欧洲住房抵押贷款金融市场规模和份额
欧洲住房抵押贷款金融市场分析
2025 年欧洲住房抵押贷款金融市场规模为 1.23 万亿美元，预计到 2030 年将达到 1.60 万亿美元，复合年增长率为 5.40%。欧洲央行 (ECB) 政策的放松、绿色抵押贷款激励措施的扩大以及持续的住房供应短缺支撑了这种稳定的增长[1]欧洲央行，“货币政策决策新闻稿”， ecb.europa.eu。成员国之间不同的货币传导产生了混合的利率环境：意大利和西班牙的可变利率借款人感受到了快速的成本调整，而法国和德国的固定利率借款人则经历了较慢的传导速度。波兰的 Bezpieczny Kredyt 2% 或德国复兴信贷银行的气候改造贷款等政府支持的担保仍在继续用于缓冲承受能力冲击并刺激利基市场。以桑坦德银行即将收购 TSB 为例的整合重塑了竞争动态，而金融科技进入者则利用开放银行轨道来压缩承保时间并吸引精通数字化的借款人。更严格的气候风险规则同时限制了洪水易发地区的贷款，并为高效房产释放了 10-25 个基点折扣的定价优势。
主要报告要点
- 按贷款目的划分，购买（新建/现有）到 2024 年将占据欧洲住房抵押贷款融资市场份额的 67.93%，而家居改善/翻新预计将以到 2030 年，复合年增长率为 6.72%。
- 按提供商划分，2024 年，银行占欧洲住房抵押贷款融资市场规模的 83.79%；预计到 2030 年，住房金融公司的复合年增长率将达到 7.36%，创下最高预测。
- 从利率来看，固定利率领先，占欧洲住房金融市场份额的 77.65%到 2024 年，浮动利率预计将以 7.11% 的复合年增长率扩张。
- 按贷款期限计算，20 年以上抵押贷款占 2024 年欧洲住房抵押贷款金融市场规模的 46.37%，并将以 5.97% 的复合年增长率增长。
- 按国家划分，英国2024年占欧洲住房抵押贷款融资市场份额的23.12%；欧洲其他地区是增长最快的地区，到 2030 年复合年增长率为 6.44%。
欧洲住房抵押贷款金融市场趋势和见解
驱动因素影响分析
| 欧洲央行紧缩之前的低利率环境 | +1.2% | 欧元区核心、英国溢出 | 短期（≤ 2 年） |
| 政府支持的抵押贷款担保计划 | +0.8% | 波兰、德国、英国 | 中期（2-4 年） |
| 核心家庭可支配收入增加欧盟经济体 | +0.9% | 德国、法国、荷兰、北欧 | 中期（2-4 年） |
| 重点城市住房供应短缺 | +1.1% | 伦敦、巴黎、阿姆斯特丹、斯德哥尔摩、慕尼黑 | 长期（≥ 4 年） |
| 绿色抵押贷款的增长与节能住宅 | +0.6% | 荷兰、德国、法国 | 长期（≥ 4 年） |
| 支持开放银行的即时承保 | +0.4% | 英国、荷兰、北欧 | 短期（≤ 2 年） |
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欧洲央行紧缩之前的低利率环境
原始低于2%的贷款仍占未偿余额的约60%，在欧洲住房抵押贷款融资市场上形成了两层借款人池。即使新进入者面临接近 4% 的利率，陷入超廉价债务的家庭仍能保持消费能力。意大利和西班牙固定期限较短的借款人面临 150-200 个基点的还款跃升，而 77% 的法国抵押贷款的固定利率超过 15 年[2]法国银行，“2025 年零售银行业调查” banque-france.fr。贷款机构通过重新定价新贷款和加速对冲策略来抵消利润率压缩的影响。投资组合优化——销售成熟的固定利率产品和原创混合产品——增强风险调整后的回报，同时保持在欧洲住房抵押贷款融资市场的地位。
