核心摘要：拟议的土地法修正案将允许在越南批准补偿和安置计划之前开始建设。
根据惠誉解决方案旗下BMI公司9月21日发布的一份报告，8月19日提出的拟议修正案的核心内容包括允许在补偿计划获得批准之前开始征地和建设，并为受影响的居民进行安置安排。拟议的修正案是改革现行 2024 年土地法的更广泛努力的一部分，目前正在由立法者进行辩论，预计将于 10 月获得国民议会的批准。
此前，越共中央委员会于 7 月发布了一项决议，为彻底改革土地管理、定价和补偿方式制定了政治方向，取代了过去四年指导政策的早期决议。
该决议的作用是政策框架而不是法律，敦促政府紧急将其原则转化为修订后的立法。八月份在立法层面提出的《土地法》修正案一旦在国民议会获得批准，将使这些变化具有约束力。
更广泛的土地法改革政策框架为该行业的长期监管变革奠定了方向，同时也侧重于解决其他问题，例如在项目区域的大多数土地所有者和开发商已经同意条款的情况下，允许收购未解决的土地，而不是等待一致同意。
它还敦促通过决议澄清何时可以征用土地的标准，以及确定土地价格的数据驱动方法。因此，改革的长期目标包括建立数字土地数据库，全面实施2030年的现代化土地改革目标，如果通过，只会在2026年至2035年的预测期结束时产生影响。
BMI 此前曾强调，土地征用问题是目前市场上基础设施发展和建筑施工的最大障碍之一，在解决土地征用问题时，该研究公司预计此次改革将为越南基础设施和建筑施工行业的项目开发带来良好的兆头。
目前，因土地征用造成的延误正在影响其他基础设施项目，包括价值 75 亿美元的北宁省嘉平国际机场，据报道，该项目在 7 月份第四次推迟了受影响居民安置土地的移交。
据报道，最近批准的耗资 290 亿美元的河内红河土地大道项目也因居民和开发商之间的安置纠纷而出现延误。该大型项目于 5 月获得批准，预计竣工日期为 2038 年。
土地征用问题也给越南建筑项目的及时建设带来了下行风险。耗资 42 亿美元的河内北部智能城市项目就是这种情况，该项目最初的竣工日期为 2028 年，但去年 8 月才开始施工。
因此，新土地改革的实施将有利于越南基础设施和建设项目的推进。 BMI 目前预测，越南建筑业实际 GVA 将在 2026 年增长 9.3%，在 2026 年至 2035 年间平均每年增长 7.4%，成为该地区增长最快的市场之一。尽管如此，BMI 强调，由于美国与伊朗冲突引发石油短缺和建筑材料价格上涨，BMI 预测面临下行风险。
鉴于该修正案仍需国民议会批准，BMI 预计拟议修正案的影响将在中期开始显现。
预计国民议会将在 2026 年 10 月批准该修正案，尽管将这些立法变更转化为更快的土地征用流程和缩短的项目时间表可能需要相当长的时间，并且仅在预测期结束时生效。越南的土地框架已于 2024 年 8 月进行了重大改革，这表明进一步的修订可能需要数年时间才能整合为连贯的法律结构。
因此，虽然该修正案将在中长期内对项目发展带来结构性改善，但短期内对建筑业最紧迫的土地相关瓶颈的缓解仍将有限，而目前面临征地问题的基础设施项目在该决议通过时不太可能受益。
VILAF 的高级合伙人 Duyen Ha Vo 和高级律师 Tram Dang 探讨了即将发生的变化对从事房地产、能源和基础设施项目的开发商土地收购的潜在影响。