巴西商业房地产市场规模和份额分析

巴西商业房地产市场分析

2025 年巴西商业房地产市场规模为 925.4 亿美元，预计到 2030 年将达到 986.0 亿美元，在整个预测期内复合年增长率为 6.55%。这种稳定的轨迹反映了机构资本池的深化、巴西房地产投资信托基金的快速扩张以及稳定主要大都市走廊需求的公共基础设施优惠。圣保罗-里约轴线沿线的甲级物流园区继续紧张，而 LEED 认证的办公楼开发项目则通过 BNDES 绿色金融激励措施获得成本优势。金融科技、云服务和消费必需品领域的企业租户正在推动圣保罗高端子市场的吸收。与此同时，SELIC 率上升导致投机性建设放缓，抑制了短期供应增加，但改善了已竣工项目的入住前景ts。通过港口和机场私有化释放的棕地地块创造了新的开发管道，将可投资范围扩大到传统城市核心之外。

巴西商业房地产市场趋势和见解

近岸外包带动了圣保罗-里约走廊沿线甲级物流园区的需求激增

2024年，圣保罗-里约走廊甲级配送设施的净有效租金上涨了15%，反映了其作为该地区首要物流枢纽的地位。随着运营商转向近岸和最后一英里模式，空置率下降至 9.3%。新的交付面临着电网容量问题和复杂的许可流程的障碍。因此，需求已转向 Castelo 和 Raposo 等新兴节点。开发商现在正在使其场地多样化，旨在利用近岸繁荣，同时应对基础设施挑战。这种不断变化的格局不仅提高了入住率，还提高了可实现的租金，确保专注于物流的资金拥有稳定的现金流。

BNDES 补贴绿色金融，加速 LEED 认证的办公楼开发

BNDES 正在增加将资金专门用于可持续项目，特别是那些专注于降低 LEED 导向建筑成本的项目^{[1]Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social，“BNDES 2023 年支出报告”，bndes.gov.br} 。 IFC 绘制的地图显示，55 个城市已开始提供税收优惠，以促进绿色建筑^{[2]国际金融公司，“巴西绿色建筑市场情报”，ifc.org}。 2024 年 11 月通过的有关基础设施债券的立法以零预扣税增强了获得资本的渠道，使开发商更接近注重 ESG 的投资者。凭借联邦激励措施、地方税收减免以及全球资本推动以取得切实的可持续发展成果，LEED- 认证资产正在成为长期租赁需求的主要目标。

FII（外国机构投资者）的扩张深化机构资本池

巴西上市 REIT 规模从 2014 年的 200 亿雷亚尔（36 亿美元）增长到 2024 年的 1,680 亿雷亚尔（302.3 亿美元），提升了上市基金数量达到 534 家。抵押房地产投资信托基金占资产净值的 40%，表明结构性转向以收入为中心的债务投资组合。拟议的以会计利润为基础进行股息分配的监管措施可以稳定现金流并吸引跨境养老金分配。最低股东人数的增加创造了规模门槛，鼓励整合、提高流动性和标准化报告质量。

金融科技和云服务的繁荣推动了保利斯塔和法里亚利马的优质写字楼吸纳量

圣保罗甲级写字楼存量的总吸纳量在 2024 年超过 520,000 平方米，是 2024 年最强劲的年度吸纳量十年。空置率下降至 17.35%，平均租金要价达到每月每平方米 131.50 雷亚尔（23.66 美元）。科技和金融租户推动了 Rebouças、Marginal Pinheiros 和 Faria Lima 等子市场一半以上的租赁量。 2025 年管道交付量为 250,000 平方米，旨在满足对弹性基础设施、灵活布局和可持续性认证的持续需求。

SELIC 利率持续居高，抑制投机发展

巴西房地产信贷和储蓄实体协会预测，由于货币立场收紧，2025 年 SBPE 资助的抵押贷款将下降 17%^{[3]Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança，“Projeções para o Crédito Imobiliário 2025”，abecip.org.br}。法国巴黎银行预计，SELIC 到 2025 年中期将达到 14.75% 的峰值，从而增加资本密集型项目的债务成本。开发商转向预售或机构资本充足的投资者则关注因银行契约收紧而引发的不良机会。利率环境优先考虑预租或政府支持的项目，过滤主要都会区的投机活动。

