核心摘要：进入2026年，越南工业房地产市场日益感受到地缘政治不确定性的影响。
由于投资决策优先考虑供应链弹性、政策稳定性以及环境、社会和治理 (ESG) 标准，预计市场将进入一个更具选择性的阶段，根据模型质量和运营能力进行更清晰的差异化。
根据世邦魏理仕越南的数据，2025年越南工业用地租赁活动依然低迷。在南部地区，尽管下半年新增供应带动需求回升，但南部地区的净吸纳量同比下降39%。同时，未来供应依然充足，今年南部地区将新增工业用地1000多公顷。
这一发展反映了市场的调整，土地租赁决策变得更加谨慎和选择性。前期开发商的竞争优势在于规模和扩张速度。在新的周期中，开发商正在将重点转向基础设施标准化、服务集成以及与国际标准接轨的长期运营能力。
ESG成为新的运营标准
随着投资标准的转变，ESG逐渐成为产业园区的运营标杆。对于产业园区开发商而言，ESG不再仅仅是一种竞争优势，而是在全球供应链中保持地位的必要条件。
投资者更加关注绿色基础设施、稳定的能源系统、水资源管理、废水处理以及实施产业共生模式的能力。这标志着结构性转型：工业地产不仅要提供制造空间，还要确保长期可持续、透明和有弹性的运营能力。
然而，这种转变也带来了重大挑战。在地缘政治不确定性和全球供应链重组趋势下，外国投资者在做出长期承诺时变得更加谨慎。它们还对政策稳定性、供应链安全和中断场景的适应性提出了更高的要求。
此外，下一代工业园区模式，特别是生态工业园区的推出，继续遇到与政策框架和标准应用一致性相关的挑战，因为一些法规和实施指南仍有待最终确定。在此背景下，预计外商直接投资（FDI）流向将变得更加选择性，优先考虑可持续经营方向明确、适应性强的项目。
2026年战略准备
随着FDI模式和ESG标准的不断变化，预计2026年市场将在模式质量和执行能力方面出现更加明显的分化。许多开发商不再不惜一切代价扩大供应，而是将重点转向规范园区模式、深化基础设施投资、建立长期运营基础，以满足国际投资者日益严格的要求。
例如，Prodezi工业园从规划阶段就采用了生态工业园模式，将可持续发展原则融入到整体发展战略中。在这个新周期中，工业园区的设计不仅是为了提供制造空间，而且还作为一个综合平台，构建技术基础设施、支持服务和运营系统，以满足长期制造需求。
在基础设施方面，普罗代兹工业园优先考虑稳定性和应急能力。其能源系统规划为多源结构，结合电网电力和可再生能源。从一开始就对供水、废水处理和环境管理系统进行全面投资，以满足全球供应链日益严格的标准，特别是对有ESG要求的外商投资企业。
该公司方法的一个亮点是其产业共生战略，即能源、水和物质资源流被设计为在整个园区内共享和优化。根据内部估计，该模式可以提高资源效率，并有可能将租户的运营成本降低约 8-12%，同时降低与生产相关的排放。
Prodezi Long An副总经理Truong Khac Nguyen Minh表示：“2026年，我们将继续以结构化和可衡量的方式将ESG原则整合到基础设施、运营和治理领域。我们相信，全面的准备工作将使我们的租户能够更好地满足全球供应链日益严格的要求，同时为越南更广泛的可持续发展议程做出有意义的贡献。”
