加拿大写字楼房地产市场规模和份额

加拿大写字楼房地产市场分析

加拿大写字楼房地产市场规模预计到 2025 年为 282.9 亿美元，预计到 2030 年将达到 338.4 亿美元，预测期内复合年增长率为 3.65% （2025-2030）。吸纳量良好的优质塔楼与空置率居高不下的遗留物业之间的差距正在扩大。随着雇主寻求现代化的空气系统、强大的数字连接和绿色证书，以帮助吸引人才并满足 ESG 审计师的要求，对 A 级资产的需求最为强劲。技术、金融和专业服务租户占净吸纳量的大部分，迫使业主对旧库存进行改造或重新定位。与此同时，加拿大央行的货币宽松政策支持再融资和选择性收购，即使建筑成本通胀抑制了新供应。

加拿大写字楼房地产市场趋势和见解

转向质量驱动 A 级和 Susta 需求由于企业争夺技术工人并且必须展示可靠的 ESG 绩效，租户向优质塔楼的迁移正在加速。 2024 年第二季度，十大市场中的六个市场的 A 级市中心空置率下降，新租约与二级空间的租金差距扩大至 35%。 Brookfield 报告称，新的 A 级租约的租金比到期协议高出 35%。加拿大绿色建筑委员会于 2024 年 6 月根据其零碳建筑第 4 版标准收紧了隐含碳限制，为经过认证的塔楼提供了价格优势。联邦部门现在必须每五年对房地产投资组合进行一次净零审计，从而增加机构对顶级资产的稳定需求。因此，投资者继续将资金投入智能 HVAC、非接触式访问和现场可再生系统，以打造面向未来的资产。

科技、金融和专业服务行业的增长

2023 年高科技招聘增长 4.6%，多伦多等其中一项净增加了 17,600 个科技岗位，使该行业占 2024 年办公室租赁活动的 15.2%。人工智能实验室需要密集的电力负载和安全的协作区域，从而将其转向新建核心。自 2024 年 10 月以来，金融和保险职位增加了 79,000 个，这转化为国家银行中心的新需求。咨询和法律实践正在将足迹整合到标志性地址中，这些地址标志着品牌实力，同时支持混合时间表。风险资本流入同比增长 13.3%，鼓励扩大规模，签署灵活租赁，并附有有利于市中心科技集群的扩张条款。

更多地采用灵活和短期租赁解决方案

在员工数量预测不断变化的情况下，企业更加重视敏捷性。 Allied Properties 在 2024 年第一季度完成了 300 次租赁，由于调整了套房尺寸和期限结构，租户保留率达到 69%。短期租赁的溢价比标准条款高出 15-25%，其中业主同意增加近期现金流。联邦政策规定办公时间三天，造成密度波动，进一步支持了对交钥匙联合办公空间的需求。灵活空间运营商现在主宰主要塔楼，提供带有回旋空间选项的企业套房，以对冲项目的不确定性，同时保持高服务环境。

城市基础设施投资和交通扩建

300 亿美元的国家交通基金正在重塑位置计算，TOD 分区可在铁路走廊沿线实现更高密度的办公室。卡尔加里斥资 5250 万美元恢复了市中心发展激励计划，以刺激改造和设施升级。 CN 承诺在 600 De La Gauchetière W. 租赁 20 年 440,000 平方英尺的土地，并为员工提供多式联运通道。连接主要走廊的预期高铁将地块定位在未来车站附近，以实现估值上涨，这已经影响了承保假设^{[1]加拿大政府，“加拿大历史上最大的公共交通投资”，canada.ca}。

较旧和郊区办公楼的空置率上升

2024 年第二季度全国总体空置率为 18.5%，但随着租户转向优质办公楼，B/C 级库存的空置率要高得多。郊区公园举步维艰，因为混合政策限制了长途通勤并鼓励市中心的整合。虽然微妙到 2024 年第三季度，可用面积连续五个季度下降至 1,480 万平方英尺，这一下降主要有利于新建核心区。市政当局推动办公楼改建为住宅，但改造成本和分区延迟抑制了搬迁速度，导致过时街区出现结构性过剩，从而压低了租金。

主要城市中心重返办公室缓慢的趋势

2024年5月，18.7%的加拿大人仍然在家工作，远高于2019年7%的水平。联邦政府对为期三天指令的遵守率从国防部的 60% 到加拿大税务局的 80% 不等，凸显了采用情况的不平衡。市中心客流量的减少使多伦多核心空置率升至 12.6%，引发了有关资产减记的负面新闻。房东现在必须在灵活性和租户体验（而不是纯粹的位置）上进行区分，削减有效租金并延长改善津贴以确保住户。

细分分析分析

按建筑等级划分：优质资产推动市场差异化

2024 年，甲级写字楼占据加拿大写字楼房地产市场 49.3% 的主导份额，预计到 2030 年，这一群体将以每年 4.09% 的速度增长。追求优质服务支撑着稳定的租赁，使得奖杯塔楼的业主可以在更广泛的空置率持续存在的情况下提高租金要价。 2024 年，Brookfield 在其全球投资组合中租赁了 2700 万平方英尺，根据加拿大新规定，租金上涨了 35%，这一统计数据突显了顶级股票的定价能力。

投资者的注意力已转向深度改造，将旧塔提升到接近 A 级的规格。 Allied Properties 正在剥离价值高达 1.5 亿美元的低优先级建筑，以资助其城市工作空间的升级。这种资本回收反映了一种认识，即加拿大写字楼房地产市场规模溢价由一流资产控制，证明在暖通空调现代化方面的大量支出是合理的，智能建筑平台和以健康为导向的设施。 B 级业主面临着大量再投资和转换为其他用途之间的生存选择。

