欧洲房地产经纪市场规模和份额
欧洲房地产经纪市场分析
2025年欧洲房地产经纪市场规模预计为1808.3亿美元，预计到2030年将达到2425.6亿美元，预测期内复合年增长率为6.05% （2025-2030）。抵押贷款利率动荡的减弱、跨境私人财富流入的增加以及欧盟的气候改造时间表正在为该地区带来可靠的上市渠道。领先的经纪公司正在通过技术投资来强化资产负债表，从而缩短交易周期并扩大投资者范围。与此同时，机构“建租”策略、代币化试点和人工智能主导的潜在客户生成引擎正在开辟五年前不存在的收入来源。德国、英国和法国占据了市场的核心地位，但作为生活方式买家和高端买家，南欧目前的销量扩张最为强劲。净资产移民抓住价格优势。
主要报告要点
- 按房产类型划分，2024 年住宅资产将占欧洲房地产经纪市场收入的 70%。物流和工业地产的欧洲房地产经纪市场预计将在 2025 年至 2030 年间以 6.29% 的复合年增长率增长最快。
- 按服务划分，销售交易占欧洲房地产的 63% 2024 年经纪市场收入。欧洲租赁/租赁经纪房地产经纪市场 2025 年至 2030 年复合年增长率为 6.59%。
- 按客户类型划分，2024 年个人和家庭占欧洲房地产经纪市场客户群的 58%。面向机构投资者的欧洲房地产经纪市场增长最快，2025 年至 2030 年复合年增长率为 6.66% 2025-2030。
- 按地理位置划分，德国将在 2024 年占据欧洲房地产经纪市场 23% 的份额。西班牙的欧洲房地产经纪市场预计将以 6.38 的速度扩张2025-2030 年复合年增长率%。
欧洲房地产经纪市场趋势和见解
驱动因素影响分析
| 稳定抵押贷款利率，恢复交易量 | +1.2% | 德国、法国 | 中期（2-4 年） |
| 欧盟绿色新政改革要求推动上市 | +1.1% | 欧盟范围内 | 中期（2-4年） |
| 机构建租和SFR基金扩张 | +0.9% | 英国、德国、瑞典 | 长期（≥ 4 年） |
| 数字潜在客户开发和人工智能评估工具 | +0.8% | 英国、荷兰 | 短期（≤ 2 年） |
| 跨境富裕人士迁移流入 | +0.7% | 核心欧洲和地中海欧洲 | |
| 支持区块链的财产代币化试点 | +0.4% | 瑞士、卢森堡 | 长期（≥ 4 年） |
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稳定抵押贷款利率，恢复交易量
欧洲央行综合指数2025 年 3 月，新增住房贷款的借贷成本指标保持在 3.32%，而浮动利率贷款定价下滑 8 个基点，至 3.92%[1]欧洲中央银行， “综合借贷成本指标：2025 年 3 月”，European 中央银行，ecb.europa.eu。在这段利率稳定时期之前，利率曾经历了十八个月的飙升，导致住房融资减少并缩小了经纪渠道。在法国，由于家庭搁置购买计划，未偿还的住房信贷同比收缩了 0.65%，随着更清晰的货币指导，这种模式现在有所缓解。经纪商预计交易执行速度会加快，因为一旦融资透明度持续存在，之前削减可自由支配支出的借款人中有 46% 正准备重新进入市场。德国和法国的情绪改善最为明显，这两个国家的固定利率抵押贷款产品占主导地位，负担能力指标正在反弹。
数字潜在客户生成和人工智能估值工具
仲量联行推出了 Falcon，这是一种专有的生成人工智能引擎，它利用数十年的交易数据来自动化勘探和承保，将资产定价任务从几小时缩短到几分钟。世邦魏理仕的 Capital AI 平台同样筛选内部和第三方数据集以进行 enla买家池规模扩大了 20%，并优化了出价推荐算法。 2024 年，PropTech 风险投资达到 32 亿美元，其中欧洲初创企业获得了 7 亿美元，这凸显了投资者对以数据为中心的经纪模式的信心。最终效果是更广泛的交易渠道和更低的每笔交易运营成本，这些优势是老牌品牌和新进入者在上市演示期间所利用的。因此，人工智能房屋在不增加人员数量的情况下获得了市场份额。
欧盟绿色协议改造指令推动房源数量增加
修订后的《建筑能源绩效指令》要求业主在 2027 年之前将资产升级到 E 级（商业）能源，到 2030 年将资产升级到 D 级，否则将面临销售/租赁限制[2]欧洲议会和议会欧盟委员会，“修订后的建筑能源绩效指令”，欧盟官方公报，europarl.europa.eu。由于预计改造资金需求较高，许多房东选择提前挂牌。德国立法通过加速节能新建建筑的折旧，让租赁投资者获得 15-25% 的年度税前回报，从而使这一过程更加顺利。总部位于荷兰的 Energiesprong 使用预制外墙在 10 天内实现净零升级，该解决方案正在德国 1,200 亿欧元（1,410.7 亿美元）的改造目标市场进行试点。对于经纪公司来说，合规不确定性成为了一个咨询机会，因为代理商将承包商、融资来源和认证服务与其核心交易产品捆绑在一起。