里约中央商务区的结构性空置压低了写字楼租金

里约热内卢中央商务区的空置率为 30.9%，几乎是圣保罗的两倍，这将可达到的租金压缩至每平方米 17.73 美元，并限制了近期的新开工。石油总部的衰落和公共部门的裁员重塑了需求模式。虽然大都市带内的物流资产租金增长创历史新高，但中央商务区的办公室仍在等待与混合用途或酒店业态相一致的转换或重建。目光长远的投资者瞄准位于交通或滨水区重建计划附近的折扣资产。

细分分析

按物业类型：物流尽管写字楼占据主导地位，仍推动增长

2024 年，写字楼细分市场占巴西商业房地产市场份额的 35.4%，凸显了其在企业选址战略中的牢固地位。然而，随着在线零售渗透、即时库存模式和近岸外包提高了全国仓储需求，物流资产呈现出最快的发展轨迹，到 2030 年将以 7.85% 的复合年增长率增长。圣保罗和里约周边的优质物流园区吸收了港口私有化和制造业搬迁带来的溢出效应。甲级设施可收取高额租金，空置率低于 10%，并满足日益增长的 ESG 合规要求。由 Multiplan 等运营商管理的顶级购物中心的零售物业表现出稳定的入住率，但随着数字渠道的规模扩大，商业街业态继续合理化布局。面向数据中心活动的工业园区正在获得大量承诺，其中包括为拉丁美洲提供 5 亿美元的初始阶段资金南埃尔多拉多最大的枢纽。酒店和综合用途项目受益于旅游业的反弹和机场特许经营后空运能力的提高。

物流业的长期优异表现表明租户的优先事项正在转向履行速度、温控设计和可再生能源整合。开发商与电子商务和 3PL 租户签订定制合同，以确保长期租约，同时规避投机风险。与此同时，办公室管道集成了免接触系统、更好的采光和模块化装修，以满足混合劳动力的期望。预计到 2030 年，分配给物流的巴西商业房地产市场规模将扩大到总存量的 8%，而 2024 年将占 6%。写字楼业主通过低成本 BNDES 信贷资助的绿色改造重新定位遗留资产，从而提高竞争力。零售企业通过分层提供精致餐饮和健康服务等体验概念来扭转周期性风险延长停留时间并支持租金可持续性。

按业务模式：销售主导转向租金增长

2024 年，销售交易占巴西商业房地产市场规模的 71.2%，反映了人们对直接所有权的长期偏好，而抵押贷款利息的税收减免和优惠的资本利得待遇则强化了这种偏好。然而，随着机构投资者扩大致力于稳定收入流的境外机构投资者规模，以租金为导向的策略复合年增长率为 7.12%，超过了整体行业的增长。养老基金和保险公司通过购买核心物流和办公投资组合的部分股权，实现固定收益多元化。 PREVI 养老基金持有 Prologis CCP Cajamar 工业园 90% 的股份，标志着国内机构对可增加收益的物流股的兴趣出现了转折点。

开发商通过构建建租平台、扩展租户改善方案以及利用房地产科技进行预测来进行调整主动维护。房地产投资信托基金合并提高了透明度并降低了交易利差，从而提高了外国参与者的流动性。 SELIC 的逐步减少预计将加剧再融资活动，从而为租金扩张释放更多资本。在预测范围内，租赁产品可能占巴西商业房地产市场交易的三分之一，标志着投资组合向现金流弹性转变。

按最终用户：企业需求引领个人增长加速

企业和中小企业占用者在 2024 年维持总需求的 76.1%，以金融科技、农业综合企业和消费品跨国公司为基础，这些公司在核心和二级都市区扩大了业务范围。工作空间战略现在优先考虑节能设计、智能建筑系统和靠近多式联运枢纽。个人和家庭虽然目前规模较小，但却是增长最快的部分，复合年增长率为 7.33%。政府计划，例如扩大 Minha Casa，Minha Vida 将资格扩大到收入不超过 12,000 雷亚尔（2159.21 美元）的家庭，并鼓励散户参与房地产共同基金。

