印度住房抵押贷款金融市场规模和份额

印度住房抵押贷款金融市场分析

2025 年印度住房抵押贷款金融市场规模为 0.48 万亿美元，预计到 2030 年将扩大到 0.86 万亿美元，复合年增长率高达 12.63%。这一激增反映了结构性而非周期性的转变，这是由补贴支持的需求、宽松的货币条件、机构对中国首次发行的住宅抵押贷款支持证券（RMBS）的兴趣以及广泛的数字化基础设施推动的。回购利率下调 100 个基点提高了负担能力，扩大的 PMAY-Urban 2.0 预算创建了可预测的贷款管道，开放式 API 贷款轨道将审批时间从几周缩短到几天^{[1]住房和城市事务部， “PMAY-城市使命指南”，mohua.gov.in}。进一步的动力人工智能驱动的承销解锁了薄文件借款人，而首次 RMBS 上市则重新定价了贷款人的融资成本，使住房金融公司 (HFC) 能够在不影响服务敏捷性的情况下在价格上挑战存款资助银行。这种政策和技术的融合正在倾斜竞争边界，并在整个印度住房抵押贷款金融市场上维持两位数的扩张。

印度住房抵押贷款金融市场趋势和见解

扩大保障性住房推动（PMAY-城市和农村）

PMAY-Urban 2.0 计划到 2029 年投入 5,360 亿美元，嵌入干线基础设施、交通线路和社会设施，以提升最终用户的需求。该计划的信用风险担保基金允许贷方通过降低资本费用和风险权重，向 EWS 和 LIG 借款人提供低于 8% 的利率。由于该计划要求 2000 万卢比的农村单位，配备农村采购网络的贷款机构受益，迫使传统银行扩展到更小的中心。 Aadhar Housing Finance 和 Aavas Financiers 等 HFC 获得了竞争优势，因为它们已经通过精益、技术优先的运营为低价借款人提供服务。这些强化动力扩大了印度住房抵押贷款金融市场并促进可持续的投资组合多样性。

二/三线城市正规部门工资快速增长

经济分权已将 60% 的 GDP 创造转移到较小的城市，这些城市的房地产相对于收入而言仍然更便宜。加蒂·沙克蒂 (Gati Shakti) 领导下的工业走廊缩短了运输时间并提高了土地价值，使贷方能够以更强大的抵押品为基础进行承保。企业搬迁扩大了受薪借款人群体，鼓励定制 EMI 假期和逐步还款产品，以适应不断变化的收入状况。生产挂钩激励计划创造的制造业就业岗位可以稳定借款人的现金流，从而改善活跃于新兴集群的贷款人的风险指标。在一起，这些这些转变推动了印度住房抵押贷款金融市场的地域再平衡，并缓和了集中风险。

共同基金和保险公司不断增长的证券化需求

印度于 2025 年 5 月首次发行的 RMBS 标志着一个分水岭，为发起人带来了 50-75 个基点的融资成本优势，并为管理 5000 亿美元的资产管理公司拓宽了投资选择^{[2]路透社工作人员，“印度首个 RMBS 首次亮相”，reuters.com}。修订后的印度央行指导方针现在要求进行细粒度的池级披露，提高透明度和机构信心。二级市场流动性不断增加，使得规模较小的氢氟碳化合物能够更快地回收资本，并将贷款规模扩大到超出资产负债表的限制。竞争性定价压力迫使银行调整利率策略，增强消费者在整个信贷领域的选择。这种证券化飞轮扩大了印度住房抵押贷款

开放式银行 API 加速数字 KYC 和支付

储备银行的统一借贷接口合并了 Aadhaar、UPI 和银行数据，将早期采用者的平均审批时间从 21 天缩短到 3 天^{[3]印度储备银行，“数字借贷总体方向”，rbi.org.in}。贷方表示，收购成本降低了 40%，制裁数量加快了 60%，这意味着定价更加敏锐，影响范围更广。标准化 API 鼓励金融科技银行合作，无需大量分支机构投资即可实现发起规模。农村借款人受益于当地语言的入职和减少的文件摩擦，将以前的非正式信贷需求转变为正式渠道。这些改进扩大了可寻址借款人基础并加剧了印度住房抵押贷款金融机构内部的竞争

