核心摘要：越南精心设计的租赁住房生态系统将缓解房价压力，释放长期资本，并支持更广泛的经济重组。
越共中央总书记、国家主席苏林最近发出的优先发展租赁住房的指示，为越南房地产市场开辟了新的途径。在房价上涨远远快于收入上涨的情况下，问题已经超出了社会福利的范围，直接涉及城市竞争力、金融体系结构以及房地产市场的长期可持续性。
摆脱旧模式
多年来，越南的房地产市场主要以先建后售的模式运作。开发商专注于最大化销售和加速资本回收，而租赁领域仍然分散、供应不足，并且基本上没有专门融资机制的支持。
随着房价越来越超出年轻人和中等收入家庭的承受能力，这种模式的局限性越来越明显。许多地区的房价超过家庭年收入的20倍，而由于开发成本上升、审批程序冗长以及严重依赖短期银行贷款和公司债券为长期房地产项目融资，保障性住房供应几乎消失。这种期限错配不仅给开发商带来风险，也给贷方以及最终更广泛的金融体系带来风险。
在此背景下，扩大租赁住房提供了一个已在许多国家得到证明的切实可行的解决方案。更强大的租赁行业可以减轻住房拥有率的压力，支持劳动力流动，并创造更具弹性的城市和金融结构。
国际经验表明，大规模的租赁住房市场很少仅靠市场力量形成。在新加坡，国家通过住房和发展委员会（HDB）在土地规划和住房供应方面发挥着核心作用。与此同时，在德国和奥地利等国家，政府通过公共土地分配、税收优惠和获得长期资本来支持租赁住房。
对于越南来说，“国家主导、市场驱动”的模式值得考虑。在这种方式下，政府将重点关注规划、长期融资机制和法律框架，而私营企业将在透明的市场原则下进行建设、运营和物业管理。
该模式的核心是国家住房公司，作为具有现代公司治理的国家控制机构。它不是直接开发项目，而是充当租赁住房生态系统的协调平台。其职责可能包括管理公共土地储备和收回延迟项目的土地、组织建设竞标，以及充当租赁住房项目和长期资金来源之间的桥梁。
释放长期资本
租赁住房项目通常需要15-25年才能收回投资成本。然而，大多数越南开发商依赖银行、公司债券和购房者预付款项提供的短期和中期融资。这种融资结构不太适合租赁住房。
在日本、新加坡和澳大利亚等国家，房地产投资信托基金（REIT）发挥着至关重要的作用。一旦租赁项目产生稳定的现金流，开发商就可以将这些资产转入REITs，回收资本，并再投资于新项目。 REITs随后通过资本市场吸引长期机构投资者，将租赁住房转变为稳定的创收资产类别。
越南的租赁住房生态系统同样应与长期机构资本来源相连，其融资成本远低于商业银行贷款。其中一项建议是建立一个国家住房公司，作为国有企业或国有控股的股份公司。初始资本可以来自国家撤资和公共土地资源的收益。该公司按照市场原则运营，将作为基础设施和融资平台，同时将建设和运营外包给私营部门专家。
第二个支柱是发行20-30年期限的长期国家住房债券和政府支持的付款担保。债务偿还将由租金收入和其他项目相关收入支持。为减轻建设期间的资金压力，利息支付可在前三年递延并资本化，同时可利用国有资产剥离收益建立流动性储备。
