越南计划与投资部 (MPI) 在最近的报告中强调，在供应大幅增加的推动下，工业房地产市场有望在 2025 年实现乐观增长。值得注意的是，今年第一个月，几个主要工业区项目获得了投资批准，包括：
- Hac Dich工业园（巴地-头顿） - 450公顷；
- Phuoc Binh 2工业园（同奈） - 287公顷；
- Duc Hoa III - SLICO工业园（隆安） - 200公顷 公顷；
- Nam Tan Uyen 工业园（平阳）二期 – 345 公顷；
- 平江工业园（海阳） - 245公顷。
越南目前规划有400多个工业区，其中约300个已投入运营，平均入住率超过80%。平阳、同奈、北宁、海防、隆安等重点省市在吸引工业方面继续处于领先地位展望未来，预计 2025 年该行业将延续 2024 年以来的增长势头，进一步巩固越南作为东南亚下一个主要生产中心的地位。本文探讨了投资者在该国实现多元化和扩大生产基地的新机遇。
2024 年越南工业房地产表现
全球商业房地产服务和投资领导者世邦魏理仕 (CBRE) 报告称，2024 年越南工业区保持了极高的平均入住率。北部地区的入住率达到 80%，南部地区则达到 89%
在北部，受电子和电动汽车等行业强劲交易的推动，工业区吸纳了 400 多公顷土地。相比之下，南部地区的吸纳量下降了 52%，仅占用 265 公顷，显着低于 2023 年。南部地区的主要交易集中在巴地-头顿省和隆安省。
在租金价格方面，北部工业区继续缩小与南部工业区的差距，海阳和海防等主要市场的价格上涨。到2024年底，北方工业区剩余租期平均租金预计将达到每平方米137美元，同比增长4.2%。与此同时，南部地区的平均租金达到每平方米 175 美元，较上年上涨 1.4%。
外国直接投资流入推动工业房地产开发
在科技公司兴趣日益浓厚的推动下，外国直接投资 (FDI) 流入预计仍将是越南工业房地产行业的主要驱动力。
根据第一太平戴维斯 (Savills) 的数据 河内最新工业房地产报告显示，越南工业用地总面积现已超过38,200公顷，分布在203个省份工业园区活跃度比上年增长5%。第一太平戴维斯代表强调，由于越南在全球供应链中的有利地理位置，越南正在成为大型科技公司的战略目的地。此外，对高科技项目和研发中心的投资不断增加，推动了对工业基础设施和工厂空间的更大需求，进一步加速了该行业的增长。
虽然实施计划的细节尚未披露，但 NVIDIA 决定在越南建立研发 (R&D) 中心，凸显了该国拥有高科技生产线的能力，增强了投资者的信心。这些高质量投资不仅将增强越南工业区的能力，还将扩大现代基础设施发展和配套服务业的机会。
此外，越南加速基础设施项目将改善工业区l 房地产与重要物流路线和枢纽的连通性。 Frasers、Logos 和 IDEC 等领先开发商正在扩大其现成工厂 (RBF) 和仓库的投资组合，这些项目具有现代化的基础设施和高标准，以满足高科技行业（特别是半导体）的严格要求。
越南工业区到 2030 年的发展计划
根据越南国家房地产协会的数据 (VNREA) 表示，在全球供应链变化和政府对投资政策的关注的推动下，越南的工业房地产行业正在经历显着增长。随着许多地方实施新工业区开发或扩张计划，以满足新的投资需求并增强地方竞争力，这种上升趋势在全国范围内可见。
北江省是第一个于2022年2月17日批准其规划的地方。到2024年12月31日，胡志明市胡志明市是 63 个地方中最后一个完成 2021-2030 年规划审批的地方，愿景延伸至 2050 年。根据这些新规划，许多省市都在寻求吸引投资和开发工业区，以抢在生产转移曲线的前面。
名单越南有新工业区发展规划的地区 | ||
省/市市 | 工业区数量工业区 | 总面积面积（公顷） |
广宁 | 16 | 11,974.64 |
海防 | 20 | 7,034.12 |
广南 | 15 | 6,557.03 |
兴安 | 13 | 4,788.10 |
平定 | 8 | 4,344.77 |
北江 | 20 | 3,789.00 |
清化 | 11 | 2,853.49 |
同奈 | 10 | 2,840。 40 |
承天顺化 | 3 | 2,640.00 |
胡志明市 | 10 | |
和平 | 8 | 2,139.00 |
平顺 | 4 | 1,954.57 |
河南 | 6 | 1,915.00 |
同塔 | 3 | 1,800.00 |
后江 | 7 | 1,741.00 |
永福 | 12 | 1,652.34 |
太原 | 4 | 1,599.00 |
河内 | 5 | 1,517.00 |
老蔡 | 4 | 1,207.00 |
岘港 | 4 | 1,151.97 |
颜白 | 4 | 1,025.00 |
富安 | 5 | 1,019.00 |
槟椥 | 4 | 853.20 |
南定 | 7 | 836.80 |
宁顺 | 1 | 827.20 |
嘉丽 | 4 | 651.00 |
泰平 | 2 | 630.37 |
高平 | 3 | 450.00 |
金瓯 | 1 | 343.00 |
昆明 Tum | 1 | 218.24 |
宣光 | 6 | 150.00 |
总计 | 221 | 72,967.24 |
来源： VNREA | ||
列表越南有工业区扩建计划的地区 | ||
省/城市市 | 工业区数量工业区 | 总面积（公顷） |
平顺 | 6 | 4,897.43 |
义安 | 8 | 3,864.00 |
巴地 – 头顿 | 4 | 3,850.00 |
河静 | 11 | 3,536.00 |
同塔 | 7 | 3,388.00 |
庆和省 | 10 | 3,320.00 |
平定 | 3 | 1,845.96 |
广义 | 2 | 1,312.00 |
北江 | 3 | 1,245.00 |
宁顺 | 3 | 855.27 |
山罗 | 5 | 747.35 |
朔庄 | 4 | 703.00 |
同奈 | 4 | 392.28 |
广南 | 1 | 298.10 |
颜白 | 1 | 195.89 |
河南 | 2 | 114.00 |
北干 | 1 | 80.70 |
槟椥 | 1 | 50.80 |
总计 | 76 | 30,685.78 |
来源： VNREA | ||
名单越南地区调整工业区规划的城市 | ||
省/市市 | 工业区数量工业区 | 总面积面积（公顷） |
广平 | 10 | 2,285.00 |
河内 | 6 | 962.90 |
河江 | 2 | 377.00 |
太原 | 2 | 975.00 |
同奈 | 1 | 27.20 |
金瓯 | 1 | 45.45 |
总计 | 22 | 4,672.55 |
来源： VNREA | ||
结论
越南工业在供应增加和全球生产多元化的预期需求的推动下，试点房地产行业有望在 2025 年实现显着增长。随着各地不断扩大和现代化工业区，越南工业房地产的未来前景广阔，为投资者和企业提供了充足的机会。