政府波兰的 Bezpieczny Kredyt 2% 将十年内有效利率从 8.46% 降低至 2%，将每月还款额减少一半，并刺激了首次购房者的需求。德国复兴信贷银行将在 2025 年拨款 7.62 亿欧元用于能源改造抵押贷款，将财政支持与气候目标结合起来。英国的计划在 2024 年扩张后支持了 39,000 笔购买，尽管拟议的 99% LTV 贷款引发了过热担忧。此类计划缩小了风险利差，促进了合格类别的建设，并为欧洲住房抵押贷款融资市场注入了反周期稳定性。
欧盟核心经济体家庭可支配收入不断增加
西班牙公布，由于工资普遍上涨，2024年家庭可支配收入增长了8.2%。德国通胀率放缓至 1.3%，尽管建筑业面临逆风，但实际盈利仍保持正值。在药品的推动下，丹麦 GDP 增长了 3.6%，提升了北欧人的收入轨迹。债务-tO-收入比率因此趋于稳定，稳定了可持续的发放量，并支撑了整个欧洲住房抵押贷款金融市场的增长。
主要城市中心的住房供应短缺
德国许可证同比下降 31.9%，至 2024 年 4 月的 21,200 套，预计到 2025 年将出现 700,000 套的赤字。伦敦和阿姆斯特丹预计中位数为首次购房者年龄分别接近 34 岁和租金空置率紧张。贷款机构的应对措施是将期限延长至 25 年以上，并推出符合审慎负担能力测试的收入延伸产品。持续的稀缺性使房地产价值保持坚挺，扩大抵押品缓冲并支持整个欧洲住房抵押贷款金融市场的资产质量指标。
限制影响分析
| 地理相关性 | |||
|---|---|---|---|
| 欧洲央行加息提高借贷成本 | -1.8% | 欧元区；意大利和西班牙浮动利率池 | 短期（≤2年） |
| 更严格的抵押贷款负担能力压力测试 | -0.7％ | 英国，荷兰、北欧 | 中期（2-4年） |
| 特定市场的房价高估风险 | -0.5% | 伦敦、阿姆斯特丹、斯托克慕尼黑奥尔姆 | 中期（2-4 年） |
| 气候风险法规限制洪水区贷款 | -0.3% | 荷兰、德国、英国沿海地区 | 长期（≥ 4 年） |
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欧洲央行加息正在提高借贷成本
2024 年，意大利的平均还款额攀升至 200-300 欧元，贷款金额为 15 万欧元，促使 46% 的抵押贷款人削减消费[3]法国巴黎银行，“意大利2024 年抵押贷款展望”，group.bnpparibas。随着固定利率保费扩大到96 基点。随着欧洲央行在 2025 年之前下调政策利率，再融资意愿有所回升，但仍高于超低时代的基准，从而重新锚定了整个欧洲住房抵押贷款融资市场的价格预期。
更严格的抵押贷款承受能力压力测试
即使在工资增长的情况下，荷兰限制贷款与收入的规定也扰乱了数十年来的高需求。英国贷方目前的压力为高于现行利率 300 个基点[4]英格兰银行，“2024 年第四季度抵押贷款人统计数据”，bankofengland.co.uk。北欧监管机构监控挪威债务占可支配收入的 235%。这些审慎筛选抑制了边际批准，但提高了投资组合的弹性，在不损害稳定的情况下缓和了欧洲住房抵押贷款融资市场的扩张。
细分分析
按贷款目的：装修融资ce 加速能源目标
