核心摘要：在收购房地产项目时，对于外国买家来说，常见的方式通常是股权转让，即买家收购房地产项目公司业主的股份，从而成为该项目的所有者。
根据《2020 年企业法》和《2020 年投资法》，这在法律上是可行的，因为房地产业务不限制或禁止外国投资。这只是有条件的，需要主管当局的批准。按照程序，外国投资者必须根据2020年投资法第26条的要求获得出资或购买越南公司股份或资本的批准，然后才能进行股份交易并向投资管理机构（省计划投资部门或简称“DPI”）登记交易。由于该程序根据这些法律规定，可能需要 30 天才能完成，外国投资者将在公司登记记录中被确认为项目公司的合法所有者或股东。
虽然根据法律和某些省份的投资管理机构，该交易不属于问题，但由于某些省份投资管理机构的不同解释，该交易可能会成为一个问题并变得更加复杂。
特别是，当局认为，转让公司所有者100%股权可以理解为将项目转让给新投资者，因此可以视为项目转让。因此，他们认为，即使在股权转让的情况下，“股权”受让方“也应该”满足项目转让的规定或要求，例如对项目合法性的要求（例如项目已获得批准的总体规划）；或对“股份”受让方的能力要求（例如“股份”受让方必须在与项目发展相适应的业务领域进行注册）等等。[1]有些更进一步要求“股份”受让方根据2014年《房地产企业法》的要求获得省级人民委员会的项目转让批准。[2]由此可见，外国投资者将被要求将土地归还给外国投资者。并按照适当程序向主管部门重新申请土地划拨批准，以便继续享有土地使用和开发项目的权利。 [3]
我们认为，从法律的角度来看，这一解释是错误的。从本质上来说，股权转让是公司所有权（部分或全部）的转让，而项目转让是资产所有权的转让。资产转让发生在两个已在越南注册的实体之间，而股权转让则允许外国投资者接管在越南注册的现有公司并获得其中的管理控制权，程序符合《2020年投资法》第26条规定的程序。因此，法律规定不同，相关要求也不同。
事实上，这一解读源于当局对新业主接手项目公司时履约能力的担忧。然而，这些担忧是不必要的，也是没有根据的，因为交易实际上并没有改变项目公司的履约能力。因此，由于项目公司在所有法律方面仍注册为项目开发商，因此不足以根据2014年《房地产商业法》的要求获得项目转让批准。
如果开发商（或项目公司）未能按规定的时间和程序实施批准的项目，则会受到《土地法》和其他法律的制裁。因此，有关省份不应随意对投资者设置更多障碍或要求。
事实上，我们已经成功地解释了这两个概念之间的差异，尽管有时用我们的理解来理解它们并不容易。因此，在越南从事房地产业务的外国投资者在与转让人打交道时也应考虑到这一风险。
[1] 2014年《房地产业法》第49条
[2]第48.3条和第51条，同上
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