核心摘要：Vilasia 律师事务所合伙人 Nhung Nguyen 写道，尽管出台了新的法律，但精简的承诺与支离破碎的解释相冲突。
Nhung Nguyen，Vilasia 律师事务所合伙人
然而实践讲述了一个更复杂的故事。尽管立法者的目的是简化程序，但企业和投资者仍然遇到障碍。其中一些是由于新法律本身之间的不一致，而另一些则是由于省级当局的不同解释。这些差距在房地产项目转让领域尤为严重，房地产项目转让仍然是资本流通和项目重组的重要渠道。
无土地使用权流转仍困难
2023年《房地产商业法》最显着的创新在于，它允许开发商在履行与土地相关的财务义务后立即转让项目，即使他们尚未获得土地使用权证书。
这被视为一个突破。实际上，一旦财务义务得到解决，投资者通常仍需等待数月才能颁发证书。新规则预计将缩短等待时间，简化买方和卖方交易并加快项目进度。
为了实施这项改革，政府发布了 2024 年第 101 号法令，规定了土地和土地附属资产登记的详细程序。该法令第43条明确区分了两种情况：转让人已经获得证书和尚未颁发证书。在后一种情况下，档案仅需要双方已完成财务义务的证明，以及土地分配或租赁决定。
各省已开始将其纳入自己的行政系统。例如，在河内，人民委员会已发布决定，规定了无证书项目转让所需的文件。
从纸面上看，改革很简单。然而，在实践中，土地管理机构仍然犹豫不决。许多人继续推迟批准，直到颁发证书，他们认为根据《2024 年土地法》，没有证书就无法转让土地使用权或土地附属资产。
这里存在法律冲突。 《土地法》规范土地使用权交易，《房地产商法》规范房地产项目交易。将《土地法》严格适用于项目转让，破坏了《房地产商业法》本应实现的改革。
结果是，一项用意良好的精简措施却在执行时陷入停滞。投资者并没有更快地达成交易，而是陷入了文书工作的泥潭。
纳税义务时间不明确
另一个问题出现在纳税义务的时间上。
在以前的制度下，每当有年租金的租赁土地项目转让时，国家都会先从卖方手中收回土地，然后将其重新出租给买方。重新租赁决定的日期标志着买方财务义务的开始，并成为卖方和买方之间的明确分界点。
新框架改变了这一点。当买方是国内企业时，101号令不再区分年度租金和一次性租金。在这种情况下，不再有重新租赁的决定，因此没有明确的法律截止点。
