核心摘要：仅提供土地细分出让的房地产项目，因土地所有者拖延竣工而受到严格限制，造成城市规划混乱。然而，政府颁布并于2023年6月20日生效的第35/2023/ND-CP号法令（“第35号法令”）现对建设、规划、住房和城市管理领域的法规进行了多项修订，其中地方政府当局有权批准土地细分项目。在本文中，合伙人 Tran Thai Binh 和律师 Duong Thi Minh Han 将探讨地方政府当局根据第 35 号法令批准土地细分项目的权力有多大。
仅提供土地细分出让的房地产项目，因土地所有者拖延竣工而受到严格限制，造成城市规划混乱。然而，政府颁布并于2023年6月20日生效的第35/2023/ND-CP号法令（“第35号法令”）现对建设、规划、住房和城市管理领域的法规进行了多项修订，其中地方政府当局有权批准土地细分项目。这是为了探讨地方政府当局根据第35号法令批准土地细分项目的权力有多大。
允许指定可转让土地
此前，根据第11/2013/ND-CP号法令的要求，省级人民委员会可以在事先获得建设部书面意见的情况下，指定允许转让的土地细分项目的土地面积。
根据第35号令第4.4条，省级人民委员会有权作出决定，无需获得建设部的书面意见。但此类土地分割项目必须符合以下条件：
a) 项目符合各级城市规划；按照批准的投资计划完成基础设施建设；
b) 住房建设应当按照批准的项目参数和进度进行；
c) 项目不属于对景观设计有严格要求的区域、毗邻区域级以上道路和城市主要景观道路、中心城区以及城市突出建筑点设施附近。
这次修改是为了适应行政管理权限下放到省级人民委员会的趋势，由省级人民委员会决定土地细分项目中允许流转土地的土地出让方按照批准的详细规划自行建房。
此次更新（土地细分项目不再需要建设部审批）是希望在不影响城市美观和规划的前提下，给土地使用者更多的建房机会。当然，地方当局必须对这些土地所有者的合规性进行监督和管理。
严格小规模土地分割项目管理
此前，根据第37/2010/ND-CP号法令，小型建设投资项目（即土地面积小于5公顷，或公寓开发投资项目面积小于2公顷）无需详细规划即可实施。
根据第 35 号法令第 1 条，小规模土地的细分必须通过简化流程（即总体规划流程）制定详细规划。具体来说，小规模地块必须满足几个条件，例如：由一个开发商实施或由主管部门规划的土地细分项目；应当位于已批准的分区规划的区域内，或者不需要分区规划的，应当位于已批准的总体规划的区域内。小型土地的定义包括：
a) 小于2公顷：用于建设公寓楼或公寓大楼的投资项目；或
b) 10公顷以下：根据城市总体规划、省级规划或已批准的技术、专业规划确定的工厂、企业、工业生产设施或技术基础设施建设投资项目；或