沙特阿拉伯豪华住宅房地产市场规模和份额

沙特阿拉伯豪华住宅房地产市场分析

2025 年沙特阿拉伯豪华住宅房地产市场规模为 332.4 亿美元，预计到 2030 年将攀升至 473.4 亿美元，复合年增长率为 7.33% 2025-2030。这种稳定的轨迹反映了“2030 年愿景”推动收入多元化、嵌入先进技术以及提高优质住房环境标准的努力。 NEOM、New Murabba 和 Red Sea Global 等大型项目扩大了高规格公寓的供应，而自 2013 年以来该国高净值人口增长了 32%，维持了强劲的需求。外籍高管将地区总部迁至利雅得和吉达，增加了租户群体的深度，计划于 2026 年实施的新的外资所有权规则也取消了特定区域的居住要求。开发商通过采用模块化建筑和战略资源来应对建筑成本上涨，但主权财富支持和稳定的石油收入缓冲了该行业免受宏观波动的影响。

沙特阿拉伯豪华住宅房地产市场趋势和见解

2030 年愿景大型项目重塑供应

沙特阿拉伯的 2030 年愿景倡议是一项作为国家经济多元化战略的基石，NEOM 雄心勃勃的 5000 亿美元项目、新穆拉巴 (New Murabba) 市中心计划的 2670 亿美元以及 Red Sea Global 的 50 家酒店正在重塑产品格局，从 2025 年底开始，THE LINE 将在沿线推出 900 万套由可再生能源驱动且不含汽车的住宅单元，为 Mukaab 的可持续发展树立新的黄金标准。新穆拉巴 (New Murabba) 将提供与世界上最好的零售和住宅体验相媲美的体验，而红海环球 (Red Sea Global) 则将酒店业与豪华品牌住宅融为一体，其中包括四季酒店 (Four Seasons) 和丽思卡尔顿储备酒店 (Ritz-Carlton Reserve) 等。据她介绍，这些项目的建筑价值高达 8500 亿美元，其中约四分之一分配给高档住房。专注于环保凭证和数字集成的开发商已准备好抓住早期优势。

富裕人士人口的增加推动需求

沙特阿拉伯高净值人士 (HNWI) 人口的增加正在对豪华房地产市场产生重大影响。 2024 年，沙特阿拉伯的百万富翁人数达到 58,300 人，预测显示该数字将稳步上升。从历史上看，百万富翁人口每增加 1%，优质单位销量就会增加 2.3%，这为开发商提供了可靠的需求预测。利雅得拥有超过 20,000 名百万富翁，是超豪华项目的主要目标。与此同时，拥有 10,400 名富裕居民的吉达继续在红海海滨看到新的发射项目。富有的年轻沙特人正在青睐生活方式资产，例如注重健康的资产教育社区，而不是传统投资。 22 名亿万富翁和 195 名百万富翁的出现进一步提振了该州的奢侈品市场，推动了独家奖杯别墅和品牌顶层公寓的销售。随着财富管理机构在利雅得开设分店，外籍高管的需求增加，从而放大了奢侈品市场的势头。

外籍高管住房势头

在该市人口增长和经济发展的推动下，利雅得对外籍高管住房的需求正呈现强劲势头。 到 2030 年，利雅得人口预计将达到 960 万，其中外籍人士占 550 万。这一激增意味着对 305,000 套额外住宅的需求，其中许多倾向于豪华住宅。 ROSHN 的 SEDRA 等高级门禁社区正在定下基调，分八期推出 30,000 多套住宅，呼应了高管们所期望的综合设施。与企业办公楼每年的补贴通常超过 100,000 美元，租赁领域正在强劲扩张，目前复合年增长率为 8.02%。外籍人士通常支付比当地租金高 15-25% 的溢价，确保专门设计的租赁计划具有有吸引力的收益。在选择地点时，国际学校、医疗中心以及是否靠近甲级办公中心等因素发挥着关键作用。

外资所有权自由化

随着外资所有权自由化的引入，沙特阿拉伯房地产市场将发生重大变化。 从 2026 年 1 月开始，非沙特人可以在沙特阿拉伯的特定地区购买房产，而无需居住。此举可以使买家群体增加 40-60%，从迪拜的经验中汲取灵感。此外，外国投资者现在可以持有在麦加和麦地那拥有资产的上市房地产公司最多 49% 的股份，为新的资本市场机会铺平了道路。初步迹象表明 Gulf 合作委员会国民和合格外国投资者处于领先地位，预计在短短两年内年交易额将达到 2-30 亿美元。房地产总局的监管清晰度增强了信心，托管和 Wafi 期房保障措施等措施进一步提高了透明度。

