土地估值的关键问题
MR。越南建筑承包商协会主席GP.Invest主席Nguyen Quoc Hiep
随着《 2024年土地法》，《 2023年住房法》和《 2023年房地产商业法》生效，越南房地产市场现在有了更清晰的法律框架。但是，仍然存在挑战，最紧迫的是土地估值，这导致了大量的瓶颈。例如，我们的一个项目在九个月前收到了土地分配决定，但仍未确定土地价格。
第71/2024/ND-CP关于土地定价的法令被引入了2024年2月5日的12/2024/ND-CP法令的改进，此前由于残留方法所需的高投入成本，该法令以前使土地估值变得困难。但是，尽管有预期的改进，但第71号法令仍在实践中提出挑战。
一个关键问题是基础设施成本报销。根据法律，侵犯应对地方建筑当局验证的紧急费用应相应偿还。但是，实际上，这种验证过程很少进行，而成本是根据标准投资率计算的。例如，建筑部将投资率定为每平方米的VND960,000（$ 38.4），但我们的项目具有高质量的基础设施，将实际成本提高至240万vndd40亿（96美元）。尽管如此，可报销成本仍固定为VND960,000。
第71号法令中的另一个挑战是依赖最近拍卖的土地估值特性。比较一个跨越数百公顷的大规模房地产项目与仅几公顷的小拍卖会是不切实际的。完全集成的项目需要大量投资，这使得这种估值方法不合适。我们敦促政府当局重新考虑这种方法并为地方提供更清晰的指导方针，因为许多目前犹豫不决的行动rtainty。
土地价格上涨也引起了更广泛的关注：如果土地成本继续升级，越南是否仍然是一个有吸引力的投资目的地？全国各地的工业集群目前保持80-90％的入住率，这主要是由于三个因素：负担得起的劳动力，合理的土地价格和有效的物流。但是，如果在人工成本上升时土地负担能力下降，我们的竞争优势会保持吗？越南能否继续成为东南亚的杰出投资目的地？
土地法建立了一个基本原则：平衡国家，土地用户和投资者的利益。但是，当前的土地定价方法不能充分考虑商业利益。
为了解决这些问题，我们强烈建议自然资源和环境部问题更清晰，对土地估值的更实际指导，尤其是关于剩余方法的应用。更透明的可做的系统将有助于为投资和长期经济增长创造更稳定的环境。
MR。自然资源与环境部土地部副主任Le Van Binh
《土地法2024年》删除了土地价格框架，使地方当局能够建立自己的土地价格表。此更改引入了新的过程和决策结构。根据法律，市政和省级人民委员会负责提议土地价格表，而人民议会则有权批准他们。这反映了一种更具结构化和专业的方法来定义理事机构之间的责任。
以前，何时可以对框架或价格表进行调整时，固定的土地价格框架决定了。但是，实际上，这些调整很少实施。许多地方想进行更改，但受到G的约束旨在的法规。新法律消除了这一框架，使地方当局更加灵活地设定土地价格。
对于住宅和度假村房地产项目，土地估值将基于特定的土地价格而不是一般价格表。相比之下，支付年度土地租金的工业房地产项目将继续使用官方价格表。其他情况将通过竞标和拍卖过程遵循土地估值。
还为时过早，确定《土地法2024年是否完全成功）还为时过早。评估法律政策通常需要时间，通常超过几个月。该法律仅在六个月的时间内生效，许多地方仍在提供员工培训和实施新规则的过程中。一些政策可能需要几年的时间才能显示出明确的结果。但是，早期的迹象表明土地价格正在逐渐稳定。
对于每年在价格表下租赁土地的企业，h高地土地价格自然会导致成本上升。尽管法律要求城市和省份调整其土地价格表，但并非全部这样做。一些地方使用调整系数，而不是每年修改基本价格表。根据新法律，必须在没有调整系数的情况下计算土地估值，从而降低基本价格。结果，现在将要求地方正式更新其土地价格表。到目前为止，越南的63个城市和省份中有25个已经调整了价格表，预计将在未来几个月内这样做。
