核心摘要：作为个人所得税法更广泛修订的一部分，财政部目前正在审查两种可能的计算房地产转让个人所得税的方法。目标是使税收政策与实际市场条件保持一致，同时优化预算收入。
该部强调，适用的税收方法将取决于每笔交易相关数据的可用性和准确性。如果可以清楚地确定原始购买价格和相关成本，则将按建议税率 20% 对净收益征税。该税率与现行的房地产转让企业所得税相一致，确保了各个税收制度的一致性。
如果无法核实购买价格和相关成本，该部建议对转让总价值征收 2% 的统一税。
新的税收制度旨在实现三个主要目标，包括可持续增加国家预算收入、遏制扭曲市场的投机和房地产炒作以及鼓励真正的房地产使用，特别是满足住宅需求。
为了实现这些目标，政策必须明确区分投资者、投机者和购房者，以确保公平和有效，同时又不抑制合法需求。
对于房地产开发商而言，征收 20% 的利润税可能会给现金流带来巨大压力，尤其是在市场降温、流动性减弱的情况下。
此外，如果没有区分短期投机和长期投资的机制，合法的项目开发商可能会被不公平地与投机者归为一类，从而增加产生意外政策后果的风险。
我们认为政府应该对房地产项目进行细分，以采取更灵活的税收政策。例如，商业住房、社会住房和工业物流地产应该区别对待。税收优惠也可用于鼓励长期投资，例如对再投资利润或长期持有资产的免税或减税。
对于普通公民，尤其是首次购房者或非投机性房主来说，最关心的是与投资者或投机者缴纳相同的税率，即使是由于个人情况而出售。这可能被视为不公平，并可能阻碍申报交易价值的透明度。
为了解决这个问题，该政策可以优先考虑真正的住宅买家，对首次购买、首次销售或具有可验证的住宅用途证明（例如永久居留登记或长期占用）的情况提供免税或降低税率。
还可以引入基于持有期限的累进税制：提高短期转让（例如一年以下）的税率以阻止翻转，降低或免除长期持有的房产或出于搬迁目的而出售的房产的税率。
为了实现基于利润的税收，政府必须建立一个全面、同步的全国数据库，包括财产身份、估值、所有权历史和持有期限。这是公平有效实施任何新税收政策的先决条件。
如果精心设计、明确细分并分阶段推出，越南修订后的房地产转让税政策可以稳定市场、增加国家收入并促进更可持续的发展。然而，为了避免意外的负面影响，至关重要的是为真正的房主和认真的长期投资者提供有针对性的豁免和激励措施。
