新加坡豪华住宅房地产市场规模和份额

新加坡豪华住宅房地产市场分析

 新加坡豪华住宅房地产市场规模预计到 2025 年为 94.8 亿美元，预计到 2030 年将达到 138.7 亿美元，预测期内复合年增长率为 7.91% （2025-2030）。该城市国家对超高净值个人（UHNWI）的避风港地位、紧张的土地储备以及有利于长期最终用户而不是短期投机者的监管框架仍然支撑着需求。新加坡 2024 年 99.9 亿美元的固定资产投资流入所产生的高管级住房需求抵消了外国投机性购买的大部分下降。随着富有的新移民在承诺拥有所有权之前测试市场，别墅和有地住宅的势头强劲，租赁需求也随之激增。技术正在重塑产品设计和投资渠道，代币化试点范围不断扩大为加密货币富裕投资者提供优质资产。最后，气候适应型基础设施——尤其是乌节路周围耗资 1.258 亿美元的防洪工程——已开始获得有形的溢价。

新加坡豪华住宅房地产市场趋势和见解

强劲的超高净值人士流入和新加坡的避险吸引力

2024 年，新加坡将有 3,500 名百万富翁净移民，私人财富流入量位居全球第三。许多新来者建立了运营基地，而不是被动的资产园区，从而在整个中心地区创造了持久的需求。由于超高净值人士选择在购买前租赁优质公寓，核心中部地区的租金警告上涨了 5.7%。城邦政治稳定、透明监管和税收一致性强化了这种流入势头。因此，奢侈品房源很少能在市场上长期停留，即使在政策收紧期间也能维持价格弹性。

超低利率推动硬资产配置

主要经济体的货币宽松继续引导全球资本转向硬资产。新加坡金融管理局审慎的货币区间调整维持了宽松的背景，增强了房地产对冲通胀的吸引力。加密货币富有的投资者将不稳定的数字资产转化为有形财产，2024 年第一季度传统店屋销售额增长了 52.2%，开发商利用建筑自动化（机器人将涂漆效率提高了 30%）有助于控制建筑成本，确保新推出的产品保持吸引力。只有当全球利率正常化变得根深蒂固时，这一驱动因素才会减弱。

外国买家需求利用新元实力和政治立场

新加坡元坚挺抵消了针对外国人的双倍 60% 额外买方印花税 (ABSD)，过滤掉了投机者，同时留住了坚定的投资者。银行家族继承人 Grace Wee 以 2,920 万美元购买福特大道豪宅等交易证据表明，对于许多海外买家来说，治理溢价超过了高昂的进入成本。气候适应型投资进一步保护长期价值，增强全球超高净值人士的信心。

代币化房地产平台支持加密财富部署

Project Guardian 已将 24 家全球银行和资产管理公司带入现场试点，在共享账本上对优质房地产进行细分。这一框架降低了门票规模并增强了流动性，扩大了新加坡豪华住宅房地产市场的大型公寓的投资者群体。早期采用者已经在营销 CBD 项目中的代币化股份，这标志着数字资产持有者的进入寻求地域多元化^{[1]新加坡金融管理局，“Project Guardian：扩大资产代币化”，新加坡金融管理局，mas.gov.sg}。

有限的土地供应和严格的政府土地释放政策

新加坡的土地稀缺是结构性的，政府土地销售（GLS）计划成为增加供应的主要渠道。仅指定 8,505 个私人单位在 2025 年上半年释放，略高于之前的部分。竞争性招标推高了地块价格，Allgreen 以 5.403 亿美元竞标锡安路 (Zion Road) 和国浩置地 (GuocoLand) 对滨海花园新月 (Marina Gardens Crescent) 的竞标失败就体现了这一点。像长岛项目这样的填海计划至少在十年内不会提供住宅用地，从而使优质土地成为稀缺商品，并限制了成交量的增长。

对外国购买者征收额外的买方印花税 (ABSD)

2023 年 4 月 ABSD 上涨至 60%，这对非居民买家造成了巨大的成本障碍。随着全球投资者在政策冲击后重新调整，豪华平房交易在 2025 年初出现萎缩。现在有一些外国买家探索间接结构或房地产投资信托来绕过ABSD，但交易量仍然低迷。虽然该措施抑制投机并降低价格，但它消除了可能加速市场周转的增量资本。

细分分析

按房产类型：公寓支撑需求，而有地住宅超过

公寓和公寓占据新加坡豪华住宅房地产市场 64% 的份额2024 年，反映了该市的高层城市模式和对全球流动投资者的交钥匙吸引力。滨海湾和乌节路的高级大厦提供酒店级礼宾服务、综合零售和快速交通通道，这些特性与时间紧迫的高管产生共鸣。公寓价值也受益于代币化试点，该试点无需拥有整个单位所有权即可解锁较小的投资券。