通过分数份额应用程序实现投资级房地产的民主化，并降低公共 FII 的进入门槛，使新兴中产阶级投资者能够获得稳定的购物中心和仓库的投资。随着 BNDES 线路在疫情后重新开放，中小企业租赁量有所增加，促进了圣保罗环路外轻工业公寓的购买。随着时间的推移，混合需求状况会增强深度和流动性，降低多租户资产的空置风险。

地理分析

巴西商业房地产市场仍然以圣保罗为中心，该市在 2024 年占据了 45.22% 的收入，并在 2024 年创下了超过 520,000 平方米的写字楼吸纳量记录。 2024 年。平均租金要价攀升至每月每平方米 131.50 雷亚尔（23.66 美元），空置率由于保利斯塔、法利亚利马和楚克里扎伊丹的高使用率，该比例下降至 17.35%。随着卡哈马尔和瓜鲁柳斯的土地紧张，物流集群向西迁移到卡斯特洛和拉波索。桑托斯的港口私有化提高了吞吐量，增强了该市作为分销核心的作用。

里约热内卢中央商务区的空置率为 30.9%，凸显了长期存在的供需失衡，但大里约热内卢地区的物流资产与圣保罗 15% 的租金增长相匹配，反映出强劲的电子商务活动。随着旅游业的复苏，酒店投资者重新审视海滨地点。通过加利昂机场特许权释放的棕地地块吸引了混合用途提案，但在过剩库存清理之前，写字楼复苏仍然缓慢。

巴西其他地区预计将以 7.51% 的复合年增长率扩张，表明增长的结构性分散化。新增长加速计划下的联邦举措资助了 2,000 个基础设施项目，这些项目将铁路和公路走廊延伸至农业企业——富裕的马托格罗索州和东北部。 2025 年 1 月，东南部和东北部的水泥消耗量同比增长 5.4%，证实了建筑活动的增加。中型城市受益于较低的土地成本、简化的许可流程以及渴望吸引物流中心和数据中心园区的地方政府提供的激励措施。随着租户扩大圣保罗-里约大都市以外的选址标准，坎皮纳斯、戈亚尼亚和累西腓等二级节点受到关注。

竞争格局

巴西商业房地产市场适度分散，凸显拥有多元化玩家的竞争环境。全球运营商安博 (Prologis) 和嘉民 (Goodman) 在巴西物流控股领域占据主导地位，其资产管理规模合计超过 900 亿美元，平均投资组合占用率高达 99%，令人印象深刻。国内企业 Cyrela、BR Properties、and LOG 商业地产在办公、零售和轻工业垂直领域具有规模。购物中心运营商 Multiplan 和 Iguatemi 利用精心策划的豪华租户组合，保护租金免受纯电子商务替代的影响。 JHSF Participações 整合了开发、物业管理和私人航空服务，展示了锁定多元化收入的垂直一致战略。

房地产技术的采用可提高投资组合效率：物联网传感器监控能源负载，人工智能驱动的租赁算法针对高概率租户，区块链试点简化了部分所有权转让。 ESG差异化是资本配置的决定性因素；资助基准碳足迹、安装屋顶光伏发电，并通过 EDGE 或 LEED 计划进行认证，以获得更便宜的绿色贷款。由于限制性利率提高了利息保障门槛，市场看好资产负债表走强。资产交易越来越多地通过远期购买协议进行可以降低施工风险，同时保持完工后的优势。

战略举措强调整合和专业化。古德曼发起了一家多资产合资企业，专注于为巴西农产品出口提供冷链设施。 Multiplan 拨款 15 亿雷亚尔（2.7 亿美元）用于 7 个零售扩张项目，重点关注高利润美食餐饮，而 Iguatemi 投资 2.36 亿雷亚尔（4,246 万美元）用于高端楼层扩建，以巩固全球奢侈品牌。 Scala 数据中心在南埃尔多拉多的一期工程耗资 5 亿美元，旨在满足超大规模云需求并推动工业用地吸收。