核心摘要：河内的零售房地产市场近年来经历了从中心地区到相对较新的城市中心的明显转变。
多年来，河内的零售市场主要围绕内城的成熟商业区，特别是还剑区，这里旺盛的人流量、旅游活动和有限的供应有助于维持高额租金。但随着资本的扩张和消费者行为的演变，零售商越来越多地重新评估未来的增长点。
这种转变在西湖西新城变得越来越明显。日本百货公司运营商高岛屋以其位于胡志明市西贡中心的旗舰店而在越南闻名，预计将在河内西湖广场扩大其河内业务。此举反映出零售商对集优质住房、办公供应、酒店服务和长期人口增长于一体的综合城区越来越感兴趣。
据河内统计局称，2026年前两个月，商品和消费服务零售总额达到171.5万亿越南盾（合66亿美元），同比增长13.2%。仅零售额就增长了15.8%，达到112.9万亿越南盾（43亿美元），占总营业额的近三分之二，凸显了国内消费的复苏和购买力的提高。
但在积极的总体数据背后，河内的零售房地产市场正在进入一个竞争更加激烈、结构不同的阶段，这一阶段日益被权力下放、以体验为主导的零售业态所定义，并且随着供应扩展到中央商务区（CBD）以外，业主之间的竞争也愈演愈烈。
河内的零售版图正在逐渐被重新划分。根据戴德梁行的河内 MarketBeat 2026 年第一季度报告，越南首都在 2026 年第一季度新增零售面积 51,497 平方米，使零售总存量达到约 143 万平方米。这一增长主要是由于河内中心（吉宝在次要区域开发的占地 50,000 平方米的购物中心）的开业以及河内西部的零售裙楼开发项目推动的。购物中心继续主导市场，约占总供应量的 85%，凸显出人们对大型目的地式零售业态的日益青睐。
至关重要的是，大多数新增供应不再集中在传统的城市核心。高纬环球指出，开发商越来越关注非中央商务区，特别是西部和郊区，这些地区更大的地块和综合城镇开发可以带来更多体验式零售概念和更强的长期集水潜力。
2026 年剩余时间至 2028 年，预计将有约 313,909 平方米的额外零售供应进入市场。其中，郊区预计将占153,500平方米，河内西部预计将占144,253平方米，远远超过中心地区未来的新增面积。
第一太平戴维斯河内2026年第一季度市场简报呼应了市场的更广泛方向，该简报显示河内的现代零售存量达到约170万平方米，购物中心仍然是主导业态，总体入住率为89%。第一太平戴维斯观察到，随着河内向更加分散、多中心的城市结构转型，二级区和城市边缘地区日益成为主要零售目的地。
顾问们还将这一趋势与河内的长期城市规划战略联系起来，该战略强调郊区增长极和卫星区，以缓解市中心的压力。由于土地限制继续限制中央商务区的大规模零售扩张，新的住宅群和混合用途城市开发越来越多地推动增长。
第一太平戴维斯预计未来几年供应浪潮将加速。根据其报告，到 2026 年底，预计有 9 个项目将新增约 266,824 平方米的新零售空间。2027 年至 2028 年间，预计即将推出的大部分供应将集中在星湖地区，该地区的多个项目计划在相对较短的时间内完工。
这有助于解释西湖西和星湖等地区日益增长的吸引力。这些区域曾经主要被视为住宅扩张区，现在正在演变成包含办公楼、大使馆、酒店、研究设施和高档住宅的混合用途生态系统——这种集中环境类型越来越受到寻求长期客流量和高消费消费者的零售商的青睐。
因此，高岛屋预计落户河内西湖广场，看起来不像是一项孤立的投资，而更像是河内零售市场正在进行的更广泛的重新定位的反映。
根据 Hanoi MarketBeat 2026 年第一季度报告，第一季度的租赁活动继续主要由食品和饮料 (F&B) 和娱乐运营商推动，有助于吸收新竣工的零售空间。河内还见证了旗舰零售概念的扩张，包括 Phuc Long Dragon 和 Skechers 等品牌，尽管竞争加剧，但仍增强了零售商的信心。