有地房屋虽然基数较小，但随着超高净值人士追求垂直生活中无法获得的空间和隐私，到 2030 年，这一领域增长最快，复合年增长率为 8.32%。供应本质上受到分区控制的限制，优质平房区域很少扩大。价值 2,920 万美元的 Ford Avenue 交易凸显了买家收购 ABSD 以获得独特资产的意愿。开发商的应对措施是对旧有地块进行健康功能和气候适应性排水改造，以获取更高的溢价，从而加强该细分市场的上升轨迹^{[2]建设局，“2024 年建筑机器人生产力研究”，建筑和建设局，bca.gov.sg}。

按商业模式划分：随着租赁旺盛，销售仍占主导地位

销售交易占 2024 年收入的 71%，巩固了新加坡的豪华住宅房地产市场国家的市场规范赋予所有权以保护财富的特权。永久居民升级者与外国家族办公室一样，将优质房产视为多代人的价值储存手段。 ABSD 差异也继续有利于公民，即使外国热情减弱，也维持了当地的买入持有活动。

然而，随着 3,500 名新百万富翁涌入并选择灵活性，租金正以 9.06% 的复合年增长率快速增长。 2024 年，核心中部地区的租赁增长了 5.7%，其中长期执行合同通常超过三年。预计到 2025 年将有 40,000 个竣工项目，这将缓解空置压力并稳定租金。投资者看到了组建租赁投资组合的好处，这些投资组合随后可以代币化，无需直接撤资即可提供流动性。

按销售方式：转售提高流动性，同时新建住宅赢得声望

2024 年，二手交易占市场成交额的 59%，这证明了新加坡在整个市场拥有深厚的成熟豪华房产库存。第 9、10 和 11 区。买家看重的是即时可用、经过验证的管理和既定的社区特色。转售流动性也吸引了那些喜欢通过近期交易证据发现价格的投资者。

首次推出的产品复合年增长率为 8.53%，正在沿着舒适曲线向上移动，以证明溢价合理。锡安路和吉宝高尔夫球场的最新 GLS 站点将首次采用碳中和材料、机器人代客泊车和内部远程医疗诊所。 Green Mark 2021 认证已成为赌注，推动开发商开发太阳能屋顶和灰水回收。愿意等待竣工的买家可以获得面向未来的设计和更低的运营成本，平衡转售的即时满足感。

地理分析

新加坡紧凑的地理位置意味着整个岛屿作为一个相互关联的新加坡豪华住宅房地产市场。总理中心这些区域（1、2、9、10 和 11 区）由于拥有无与伦比的通往跨国总部、奢侈品零售和顶级医疗设施的便利条件，总共拥有 2024 年价值的 46%。政府耗资 1.258 亿美元的乌节路防洪升级项目提高了资产耐用性，这一功能受到机构业主和家族办公室的青睐。与此同时，流入核心中部地区的 99.9 亿美元半导体和生物制药投资创造了就业机会，保持了租赁势头的强劲增长。

圣淘沙湾虽然距离中部大陆仅几分钟路程，但提供了独特的度假环境，包括高尔夫球场、码头和海滨资产，这是内陆地区无法复制的。到 2030 年，其复合年增长率为 9.33%，领先于所有地区，这得益于稀缺性——未经政府明确批准，外国人无法在其他地方拥有土地财产。高架的地块线和坚固的海堤使飞地能够抵御海平面上升的影响，增加了一层环境安全，这是许多游艇拥有者所期望的。uyers value^{[3]城市重建局，“长岛概念规划和海岸保护”，城市重建局，ura.gov.sg} 。

周边高档区域，例如武吉知马和吉宝高尔夫球场正通过及时发布 GLS 来解锁，为绿色丰富的走廊注入新的奢华供应。汤姆森东海岸线等铁路延伸线压缩了前往中央商务区的通勤时间，提高了这些地区的竞争力。因此，核心区和边缘黄金地段之间的价格差距已经缩小，扩大了新加坡豪华住宅房地产市场的地理分布，同时又不削弱中央商务区的主导地位。

竞争格局

新加坡豪华住宅房地产标志et 浓度适中。随着传统企业面临治理问题和数字颠覆，竞争正在加剧。城市发展有限公司（CDL）在内部继任问题削弱了其管道重点后，放弃了其长期占据的领导地位。凯德置地和吉宝置业迅速资本化，加速推出整合酒店、零售和住宅垂直行业的高端产品，以实现体验式追加销售。

可持续发展已从营销口号转变为竞争必需品。开发商竞相锁定绿色标志超低能源评级，嵌入现场可再生能源，并获得削减息差的绿色融资部分。例如，吉宝置业即将推出的码头项目从一开始就以碳中和运营为目标，吸引了符合 ESG 的投资者。

金融科技驱动的模式也在重塑市场力量。 MAS Project Guardian 下诞生的代币化平台使精品开发商能够在不膨胀资产负债表的情况下吸引全球资本。这创造了公平的竞争环境：较小的公司可以通过数字单位为项目预先融资，同时向全球投资者提供零售式的流动性。现有企业的应对措施是与技术提供商组建合资企业，以避免市场份额受到侵蚀，使创新合作伙伴关系与土地储备深度一样重要。