核心摘要：越南2024年土地法修正案草案提议对土地定价、国家恢复、未使用土地执法和数字化等方面进行重大修改...
2026 年 7 月 20 日，越南政府发布了第 01 号法律草案（“草案”），提议对 2024 年土地法进行重大修改，主要是为了与新的两级地方政府模式进行技术调整。该草案还将对土地定价进行实质性修改，扩大国家收回土地的范围，重新调整未使用土地的执法力度，并引入广泛的数字合规义务。
预计国民议会将在 2026 年 8 月的特别会议上审议该草案，并预计在 2026 年 10 月的例行会议上最终通过。建议生效日期为 2027 年 3 月 1 日。公众咨询窗口于 2026 年 8 月 10 日关闭。
土地定价变化：取消特定土地价格机制；替换为省级调整系数。
权力下放：取消区级；省级和公社级之间的权力划分。
场地整合：一旦投资者超过协议门槛的 75%，国家可以强制收回剩余土地。
未使用土地执法：取消固定的 24 个月延期窗口；行政处罚可能更直接地导致无偿追偿。
更广泛的州恢复案例：扩大合格项目类别，包括物流中心、自由贸易区和社会租赁住房。
数字合规：国家土地数据库将于 2026 年底完成；从 2027 年起强制进行数字注册和非现金支付。
1. 土地定价：从个案计价到省级系数
根据草案，所有土地征收费、租赁费、国家收回土地补偿费和拍卖起拍价将按照年度土地价格表和省人民委员会确定的调整系数计算。
当前的“特定土地价格”机制虽然不完善，但提供了一个结构化的、基于评估的流程，投资者可以参与、挑战并围绕该流程建立财务模型。它的取消造成了一个空白，有待政府法令层面的指导：由谁来校准系数、如何以及在什么基础上校准，这在很大程度上由各省自行决定。对于并购、项目融资或薪酬谈判的投资者来说，重组后的定价机制将如何运作仍有待观察。
2. 权力下放：更快的决策还是更大的碎片化？
草案重新分配了土地管理系统内的职责，以精简地方政府结构，摆脱目前的三级（省-区-公社）模式。区级作为土地管理的决策层实际上被取消了。因此，省级主管部门将负责组织和外商投资企业的土地决策，而乡级人民委员会将直接负责个人和家庭的土地收回、分配和租赁。