基于区块链的财产代币化试点
瑞士监管机构 FINMA 现在认可“DLT 股份”，为部分房地产所有权创建了一个法律包装，可以进行交易在许可的交易所进行点对点交易。卢森堡正在根据《加密资产市场监管》推出类似的保护措施，以简化泛欧洲通行流程。早期试点已将学生宿舍楼和办公楼代币化，将结算周期从几周缩短为实时结算，并将最低投资者门票降低至 500 美元。经纪公司正在与代币化平台建立合作伙伴关系，以在区块链最终可能取代一些传统中台任务的情况下保持相关性。
限制影响分析
| 抵押贷款利率波动抑制了买家信心 | 南欧 | 短期（≤ 2 年） | |
| 欧盟经纪佣金上限 | -0.6% | 德国、荷兰 | 中期（2-4 年） |
| 自助服务门户缩小费用池 | -0.5% | 英国、北欧 | 中期（2-4 年） |
| 人口老龄化限制新家庭的形成 | -0.3% | 德国、意大利、东欧 | 长期（≥4年） |
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抵押贷款利率波动抑制了买家信心
欧元区抵押贷款在 2023 年仅增长 1.5%，2024 年增长 2.4%，原因是不可预测的融资成本迫使家庭推迟购房[3]欧洲中央银行，“消费者预期调查：2025 年住房金融模块”，欧洲中央银行，ecb.europa.eu。欧洲央行的消费者调查显示，持有浮动利率贷款的借款人比固定利率贷款的借款人更容易感受到财务状况恶化，这给交易情绪带来了影响。西班牙和意大利仍然很特殊由于浮动利率合约在这些市场上占主导地位，因此暴露的风险很大。尽管最近的利率稳定值得欢迎，但任何新的通胀冲击都可能重新引发犹豫。因此，经纪公司将较大的交易积压记录在案，一旦管道状况改善，就可以启动。
欧盟经纪佣金上限
德国 2020 年的改革在买方和卖方之间平均分配佣金，改变了已有数十年历史的买方支付模式并削减了总费用池。荷兰正在讨论类似的上限，其他成员国也已表示将进行消费者保护审查。传统代理商现在必须通过分层数据分析、ESG 咨询和搬迁服务来证明利润合理。数字优先的挑战者看到了一个机会，但他们的超低费用往往让卖家自己处理舞台布置、观看和谈判。随着整个欧盟政策的统一，提供全方位服务的经纪公司将面临利润挤压，除非它们扩大其价值组合。
细分分析
按房产类型：住宅主导地位面临商业颠覆
到 2024 年，住宅资产产生了欧洲房地产经纪市场收入的 70%，由于持续的城市需求和绿色生活激励措施，预计该子行业将健康扩张。普通公寓和共管公寓仍然是主力类别，尤其是在德国和法国，机构投资者购买整栋大楼以获得长期租金收益。在百万富翁移民意大利、葡萄牙和瑞士的推动下，别墅和有地住宅迎合了豪华阶层的需求。
物流和工业板块虽然目前规模较小，但随着电子商务和近岸再订购供应链的发展，到 2030 年复合年增长率将达到 6.29%。投资者追逐西班牙巴伦西亚走廊和波兰西里西亚枢纽的现代化仓库，这些地方的空置率低于 4%。随着租户寻求 ESG，办公产品的前景好坏参半——经过认证的空间和合适的占地面积，适合混合工作。部分零售物业正在通过适应性再利用和体验式形式复苏。这些细微差别使专业经纪人能够制定定制策略，即使在广泛的住宅竞争加剧的情况下，也能捍卫佣金利润。
按服务划分：交易经纪在租金增长中处于领先地位
销售交易占 2024 年收入的 63%，反映了欧洲房地产经纪市场在直接处置方面的规模优势。该细分市场受益于所有者在 2030 年效率截止日期之前抛售不合规股票，这一过程经常触发机构参与者进行投资组合再平衡。
租赁/租赁服务呈现出 6.59% 的增长轨迹，充分利用了该地区向专业管理住房和企业租赁灵活性的转变。到 2025 年，仅英国在建的先建后租管道数量就超过 102,000 套，每套都需要多年的时间租赁授权。辅助管理和估值附加功能增强了粘性，抵消了相对于销售额较低的费用百分比。
按客户类型：机构投资者推动市场演变
个人和家庭提供了 2024 年交易量的 58%（按数量计算），凸显了他们在日常上市中的核心作用。然而，随着养老基金、保险公司和主权投资工具更加重视弹性收入流，机构投资者的增长速度最快，复合年增长率为 6.66%。
Blackstone Property Partners Europe 拥有覆盖 13 个国家、价值 1,320 亿美元的投资组合，入住率达 93%，凸显了深厚资本客户所提供的规模和可预测性。对于经纪人来说，迎合这些投资者需要资本市场部门、债务咨询部门以及能够在几秒钟内承销数千套公寓的技术。与此同时，企业客户在混合工作轮班中寻求租赁重新谈判专业知识，从而提供稳定的服务