MR。 Nuguyen Manh Khoi，法律部施工部主任
目前正在讨论的关键问题是如何确保越南房地产市场的可持续发展和稳定的发展。法律框架已经到位，并制定了相关法律和相关法令。在通过这些法律之前，进行了兴奋的讨论，即使在收养之后，进一步的辩论仍在继续。经修订和新批准的法律已受到公众的广泛赞扬。
但是，在实施大约六个月后，自2024年8月1日以来，已经出现了某些挑战。当地方当局执行法律时，影响因每个地方的特定条件而异。这导致了整个地区出现的不同问题。在这种情况下，应考虑几个关键点。
首先，提高认识并清楚地传达法律法规的性质至关重要。例如，根据市场原则确定土地价格是什么意思？
第二，我们需要评估我们的土地估值咨询团队是否完全有能力满足当前需求。
第三，应审查整个城市和省份实施的一致性。法律允许地方当局调整土地价格t在等待第一个官方价格表的同时，将于2026年1月1日发布。到目前为止，已有20多个地区进行了调整。但是，如果河内更新其土地价格表，而BAC Ninh Province则不会如何管理这种差异？
平衡国家，公民和投资者的利益仍然是土地估值最具挑战性的方面之一。寻求薪酬的居民需要最高的价格，但是当购买房屋时，他们更喜欢价格较低。在这种情况下，我们如何创建公平，平衡的方法？
从法律管理的角度来看，有必要继续审查实施过程，并考虑在不久的将来提出对指导法令的建议。
副教授Dinh Throng，经济专家
地方当局目前正在确定土地价格更多的基于特定地区，道路，d位置而不是考虑土地使用目的和实际盈利能力。
理想情况下，指定用于生产和业务活动的土地的估值应基于其预期用途的潜在盈利能力。每种土地都有不同的收入产能，有些土地具有最低的盈利能力。
。设定“ 非农业生产和不是商业或服务土地的非农业生产和商业土地” 基于道路细分市场和地点并不完全与市场原则或已建立的估值方法（例如收入方法和剩余方法）。
。土地价格表的显着增加已经为租赁土地并支付年租金的企业带来了挑战。由于这些企业遵循2024年《土地法》第159条所述的规范土地价格表，因此突然的租金成本增加使财务计划变得更加困难。
to解决这个问题，应为地方当局提供更明确的指导方针，以在此类别内设定土地价格，以平衡国家，土地用户和投资者的利益。定价不必为该组中的所有类型的土地应用单一的价格水平，而应反映每个地块的实际获利能力。对于主要满足社区需求的土地潜力较低的土地，还应考虑减少土地使用和租金费用。
副教授Tran Kim Chung，中央经济管理研究所前副主任（CIEM）
当前城市和省份的土地价格框架提出了几个关键问题。
首先，土地价格基于实际交易，但是房地产交易所在这些交易中起着重要作用，影响了最终估值。
第二，框架依赖于拍卖的土地价值，但拍卖价格通常反映了竞争性的bidd而不是真正的市场条件。
第三，估值是由咨询公司确定的，但土地定价的最终责任在于市政或省级人民委员会。顾问仅根据法律准则提供建议，不应夸大其作用。
第四，城市化不可避免地会导致土地价格波动。如果不定期进行更新，则初始估值只能用作实验数字，几乎没有现实世界的准确性。
第五，需要仔细考虑拍卖的土地价值的分布。在韩国首尔，首尔全球房地产协会（GRAS）已分别评估了所有3500万土地地块，以进行准确的比较。单个土地地块不能用作可靠的基准。
第六，当交易历史记录不足以支持精确估值时，基于单个特定地块确定土地价格是有问题的。
第七，框架中最高的土地价格是重要的指标。
第八个分区分类当前包括“区域”和“位置”，但该框架也引入了第三个因素：“道路段”。这些标准应标准化。