2024 年，购买（新/现有）抵押贷款占欧洲住房抵押贷款融资市场的 67.93%。这一份额反映了根深蒂固的自住文化和稳定的转售渠道。然而，随着欧盟能源效率指令引导家庭进行改造，家居装修/翻新的复合年增长率预计为 6.72%，超过所有其他用途。在《能源绩效建筑指令》每年 1500 亿欧元投资要求的支持下，欧洲翻新融资住房抵押贷款市场规模预计将在 2025 年至 2030 年大幅增长。
改造贷款的需求重塑承保。贷款人必须评估未来的节能和抵押品的增加。欧洲投资银行-德意志银行价值 6 亿欧元的计划说明了优惠资本挤入如何缩小合格项目的借贷成本。将装修贷款与补贴捆绑在一起支撑风险调整后的回报，进一步嵌入sus进入欧洲住房抵押贷款融资市场的可能性。
提供商：敏捷住房金融公司侵蚀银行霸权
银行利用存款融资和多产品交叉销售，到 2024 年保留了欧洲住房抵押贷款融资市场规模的 83.79%。然而，由于专业承保和数字化起源，住房金融公司的复合年增长率为 7.36%。人工智能驱动的平台降低了成本收入比并改善了风险细分，让新来者能够抓住被全能银行忽视的利基借款人。
现有企业通过合作伙伴关系和核心银行升级进行反击。桑坦德银行的云原生发起堆栈在 TSB 集成后部署，旨在在 48 小时内处理应用程序。金融科技联盟提供速度和客户体验提升，帮助现有交易量随着欧洲住房抵押贷款金融市场竞争的加剧而增长。
按利率：浮动利率复兴反映莫奈周期预期
2024 年，固定利率抵押贷款将占欧洲住房抵押贷款融资市场规模的 77.65%。随着交易商对欧洲央行连续降息的定价，浮动利率贷款预计复合年增长率为 7.11%。由于固定利率和浮动利率之间的利差扩大至近 100 个基点，意大利浮动产品的欧洲住房抵押贷款融资市场份额激增，在 12 个月内从 15.8% 升至 60.9%。
借款人通过利率上限期权进行对冲，限制上行风险，同时保留下行参与。法国文化仍然青睐长期固定期限，以保持欧洲住房抵押贷款融资市场的稳定。贷方通过动态对冲和贷款契约管理基础风险，一旦政策宽松落实，这些契约允许稍后进行利率转换。
按贷款期限：较长期限抵消承受能力压力
20 年以上贷款占 2024 年贷款量的 46.37%，复合年增长率为 5.97%，超过其他类别。展期摊销推动月度收入增长价格下降，即使价格上涨也支持入门级所有权。在伦敦等昂贵的首都，房价收入比中位数超过 9 倍，使得 30 年期期限变得司空见惯。
延长期限会增加终生利息支出和久期风险。监管机构现在正在审查借款人的退休年龄还款能力。贷款机构采用分阶段还款功能（逐步升级或气球选项）来使现金流与生命周期收入保持一致，从而保障整个欧洲住房抵押贷款金融市场的信贷质量。
地理分析
英国在欧洲住房抵押贷款金融市场中占据 23.12% 的份额，处于领先地位。多样化的产品格局（跟踪器、偏移量、生命周期）支持细粒度细分，而桑坦德银行与 TSB 等合并则扩大了规模。英国脱欧后的监管改革将资本要求与巴塞尔协议 III 相协调，为大型贷方提供了资产负债表的灵活性。德斯皮特在 2024 年负担能力压力测试中，由于强劲的劳动力市场和被压抑的住房需求，英国的原始数量仍然保持弹性。
德国和法国是结构性支柱。德国的供应瓶颈（以许可证崩溃为证）加剧了对稀缺库存的竞争，并延长了价格升值的时间。法国市场受益于平均抵押贷款利率的逐步下降（到 2024 年从 4.21% 降至 3.60%），即使在消费者情绪谨慎的情况下，也刺激了再融资。尽管价格上涨缓慢，北欧银行的交易量仍然增长； Nordea 公布 2025 年第一季度抵押贷款增长 6%，证明了该地区对数字化贷款的兴趣。
