核心摘要：我们讨论越南的工业房地产市场，包括工业园区，及其对外国投资者的吸引力。
越南的工业房地产市场（包括工业园区）经历了外国直接投资（FDI）的大幅增长。在本文中，《越南简报》对该行业及其主要增长动力进行了全面介绍。
截至 2022 年，越南 63 个省中的 61 个省共有 563 个工业园区 (IP)。根据《2022 年越南房地产报告》，其中 397 个工业园区已建成，106 个工业园区正在建设中，292 个工业园区已投入运营。这些知识产权项目大多集中在三个重点经济区域：东南部地区、红河三角洲地区和中部沿海地区。
凭借稳定的增长率、自由贸易协定驱动的经济以及执行良好的投资支持政策，越南仍然是房地产投资者的有吸引力的目的地。由于价格具有竞争力且地理位置靠近中国，越南北部工业地产的租赁需求预计将比越南南部增长更快。
尽管如此，毗邻胡志明市的平阳省工业房地产入住率大幅上升，超过95%。同奈、北宁、北江、河内和胡志明市等主要地区的其他工业区也几乎已满。
因此，工业园区的租金价格预计将上涨。据 Cushman & Wakefield Vietnam 称，目前，胡志明市的平均租金为 186 平方米，河内的平均租金为 142.3 平方米，到 2022 年。
越南工业园区市场投资者面临的挑战
工业园区的稀缺可能即将出现，这将推高价格。 2023年第一季度没有新的供应宣布或投入运营。此外，自越南政府发布有关特定土地类型和地区的土地价格范围的第96/2019/ND-CP号法令以来，工业用地的租金价格大幅上涨。相应地，今年不少省份补偿地价系数有所提高。
此外，越南政府还颁布了第115/NQ-CP号决议，禁止将水稻种植用地转为工业用地。尽管该规定旨在恢复退化土地，但可能会限制2023年工业园区的供应。
总体而言，越南供应饱和和不断增加的转移生产浪潮预计将使2023年工业租赁价格同比上涨8%至20%。
外国投资者投资政策审批规定虽历经多次修改，但仍较为复杂。例如，根据第 82/2018/ND-CP 号法令，建设投资项目的施工许可证必须获得计划投资部以及与项目范围相关的其他多个部委和机构的批准。该计划随后将提交给总理最终批准。之后，首席人民委员会将发布关于建立工业园区的决定。对于外国投资者来说，这一程序既困难又耗时。
熟练劳动力供应短缺是工业房地产市场的长期挑战。根据越南统计总局的数据，截至2023年第二季度，拥有学位和证书的受过培训的工人比例为26.8%，而73.2%是低技能或非技能工人。
越南领先的在线招聘渠道Vietnamworks发布的《2022年劳动力市场报告》也显示了劳动力供需失衡的情况。建筑业、服务业、科技信息业和制造业是面临劳动力短缺的主要行业。胡志明市、河内市等大都市的人力资源短缺率分别为43.02%和48.11%。
缺乏对工人的住宿、在职培训或儿童保育援助等支持也使得在工业园区工作的吸引力降低。这对越南政府和企业在提高这些领域的劳动资格和人才保留方面提出了重大挑战。