为了应对这些挑战，省份和中央门州的城市应采取更全面，一致和实用的方法来开发其土地价格框架。该框架不仅应在2025年12月31日之前有效，还应每年更新并在每年年初发布。
此外，必须不断收集并验证土地价格数据，从交易，拍卖和咨询评估中进行准确。价格声明和交易报告的透明度应严格执行。
最后，结构良好的区域土地价格分配方法对于创建准确的土地定价至关重要E地图。应消除在不同区域和子区域上应用统一定价的做法，以反映出真正的市场条件。
ms。 CEO Group副总监Vu Lan Anh
当地当局目前为旅游和度假项目中使用的商业服务土地征收非常高的一次性土地租赁费。这些高土地成本提高了房地产价格，这使得投资者在此土地上开发旅游业和度假项目的吸引力降低了。为了确保平衡的方法，地方应采用基于市场驱动原则的科学定价方法和统一的福利。理想情况下，商业服务土地价格应设定为 20％至40％的住宅价格。
用于度假村旅游项目中的基础设施区域，例如内部道路，园林绿色空间，废水处理站和公共广场，土地租赁费在整个项目的整个过程中，都会放弃ULD。只有商业用途的土地区域才能支付租赁费用。此外，投资者应该选择将基础设施转移回该州，类似于城市发展项目。
关于剩余方法用于确定商业服务土地价格的，当前的方法通常基于赢得拍卖的土地价格，通常是基于小土地。这是有问题的，因为将价格从小块地应用到大型项目并不能反映出真正的市场条件。
其他成本因素也被低估了。目前，销售费用限制为 1％的收入，而实际数字通常范围为 10到15％。贷款利息费用仅考虑 50％的总借入资本 一到两年 ，这并不能反映实际的融资大规模项目的组件。
结果，目前，土地估值是最高的收入，同时大大低估了成本。这迫使企业支付过多的土地利用费，提高房地产价格，加油市场泡沫并扭曲了公平的土地定价。
为了解决这些问题，我们提议修订有关土地估值的剩余方法的法规。收入不应基于拍卖的价格或小土地图样本。取而代之的是，它应该在很长的时间内反映出更广泛的市场趋势。此外，成本计算必须更精确，并充分考虑实际的项目费用，以确保公平和可持续的定价。
ms。 Savills越南咨询总监Giang Do
更新的土地价格框架现在更符合市场价值，使薪酬更加透明和公平，有助于减少土地纠纷。这不仅建立公众信任，而且加快了土地清理的速度，这是大规模项目的关键因素。
基于实际市场条件的更透明的定价系统也将增加外国投资者之间的信心。有了更明确的估值标准，它们可以更好地估计成本并计算潜在的回报。
但是，新的土地价格框架为开发商造成了财务压力。较高的土地使用成本促使房地产价格提高，使住房的价格降低。人们越来越担心这些上涨的成本将对房屋价格产生重大影响，尤其是在中距离和负担得起的细分市场。这项挑战需要仔细注意。在郊区，新的定价系统还使将农业用地转换为住宅用途变得更加困难，这限制了负担得起的住房项目的机会。
要解决这些问题，必须应用现代技术并提高土地估值的透明度。自动估值n模型和地理信息系统已被证明有效地使土地定价更准确和反映实际的市场状况。这些工具还有助于最大程度地减少主观影响，增加公众和企业之间的信任。
另一个重要的解决方案是开发在线土地价格信息门户网站。一个透明且公共访问的系统，显示划线的土地价格将使公民，企业和投资者可以轻松找到相关信息，从而帮助他们做出更好的决定。提高透明度不仅增强了信任，而且还支持更有效的土地管理。
同时，应调整定价系统，以避免在整个道路上应用相同的土地价格，即使不同的部分具有不同的特征，例如交通流量，基础设施连接和可访问性。更详细的分类将确保不同位置之间的公平性并建立定价框架更实用。
通过将现代技术与更精致的土地估值相结合，该系统可以变得更加透明，支持平衡且可持续的房地产市场，从而使所有利益相关者受益。