地理分析
德国在欧洲房地产经纪市场中占据了 23% 的份额，其基础是深厚的资本池、透明的土地登记和生态改造税收减免，可产生 15-25% 的投资者回报。仅 Vonovia SE 就计划在 2025 年新增 3,000 个单位，并目标到 2028 年增长 30%，这一管道吸引了国内经纪商的大量参与。委员会的规定现在强制买方和卖方分摊费用，挤压了利润，但提高了透明度。
英国仍然是该地区最大的跨境投资磁石。世邦魏理仕 2024 年投资者意向调查再次将英国评为全球资本流入第一名。 Foxtons 表示，得益于温和的利率下调和亚洲买家访问的恢复，2024 年伦敦房价上涨了 4.8%。挑战包括印花税减免将于 2025 年 4 月到期以及预计净流出 95 亿美元由于非 dom 纳税身份的变化。即便如此，经纪人仍在利用数字产权转让和人工智能聊天机器人来缩短完成时间并保持服务差异。
法国正在谨慎反弹：法国巴黎银行房地产公司 2025 年第一季度的商业交易额为 36 亿美元（34 亿欧元），比 2024 年第一季度高出 67%，但仍比五年平均水平低 28%。受旅游业推动的租赁需求和来自拉丁美洲家族办公室的资本的推动，西班牙的增长速度最快，到 2030 年复合年增长率为 6.38%。意大利受益于投资者签证改革，该改革简化了高净值人士的入境流程，推动了米兰和科莫湖的优质住宅交易。荷兰和瑞典展示了最先进的绿色建筑实践，而瑞士则开创了由 FINMA 强制执行的代币化财产框架。总的来说，这些次区域提供了多元化的交易流，可以减轻特定国家的冲击并扩大经纪收入的稳定性。
竞争格局
欧洲房地产经纪市场较为分散。世邦魏理仕、仲量联行和第一太平戴维斯在商业交易中处于领先地位，而区域冠军在住宅领域占据主导地位。世邦魏理仕斥资 4 亿美元收购了灵活办公运营商 Industrious 的股份，并加入了 Turner & Townsend，扩大了项目管理和成本方面的咨询能力JLL 的 Falcon AI 推出现在涵盖估值、租赁和债务咨询，为该公司提供了缩短承保时间的数据优势。
数字化挑战者增加了新的动力：Scout24 收购了德国最大的房地产门户网站 bulwiengesa AG 的估值分析系统，从而整合了波罗的海上市的自动化评估工具。全国最大的数字经纪商，尽管受到头条新闻的反对，仍承诺为卖家提供当日在线报价。因此，一旦房主面临规模较大或跨境交易的复杂性，大多数纯在线模式就很难保持市场份额。
合规能力正在成为一条战略护城河。新的欧盟法规 2024/1624 要求经纪商对所有超过 10,800 美元（10,000 欧元）的交易进行强化尽职调查。大型企业已经拥有专业的反洗钱团队和监管技术集成，而规模较小的企业则承受着不断上升的固定成本。 ESG 咨询形成了另一个战场，公司增加了工程师和碳建模软件，以帮助业主达到 2030 年能源绩效阈值。
近期行业发展
- 2025 年 3 月：Baltic Classifieds Group 收购了立陶宛首屈一指的数字评估门户网站 UNTU.lt，扩大了整个波罗的海地产的数据服务生态系统。
- 2025 年 2 月：Scout24 SE 收购 bulwiengesa AG，增加企业级估值分析其在德国的住宅和商业上市。
- 2025 年 1 月：法国巴黎银行房地产公司以 55 亿美元（51 亿欧元）完成对 AXA Investment Managers 房地产部门的收购，创建了一个管理整个欧洲 1.6 万亿美元资产的资产管理平台。
- 2024 年 10 月：Foxtons Group PLC 以 1,700 万美元收购了两家区域房地产代理机构（1260 万英镑），将业务范围扩展到伦敦的通勤带。
FAQs
目前欧洲房地产经纪市场规模有多大？
2025 年欧洲房地产经纪市场规模为 1808.3 亿美元，有望达到 1808.3 亿美元到 2030 年将达到 2,425.6 亿美元。
哪个国家在欧洲房地产经纪市场占有最大份额？
德国以得益于深厚的资本池和明确的监管，到 2024 年，欧洲房地产经纪市场份额将达到 23%。
哪个房地产细分市场增长最快？
物流和工业房地产是增长最快的房地产领域，随着电子商务和近岸外包需求的提升，到 2030 年复合年增长率将达到 6.29%。
欧盟能效规则如何影响经纪业务
《建筑能源绩效指令》促使许多业主在 2030 年截止日期之前出售或升级，从而增加了挂牌量和咨询需求
为什么机构投资者对市场的增长很重要？
养老基金、保险公司和私募股权公司正在扩大建租和物流投资组合，为机构客户带来了 6.66% 的复合年增长率细分并将规模较大、费用较高的交易推入经纪商的渠道。
