核心摘要：房地产信贷增长受限和再融资需求增加预计将推动住宅房地产开发商在 2026 年扩大融资来源。
根据 VIS 评级 4 月 20 日发布的报告，越南国家银行已表示计划遏制房地产银行信贷增长过热，在 2025 年开发商贷款同比激增 36% 后，将 2026 年整体信贷扩张限制在 15%。
因此，开发商预计将越来越依赖债券发行、股权融资和并购（M＆A）来满足其融资需求。
2025年住宅房地产债券发行量约为51.6亿美元，同比增长40%，VIS评级预计这一势头将在2026年持续。
再融资势在必行，因为 39.6 亿美元的房地产债券将于 2026 年到期，比上一年增长 74%。前四个月的活动支持了这一观点，五家住宅房地产发行人发行了七只债券，总额达 9.7 亿美元，同比增长近 150%。
一些著名的债券发行包括 Phat Dat Real Estate Development Corporation（2.24 亿美元）、Marina Centre（4.078 亿美元）和 New Times JSC（3.20 亿美元），均于 3 月份发行。
股权和并购渠道也越来越受到关注。 2025年，注册房地产外商直接投资达到71亿美元，同比增长13%，上市开发商筹集的股本同比增长34%。
VIS评级表示，在越南股市升级的部分推动下，强劲的资本市场情绪预计将在今年继续支持开发商融资。
在第一季度最大的跨境交易之一中，日本三菱公司经过一年多的谈判，以超过7610万美元的价格完成了对Phat Dat的Thuan An 1高层住宅项目的收购。
该交易授予三菱公司对该项目的全部所有权，该项目是胡志明市占地 4.4 公顷的住宅综合体的一部分。
越南领先的海港运营商之一 Viconship 于 3 月 16 日以 3660 万美元的价格完成了对 Harbour City Co. Ltd 65% 股权的收购，将这家物流公司定位为新成立的房地产开发商的控股股东，将在海防吉碑机场交叉口新城区建设一座占地 6,000 平方米的合资企业。
在股权方面，Nam Long Investment Corporation于2025年底成功完成了约1亿美元的股票发行，为2026年的投资和土地储备扩张提供资金。
Phat Dat 还正在以 5:1 的比例完成进一步配股，旨在筹集近 7,960 万美元。
然而，信用状况的差异势必会扩大。 VIS Rating 预计，在项目交付带来的强劲现金流的支撑下，Vinhomes（Green City、Golden City）、Nam Long（Izumi City、Southgate）和 Dat Xanh（The Privé）等拥有大量移交渠道的大型开发商将在 2026 年保持财务弹性。
相比之下，陷入法律纠纷或酒店项目的开发商，包括 Novaland、Danh Khoi Group 和 Asia-Pacific Investment JSC，可能会面临持续的再融资困难，其特点是运营现金流为负、流动性有限和市场准入受限。