核心摘要：Hoa Binh Group 董事会成员兼投资与国际市场开发部副总经理 Jerry Nguyen 写道，在资本收紧、监管改革和买家行为转变的推动下，越南正在形成新的房地产周期。
近几个月来，越南房地产界出现了广泛的共识：市场既没有“死亡”，也没有回到之前周期的熟悉模式。
在早期的经济复苏中，复苏和扩张是由宽松的信贷、快速上涨的土地价格、投机情绪和沉重的财务杠杆共同推动的。当这些力量一致时，项目就可以快速启动和吸收，通常是在压缩的时间范围内。
然而，从 2026 年起，这些驱动因素不再定义市场。开发商之间的主要区别不在于其土地储备的规模，而在于其将土地转化为符合实际购买力、由长期资本融资并根据资本市场认可的标准进行管理的产品的能力。
市场正在进入结构性选择阶段。资本不再广泛分布；它集中于能够产生真正现金流、审慎管理风险和透明运营的开发商。
历史表明，这些时期是更广泛演变的一部分。 2008年美国金融危机、1997年韩国货币危机和日本房地产泡沫破灭之后，房地产市场并没有消失，但其底层商业模式从根本上被重塑。
宏观经济基础
新周期出现的最有力论据之一在于越南的长期城市化轨迹。根据国家城乡发展规划，预计到2030年城镇人口将超过50%，到2050年将接近70%。
城市化产生的不仅仅是住房需求。它推动了对综合城市系统的需求，包括交通基础设施、物流、医疗保健、教育、商业服务和公共设施。在此背景下，房地产不再仅仅是一种商品，而是一种商品。它是经济基础设施的重要组成部分。
然而，越南城市化进程的金融环境与以往周期明显不同。廉价资本的时代已经结束。银行和投资者的经营更加谨慎，更少关注单个项目，更多关注企业的韧性和长期现金流可持续性。
修订后的土地、住房和房地产商业法自2024年8月1日起提前实施，加速了这一重组。虽然这些改革带来了短期合规成本和程序压力，但它们也充当了下一个周期的制度基础设施，在这个周期中，透明度和标准化是强制性的，而不是可选的。
从遗留模型到弹性的三大支柱
在之前的周期中，许多开发商沿着一条短价值链运营：土地收购、开发和销售。这种模式可以在繁荣时期产生快速回报，但在金融状况收紧时却很脆弱。
在新周期中，三个相互依存的支柱具有决定性作用：长期资本、符合实际购买力的产品以及机构级治理。任何一个的缺席都会削弱整个模型。
越南未来二十年的资本需求远远超出住房范围，还包括气候适应型基础设施、可再生能源、公共交通和适应性城市重建。该国到 2050 年实现净零排放的承诺正在重塑资本配置。