建筑成本通胀

沙特阿拉伯的建筑行业由于雄心勃勃的目标而面临着巨大的成本压力德韦洛发表计划。 沙特阿拉伯雄心勃勃的 1.5 万亿美元项目给材料供应和专业劳动力带来了压力，导致成本比该地区其他国家高出 20-30%。对优质饰面、大理石进口和先进 MEP 系统的推动进一步挤压了奢侈品的利润。熟练工种的工资要高出 15-25%，而本地化要求需要额外的培训，导致交货时间延长了六个月以上。虽然开发商正在转向批量采购和模块化建设来降低风险，但较小的公司发现资本支出具有挑战性。即使拥有规模优势，主权支持的实体也在谨慎对待定价策略，以维持吸收率。

监管复杂性

监管挑战对房地产市场产生重大影响，影响项目时间表和成本。房地产总局复杂的审批流程——涵盖环境评估、文化建设资格许可和外国投资审查——与地区标准相比，项目时间表延长了 18 至 24 个月。新实施的 5% 房地产交易税增加了大额交易的合规成本。此外，价值超过 5000 万美元的豪华开发项目还要经过严格的外资所有权评估。红海海岸线项目的环境评估需要详细的珊瑚礁研究，这需要额外的顾问并推迟开创性活动。尽管最近的数字许可证平台提高了透明度，但市政府和联邦当局之间的职责重叠继续造成瓶颈^{[1]Real Estate General Authority, “Regulatoryframeupdates,” rega.gov.sa}。

细分市场分析

按业务模式：销售领先租金上涨

到 2024 年，该销售渠道将占据沙特阿拉伯豪华住宅房地产市场 81.2% 的份额，凸显了根深蒂固的所有权文化和财富积累偏好。开发商利用广泛的抵押贷款产品和政府补贴计划来保持付款计划的吸引力，而瓦菲系统下的计划外托管则降低了早期承诺的风险。然而，到 2030 年，租赁市场的复合年增长率为 8.02%，这表明偏好不断变化。外籍高管、轮换项目人员和流动的沙特专业人士重视灵活性，推动了利雅得外交区和吉达海滨塔楼的持续租赁需求。 ROSHN 转向服务式租赁表明机构兴趣不断增长，而 Vida Jeddah Gate 等酒店品牌住宅模糊了酒店和多户住宅的界限，为投资者提供了有保证的收益。随着时间的推移，不断扩大的租户基础预计将缩小份额差距，尽管由于文化或文化原因，直接销售仍将保持主导地位。女士赞成契约所有权。

投资者指出，沙特阿拉伯豪华住宅房地产租赁市场规模预计将大幅扩大，但绝对数量仍小于销售量。公司租赁协议通常以多年期合同为后盾，为因材料成本通胀而承受压力的开发商提供可预测的现金流。外资所有权自由化进一步提振了租赁需求，因为海外买家在购买个人住宅之前可能最初更喜欢创收资产。 2030 年愿景大型项目继续推动销售活动； THE LINE 和 New Murabba 的主要移交将增加数千个新建选项，巩固十年来的销量领先地位。

按房产类型：别墅占主导地位，公寓加速

到 2024 年，别墅和有地住宅控制着沙特阿拉伯豪华住宅房地产市场 67.8% 的份额，反映了对隐私、大型议会区域和多用途的文化重视-世代生活。 SEDRA 等旗舰社区配备智能家居控制装置、私人花园和健康穹顶，以保持别墅的吸引力。然而，高城市土地价格和致密化战略推动了公寓需求，使高层公寓成为增长最快的部分，复合年增长率为 8.16%。 NEOM Gidori 区的项目展示了可欣赏海湾全景的豪华公寓、数字礼宾服务和共享俱乐部，证明垂直生活可以满足富裕的品味。开发商调整平面图，纳入私人电梯和复式格式，从而在塔楼内提供别墅便利设施。

随着千禧一代和国际买家优先考虑位置而非地块面积，沙特阿拉伯顶级公寓豪华住宅房地产市场规模预计将显着扩大。利雅得的新穆拉巴旨在提供具有综合零售和文化景点的天际线住宅，而吉达运河沿岸的 MARAFY 区则增加了游艇泊位和海滨休息室。别墅利雅得外环和东部省的供应持续增长，这些地区的土地价格相对便宜，但人口结构的变化正在重新平衡产品结构。 2024 年发布的智能建筑规范确保公寓在建筑质量指标上与别墅相匹配，从而增强买家对垂直业态的信心。

按销售方式：主要管道推动增长

2024 年，主要交易占沙特阿拉伯豪华住宅房地产市场的 57.1%，预计复合年增长率将达到 8.31%。 Vision 2030 的巨型项目将数千套期房别墅和公寓引入市场，提供在二级领域无与伦比的现代设计、ESG 资质和开发商付款计划。买家从与施工相关的分期付款和保修范围中获益，而开发商则从为雄心勃勃的阶段提供资金的里程碑现金流中受益。 Wafi 法规强制要求托管隔离和每月进度披露，提高了主要项目的透明度买家。