西班牙和意大利提供周期性上涨空间。西班牙 2024 年 GDP 增长 3.2%，带动房屋销售同比增长 15%。随着银行部署整合协同效应，意大利信贷状况疲软；联合圣保罗银行在 2024 年的 9 个月内提供了 300 亿欧元的中长期贷款，刺激了抵押贷款增长。欧洲其他地区，跨越中部和东部各州，增长最快，复合年增长率为 6.44%。担保计划和欧盟基金加速了正式信贷渗透，扩大了欧洲住房抵押贷款融资市场的范围。拉脱维亚欧洲投资银行支持的计划和大型跨境收购（例如第一集团入股桑坦德银行）为快速扩张提供了必要的资本和技术。
竞争格局
欧洲抵押贷款市场集中度适中，竞争加剧由战略整合和技术颠覆驱动的动态。桑坦德银行 26.5 亿美元的 TSB 交易将其英国抵押贷款资产提升至 450 亿美元，获得 6% 的本地份额并实现更好的资金多元化。 Nationwide 拟议的 Virgin Money 收购将使互助银行在存款和抵押贷款方面跃居第二位，这表明整合仍然是提高成本效率的首选途径y。 Erste Group 斥资 68 亿欧元收购 Santander Polska 等跨境收购强调了旨在数字基础设施协调的区域融合。
金融科技挑战者加大了压力。 Revolut 计划在 2025 年推出人工智能辅助抵押贷款，将开放银行数据拉取与即时决策相结合，从而削弱现有机构的用户体验。传统银行通过内部扩建来应对：Legal & General Home Finance 的 API 推出简化了终生抵押贷款处理，而 ING 的细粒度绿色定价工具在可持续性方面具有差异化。
空白创新也会形成竞争。终身和股票发行产品解决了人口老龄化问题，绿色抵押贷款提供了优质的贷款价值比定价，而即时承保则吸引了年轻的借款人。能够将 ESG 分析和机器学习整合到信贷模型中的机构将在欧洲住房抵押贷款金融市场中获得份额。
近期行业发展
- 2025 年 7 月：桑坦德银行完成了对 TSB 的 26.5 亿美元收购，创建了英国第四大抵押贷款提供商，并将抵押贷款资产总额提升至 450 亿美元。
- 2025 年 5 月：Erste Group 以欧元收购了桑坦德银行 Polska 49% 的股份68 亿欧元，将中欧抵押贷款总额扩大至 1,310 亿欧元。
- 2025 年 5 月：ING 在荷兰推出分级能源标签抵押贷款定价，将利率与从 G 到 A++++ 的房地产效率挂钩。
- 2025 年 4 月：欧洲央行的贷款调查显示，7% 的银行放宽了住房贷款标准，而净需求因利率降低而反弹。
FAQs
欧洲住房抵押贷款融资市场的当前价值是多少？
2025 年市场估值为 1.23 万亿美元，预计到 2030 年将达到 1.60 万亿美元。
哪个国家在欧洲住房抵押贷款融资市场中占有最大份额？
截至 2024 年，英国以 23.12% 的份额领先。
为什么装修贷款增长速度快于购房贷款？
欧盟能源效率指令和高达 t 的绿色抵押贷款折扣o 25 个基点推动家居装修/装修贷款复合年增长率为 6.72%。
政府担保计划如何影响抵押贷款负担能力？
波兰的 Bezpieczny Kredyt 2% 等计划将有效利率从 8.46% 降至 2%，合格借款人的每月付款减少约 50%。
哪些技术变革正在重塑抵押贷款承销？
开放式银行集成和人工智能驱动的平台将审批时间从几周缩短到几小时，改善借款人体验和风险评估准确性。
浮动利率抵押贷款是否变得更受欢迎？
是的，由于借款人预计欧洲央行将持续降息，浮动利率产品预计到 2030 年将以 7.11% 的复合年增长率增长，特别是在意大利和西班牙。