按交易类型：租赁主导地位反映出市场谨慎

2024 年，租赁占加拿大写字楼房地产市场规模的 69.1%，证实了租户对资产负债表灵活性的偏好。较短的期限、流行病退出条款和交钥匙规格套件允许租户根据员工人数同步扩展空间。 Allied 的 2024 年第一季度业绩显示，租金转租利差为 4.7%，这一结果凸显了尽管宏观不确定性，位置优越的建筑的定价弹性。

销售额虽然份额较小，但预计将以 4.14% 的复合年增长率更快增长。较低的政策利率重振了承保兴趣，传统投资组合的重新定价正在吸引机构资本。加拿大养老金计划投资委员会以约 3 亿美元的价格以大幅折扣出售了温哥华的两座大楼，为增值运营商为绿色经济重新定位这些资产。此类交易表明，投资领域中的加拿大写字楼房地产市场份额如何向愿意为碳减排升级和灵活地板转换注入资本支出的专家倾斜。

按最终用途：技术行业引领复苏

信息技术和 IT 支持的服务捕获了 28.4% 的最终用户需求，这是 2024 年加拿大写字楼房地产市场份额的最大份额，并将以 4.28% 的速度增长复合年增长率。多伦多的科技生态系统净增加了 17,600 个角色，通过冗余电源和安全光纤环路提高了人工智能就绪塔的使用率^{[2]加拿大统计局，“2025 年 5 月劳动力调查”，加拿大统计局， statcan.gc.ca}。银行和保险业的规模仍然很大，但随着数字平台压缩办公桌需求而自行调整步伐。职业服务公司正在调整规模，建设高规格的协作中心，以强化文化，同时削减未充分利用的后台办公空间。

初创企业喜欢在提供交通和生活设施的混合用途核心中采用校园式布局。租赁条款通常包含扩张和收缩权利，这表明数字公司的流动空间需求如何日益决定加拿大办公房地产市场的规模。生命科学租户的实验室-办公室混合体可以收取高额租金，凸显了专业暖通空调和安全规范合规性的价值。能源和法律行业的使用率虽然较为平稳，但 ESG 目标推动油田占用者在卡尔加里进行高效建设。

地理分析

安大略省 38% 的份额稳定了加拿大写字楼房地产市场，但该省仍面临着 16.3% 的 A 级空置率上升的问题。混合例程限制了每日使用量。科技就业增长虽有所放缓，但仍保持积极态势，确保了对领先智能塔楼的稳定需求核心。 GO Transit 扩建的省级资金将未来的供应与区域铁路联系起来，提高了联合车站附近地块的市中心估值^{[3]加拿大国家铁路通信公司，“CN 搬迁至 600 De La Gauchetière West 的 Kevric 地标重建项目” De La Gauchetière West,” CN, cn.ca}。

魁北克以 4.52% 的复合年增长率绘制了到 2030 年最快的轨迹。蒙特利尔具有竞争力的租金状况、深厚的人才库和地铁升级有助于吸引跨国公司寻求双语中心。省政府对人工智能和航空航天的税收优惠支持了新塔楼的预租，而旧塔楼则受益于旨在减少剩余库存的转换补助金。

不列颠哥伦比亚省和阿尔伯塔省代表着成熟但差异化的国家。nct叙述。温哥华市中心 AAA 级库存的空置率接近个位数，即使郊区的转租空间仍然存在，房东也可以提高面租。 Morguard 持有的 Telus Garden 股份表明投资者对这条供应受限的走廊持续抱有信心。卡尔加里扭转了多年来的负吸收，增加了来自可再生能源和物流的租户，这些租户重视该市的成本优势和熟练的劳动力。较小的大西洋和草原中心吸引了追求劳动力负担能力和省级激励措施的公司进行后台扩张，从而扩大了加拿大写字楼房地产市场的地理基础。

竞争格局

加拿大写字楼领域适度集中，排名前五位的业主控制着相当大的份额多伦多、温哥华和蒙特利尔的奖杯资产。布鲁克菲尔德脱颖而出，在 2024 年签署了 2700 万平方英尺的租约，并提升了相同财产 NOI 4%，这是严格的资产管理和 ESG 主导的资本支出的证据。 Allied Properties 转向尖锐的城市主题，出售优先级较低的街区，以重新部署 1.5 亿美元进行高规格升级。

CPPIB 等机构卖家正在削减风险敞口——其 3 亿美元的温哥华塔楼销售突显出正在进行的价格重置，为增值专家打开了大门。灵活工作空间品牌与传统业主合作，插入服务式套房和数据跟踪，以提高租户的参与度和保留率。可持续发展是新的战场：房东公布碳减排路线图，寻求零碳或 LEED 白金徽章，并集成智能电表以满足企业报告职责。

私募股权进入者瞄准转型游戏，抢购位置优越但过时的街区进行混合用途改造，利用住房信贷和专门建造的租赁组件的 GST/HST 回扣。跨境资本也重新出现：伊万尼奥Cambridge 将纽约奖杯股权出售给 RXR，并附有 3 亿美元的现代化计划，这表明在有针对性的资本支出支持下，人们对优质城市写字楼充满信心。总体而言，竞争力现在取决于可衡量的 ESG 成果、运营灵活性以及交通丰富的地块。