核心摘要：迷你公寓楼在河内和胡志明市等城市越来越受欢迎。尽管它们容纳了多个家庭，但它们被归类为独立住宅，而不是公寓，这引发了买家对消防安全和法律风险的担忧。
小型或迷你公寓楼已受到越南城市居民的欢迎，尤其是居住在河内和胡志明市等大城市的居民。虽然迷你公寓楼，就像它们的名字一样，实际上是多层多户建筑，但它们不受适用于公寓建筑的法规的约束，而是被视为独立的房屋。这引发了许多问题，从消防安全到购房者的法律风险。
经过几个月的房地产市场调查，28岁的河内办公室职员Nguyen Thuy An和她的丈夫决定以11亿越南盾（约合45100美元）的价格购买一套迷你公寓，即小型公寓楼中的公寓。该建筑共有七层，每层有五间公寓、一个楼梯和一部电梯，建在黄迈内区一条小巷的一块300m 2 的土地上。
Thuy An 和她的丈夫是数十万家庭中的一员，迷你公寓似乎是最合适的住房选择。自十多年前的 2010 年起，迷你公寓开始在整个越南，尤其是首都河内蓬勃发展。当时，商业和社会住房项目很少，但住房需求却很大。在此背景下，迷你公寓凭借价格和区位优势，迅速成为房地产市场上非常畅销的产品。
缺乏官方定义
从法律角度来看，迷你公寓和迷你公寓楼并没有官方定义。 2005年的《住房法》对他们只字未提。事实上，迷你公寓楼首次出现是在政府颁布第71/2010/ND-CP号法令，详细说明并指导实施2005年《住房法》时，为开发具有多个独立公寓的多层住宅形式的独立住宅开了绿灯。
当2014年的《住房法》取代2005年的住房法时，迷你公寓和迷你公寓楼仍然被忽视，并被归类为家庭和个人的个人住房类别。值得注意的是，该法中有一项规定（第46.2条第2款）规定：“允许家庭和个人建造二层以上房屋，每层设计建造有两套以上独立套间，且套间符合最低建筑面积标准，且有住房法规定的私人所有面积和共有公寓面积的，其对该房屋中每套公寓的所有权由国家承认。”
正是这样的规定，成为历年来迷你公寓买卖的法律基础。
2014年《住房法》颁布后，河内市人民委员会发布决定，首次提及“迷你公寓楼”和“迷你公寓”的概念。该决定编号为24/2014/QD-UBND，规定河内地方政府将向迷你公寓楼的每间公寓颁发房屋所有权证书，如果：（i）公寓的建筑面积至少为30m 2 且（ii）该建筑符合《住房法》有关公寓楼的规定。
说到迷你公寓，首先要谈到的就是消防安全问题。 9月12日，河内市清宣区一栋九层公寓楼发生火灾，目前已造成56人死亡，这是最新且最具破坏性的事件。
越南城市规划与发展协会副主席、建筑师 Dao Ngoc Nghiem 表示，迷你公寓楼通常建在人口稠密的住宅区狭窄小巷深处的小块土地上，消防车和设备很难进入。有的甚至缺乏紧急出口和消防设施。 《Thoi bao Kinh te》援引严恩的话说：“当建筑物本身不符合消防安全条件，加上其所处位置不方便紧急逃生时，这两个因素结合起来很可能会导致不幸事件的发生。”
微型公寓楼的涌现也导致城市基础设施系统超载。胡志明市房地产协会（HoREA）在致建设部的一封正式信函中指出，这种房屋类型的发展给城市技术和社会基础设施系统带来了越来越大的压力，扰乱了城市总体规划并阻碍了城市美化工作。
迷你公寓交易也给购房者带来法律风险。
河内律师协会律师裴廷翁在接受《劳动报》采访时警告那些考虑购买迷你公寓的人要非常小心，否则风险很大。
翁律师分析，如果公寓业主获得许可建造多层多户公寓的房屋，只要公寓符合建筑许可证并完全符合2014年《住房法》第70条所列的条件，每位公寓购买者都将获得房屋所有权证书。公寓业主不遵守施工许可证或者公寓楼不符合消防安全要求的，将不会向购房者发放房屋所有权证。
