了总体购置成本，促使一些家庭倾向于预售，即预售税包含在启动定价中。随着外资所有权区于 2026 年开放，指定地区的二级单位可能会重新获得动力，但配备智能基础设施的新供应可能会在沙特阿拉伯公寓市场中占据更大的国际需求份额。

地理分析

得益于公共部门就业、跨国总部资金流入以及引人注目的 Mukaab 项目，利雅得在 2024 年占据了全国公寓价值的 46.7%。到 2030 年，该市人口有望达到 960 万，这将增加至少 305,000 套住房的压力。仅 ROSHN 的 SEDRA 一项就能供应 30,000 套住房，而平均公寓租金为每月 1,333 美元，维持了开发商的利润。因此，利雅得仍然是沙特阿拉伯公寓市场的支柱，尽管土地价格上涨推动了向规划中的卫星城市的发展。

吉达结合了红海贸易、朝圣交通和生活方式吸引力，成为第二大城市市场。耗资 33.3 亿美元的吉达中心项目将在文化地标周围新增 17,000 个单元，提升城市的海滨形象。 attr 优质地区的总租金收益率超过 11%旨在实现收入多元化的代理投资者。 ROSHN 的 ALAROUS 社区覆盖 400 万平方米的 18,000 套住宅，强调规模并加强沙特阿拉伯西海岸公寓和公寓市场的扩张^{[3]Ahmed al-Khatib，“吉达中央项目情况说明书 2025”，吉达中央开发公司，jcdc.gov.sa}。

随着能源巨头和下游集群扩大外籍劳动力，达曼大都市区预计到 2030 年将实现最快的复合年增长率 8.90%。 ROSHN 在胡富夫附近的 ALFULWA 项目占地 1,080 万平方米，拥有 18,000 套住宅，标志着机构对东部省增长的信心。附近的 NEOM 沿海飞地和麦地那知识经济城表明二线城市正在将住宅填充纳入更广泛的经济战略。总的来说，这些区域扩大了 g沙特阿拉伯公寓市场在传统三城走廊之外的地理足迹。

竞争格局

与政府相关的 ROSHN 拥有优质的土地使用权和资本，将其定位为融合住宅、零售和绿色的大型社区的领跑者空间。 Brand Finance 将 ROSHN 列为全球 25 个最具影响力的房地产品牌之一，这归功于其 2 亿平方米的开发项目和一贯的智慧城市主题。 Dar Global 等私营企业专注于优质产品，包括最近针对寻求优质居留签证的投资者的 2.346 亿美元项目。与此同时，国内开发商也建立了合作伙伴关系，例如巴南市规划的 27,000 个单元背后的 Talaat Moustafa-Al Muhaidib 合资企业，以分担风险并加速交付。

技术是主要的差异化因素。巴南等项目城市整合了 20,000 个支持物联网的家庭，实时监控能源、安全和社区物流，提升居民体验并降低运营成本。遵守 2024 年沙特建筑规范更新和国际 LEED 基准增加了另一层竞争性排序；具有成熟工程能力和较长采购周期的公司可以更快地通过认证。预期的 2026 年外资所有权自由化可能会加剧来自拥有豪华品牌的全球开发商的竞争，但拥有当地审批专业知识的现有开发商仍然有能力捍卫沙特阿拉伯公寓市场的份额。

二线城市的经济适用房仍然存在空白，即使在政策激励措施之后，这些城市的需求往往超过供应。能够将模块化建筑、绿色金融和混合收入总体规划融合在一起的开发商预计将吸引尚未开发的首次购房者群体。给予里核心市场的土地价值、周边地区的土地储备策略以及公私合作伙伴关系，将塑造沙特阿拉伯公寓市场的下一波增长。