二手交易仍占营业额的 42.9%，特别是在 Al-Khuzama 等成熟的飞地，那里成熟的景观美化和靠近大使馆的位置要求溢价。沙特阿拉伯豪华住宅房地产二级市场规模应该会稳步增长，但旧库存面临着与新建设施竞争的装修成本。与对转售统一征收 5% 的税相比，对选定的一级交易实行免税，使经济向新产品倾斜。随着知识经济城到 2030 年为新房注入 10.67 亿美元，主要渠道的主导地位似乎在预测期内锁定^{[2]TradeArabia，“Vida Jeddah Gate 推出服务式公寓，” tradearabia.com}.

地理分析

2024年，利雅得占全国贸易额的46.9%行动价值，并拥有全国最广泛的管道。 New Murabba 项目预计将交付超过 104,000 个住宅单元，其中包括 Mukaab 立方体内的观景台顶层公寓。利雅得制定的到 2030 年吸引 480 家外国公司总部的战略正在推动对高端公寓的需求，特别是阿卜杜拉国王金融区附近的公寓。公共基础设施基金举措，例如耗资 9.33 亿美元的体育大道，正在增强城市生活方式的吸引力，尽管供应不断增加，但仍支持高价。得益于外交人员、顾问和数字经济专业人士的强劲入住率，租金收益率稳定在 5.5% 左右^{[3]Sports Boulevard Foundation, “Urban Wadi High Rises Investment Fund,” sportsboulevard.sa}.

吉达的沿海位置影响了其独特的产品供品。这座城市通过 Red Sea Global 的酒店品牌住宅、Vida Jeddah Gate 的服务以及运河边的 MARAFY 等开发项目，将城市生活与度假村风格的设施融为一体。每年的朝圣者涌入促进了豪华短期住宿市场的不断增长，而该市的 10,400 名百万富翁则推动了对大型海滨别墅的需求。吉达伊斯兰港口和阿卜杜勒阿齐兹国王国际机场的基础设施改善正在增强连通性，增加该市对区域投资者的吸引力。吉达公寓楼的总回报率为 6%，略高于利雅得，反映出持续的旅游需求和有限的海滨土地供应。

东部省份（包括达曼、胡拜尔和达兰三市地区）正在经历重大转型，投资 26.67 亿美元用于巴南城等综合用途项目。石化和物流行业的扩张正在促使高管人员调动，增加对豪华门禁社区的需求，以及通往工业中心的便捷高速公路。即将开通的跨海湾铁路服务预计将减少前往麦纳麦的旅行时间，增强两国生活的吸引力。 NEOM 的初步移交、艾卜哈的 AlWadi 和其他 2030 年愿景项目正在将豪华住宅市场扩展到二线城市，降低集中度并增强全国的韧性。

竞争格局

沙特阿拉伯的豪华住宅房地产市场拥有 20 多家开发商，导致市场规模适度集中环境。 ROSHN集团在公共投资基金的支持下，以SEDRA和WAREFAH等大型社区引领市场。该公司将零售、医疗保健和休闲资产整合到其开发项目中。 Emaar Middle East 遵循以品牌为中心的战略，与 Vida 和 Address Hotels 合作，将服务纳入其中冰公寓转变为混合用途项目，以确保稳定的收入流。 Dar Al Arkan 利用国际设计合作伙伴关系，融入意大利内饰和高级珠宝合作，以提高其利雅得旗舰塔楼的单位溢价。

Red Sea Global 和 Qiddiya Investment Company 等政府附属实体正在通过酒店驱动的总体规划进入住宅市场。红海环球的 Desert Rock 度假村是一个耗资 2 亿美元的再生项目，将品牌别墅融入生态敏感的峡谷中，强调基于体验的差异化。 Qiddiya 专注于体育和娱乐，以吸引年轻人群，将附近的住宅定位为生活方式的延伸。与大型竞争对手相比，较小的国内开发商瞄准了高尔夫庄园、遗产主题建筑和海滨地产等利基市场，受益于更快的设计审批流程。

技术和对 ESG 原则的遵守在确定竞争优势方面变得越来越重要。奥纬咨询的利雅得蓝图强调了智慧城市框架的重要性，包括 5G 连接、自主班车系统和集中区域制冷。尽早采用这些功能的开发商可以获得更高的吸收率并获得溢价。即将出台的外资所有权法预计将加强全球审查，有利于治理强有力、托管管理透明和国际估值标准的公司。由于中型开发商面临成本压力并难以获得长期融资，市场整合可能会加速。