PSU 银行抵押贷款中持续存在的不良资产积压公共部门银行报告的抵押贷款不良资产比率在 1.02% 至 5.73% 之间，远高于私人银行的 0.20-0.64% 范围，反映出遗留的风险管理差距。官僚止赎程序扩大d 复苏周期，迫使更高的准备金限制新的经济适用房贷款。规避风险的承保将边缘借款人排除在外，否则这些借款人可能符合资格，从而将市场份额吸引到灵活的氢氟碳化合物上。尽管资本注入有助于增强缓冲，但运营纪律仍然滞后，限制了印度住房抵押贷款融资市场的价格竞争力。在资产负债表清理加速之前，PSU 银行将落后于销量增长领先者。

替代零售信贷（BNPL 和无担保个人）的挤出

先买后付和无担保个人贷款提供即时信贷，促进延迟购房决定的千禧一代的消费优先行为。这些产品已占新零售不良资产的 52%，如果借款人杠杆率达到峰值，可能会向担保投资组合带来溢出压力。 BNPL 平台建立了客户粘性，可与抵押首付节省竞争，从而减少转换池。印度储备银行的较高利率无担保书籍的 sk 权重可以抑制供应，但也可能提高跨产品定价，促使借款人转向非正式渠道。这种替代效应略微限制了印度住房抵押贷款金融市场的增长途径。

细分市场分析

按贷款目的：LAP 加速期间购买主导地位

购买抵押贷款在 2024 年保留了印度住房抵押贷款金融市场 71.23% 的份额，巩固了人们拥有住房的愿望在一种将住宅物业视为首要财富积累资产的文化中。政府补贴、300 万印度卢比以下门票的 90% 贷款价值 (LTV) 上限以及就业前景的改善助长了这种偏好。二级中心的开发商将新推出的产品与 2-BHK 和 3-BHK 格式结合起来，确保产品适合受薪买家的市场。抵押贷款利率下降刺激了再融资需求，扩大了利率转换交易池，从而增加了贷方的费用收入。

L受中小微企业所有者在有限的无担保商业信贷渠道中将闲置住宅股权转化为营运资金的推动，房产贷款 (LAP) 的复合年增长率为 15.34%。数字化评估平台和桌面评估将周转时间缩短至 72 小时以下，这将 LAP 与传统银行透支区分开来。随着可支配收入的增加鼓励审美升级，房屋装修贷款受到关注，尤其是在不断增长的二级市场，房地产价格升值释放了可用资产。在与 RERA 相关的阶段支付模式下，建筑贷款规模谨慎扩大，该模式改善了消费者保护，但延长了开发商的收入确认。 “其他”类别（再融资和追加贷款）随着利率差异鼓励转存活动而扩大，进一步扩大了印度住房抵押贷款融资市场规模。

按提供商划分：尽管 HFC 创新，银行仍利用成本优势

银行占据了印度住房抵押贷款融资市场 62.67% 的份额到 2024 年，利用低成本 CASA 存款、广泛的分支网络和交叉销售能力。综合工资账户捆绑降低了收购费用，而资金业务则通过动态资产负债管理对冲利率风险。然而，资产负债表的优化是显而易见的：HDFC 银行出售了 7.17 亿美元的抵押贷款，以释放资本用于更高收益的资产。 

住房金融公司通过精简的成本结构和快速的制裁周期瞄准服务不足的借款人，实现了 13.78% 的增长。他们的不良资产总额比率低于 1.5%，凸显了承保纪律严明，即使他们更深入地渗透到半城市地区。联合贷款模式将银行的流动性与 HFC 的创造能力、混合成本和影响力优势结合起来。金融科技支持的 HFC 挖掘备用数据（公用事业付款、商品及服务税回报），以扩大信贷渠道、挑战现有企业，并使印度住房抵押贷款金融市场份额分布多样化。

按利率：Floating Rat周期衰退期间的偏好

由于借款人期望宽松政策的连续性，2024 年浮动利率贷款将占印度住房抵押贷款融资市场 83.92% 的份额； 2025 年 6 月的 50 个基点回购利率立即削减至 5.5%，MCLR 削减了 10-15 个基点。贷款机构现在对浮动抵押贷款进行定价，每两周重置一次回购协议，为对利率敏感的客户提供透明度。 

固定利率产品吸引了预期周期底部低点的风险规避人士，但浮动贷款的免罚金预付款会倾斜价值认知。混合结构——从两年期固定利率过渡到浮动利率——为以通胀预期为基准的成熟借款人解决了利率周期的不确定性。竞争促使细粒度的定价范围与信用评分挂钩，增强了客户的选择并维持了印度住房抵押贷款融资市场的广度。

按贷款期限：延长期限反映了承受能力压力

11-202024 年，年度贷款占据印度住房抵押贷款融资市场 56.46% 的份额，平衡了 EMI 承受能力与可控的总利息支出。这一期限受益于历史上较低的拖欠率，促使贷方对其进行最积极的定价。 

由于大都市房地产成本上升导致偿债比率上升，20 年以上贷款增长 13.55%；延长摊销使 EMI 保持在月收入上限的 35% 以内。银行尝试与 IT 和制造专业人员的预期薪资增长同步的逐步提升 EMI。十年以下的合同仍然是利基市场，对优先考虑快速股权积累和税收专用优化的高收入借款人有吸引力。这些多样化的权属结构丰富了印度住房抵押贷款金融市场，并增强了投资组合风险分散。

地理分析

南部和西部各邦主导信贷渗透：马哈拉施特拉邦和d 在 IT 集群、成熟的银行基础设施和较高的正规部门就业率的推动下，特伦甘纳邦的住房贷款与 GDP 之比分别达到 18.49% 和 18.44%。年轻专业人士的强劲人口流入确保了需求渠道，而州级印花税回扣刺激了首次购买。 

印度北部国家首都地区受益于靠近联邦政府和稳定的基础设施资本支出；诺伊达延伸区 (Noida Extension) 和索纳路 (Sohna Road) 等卫星城吸引了专注于中等收入买家的开发商。 PMAY-Urban 2.0 分配优先考虑德里的城郊地带，确保供应与符合补贴资格的借款人保持一致。连接勒克瑙和坎普尔的工业走廊刺激了带薪就业，推动了抵押贷款的使用。 

由于人均收入较低，东部走廊的抵押贷款渗透率仍然落后于全国平均水平，但 Gati Shakti 计划下的连通性升级降低了物流成本和d 吸引制造业投资。工资的逐步正规化有望提升未来的需求。所有地区的二线和三线城市占开发商土地收购量的 44%，这得益于 2024 年房屋销售同比增长 20% 和房价上涨高达 65%。随着《2025 年登记法案》将土地记录数字化，农村潜力不断扩大，降低了产权风险，并为抵押担保贷款铺平了道路。这些不断发展的模式确保印度住房抵押贷款金融市场在地域上保持多元化。

竞争格局

印度住房抵押贷款金融市场适度分散，顶级贷方控制着大部分年度支出，而敏捷专家的长尾争夺份额。银行利用低成本融资，但其处理时间和遗留 IT 堆栈造成了服务差距，而 HFC 通过快速数字化 Onb 来利用这些差距登船。 Bajaj Housing Finance 160 亿美元的估值表明投资者对优先考虑速度和客户体验的单线抵押贷款平台充满信心。 

技术采用是决定性的差异化因素。统一借贷接口的早期用户报告成本收入比降低了 200 个基点，制裁周期压缩至 72 小时，为快速增长奠定了基础。人工智能驱动的评分引擎可帮助贷方在不影响投资组合质量的情况下渗透薄文件细分市场。金融科技与银行的联合贷款合作伙伴关系汇集了优势：低成本流动性满足精细化发起、扩大风险分布和降低客户利率。 

战略并购增添动力。 2025 年 2 月，Aquilo House Pte. Ltd. 收购 Aavas Financiers 52.68% 的股份，为经济适用房领域注入外资和最佳实践治理。 HUDCO 与拉贾斯坦邦签署价值 1 万亿印度卢比的备忘录，扩大公共部门领域进入城市基础设施，可能会满足抵押贷款需求。 HDFC 银行的定期贷款证券化体现了为应对更严格的资本规范而优化资产负债表的情况。总的来说，这些举措强化了竞争激烈且机遇丰富的环境，灵活的参与者可以快速扩张，从而保持印度住房抵押贷款融资市场的活力。