中国住房抵押贷款金融市场规模及份额

中国住房抵押贷款金融市场分析

根据 2025 年中国住房抵押贷款金融市场价值为 1.12 万亿美元，预计 2030 年将达到 1.58 万亿美元，复合年增长率为 7.11%。当前的增长路径凸显了市场的弹性，因为政策制定者利用有针对性的降息和首付放宽来稳定需求。较低的贷款优惠利率、取消全国范围内的抵押贷款利率下限以及对未偿还抵押贷款一次性降低 50 个基点，提高了超过 5000 万家庭的负担能力^{[1]中国政府，《国务院稳定房地产市场简报》，政府网}。住房装修贷款、绿色抵押贷款产品和再融资方案的需求也变得多样化，增长速度快于传统当房主转向升级现有房产时，购买贷款。与此同时，领先银行和金融科技公司运营的数字优先发起渠道正在压缩处理时间、改善风险定价并扩大抵押贷款的获取范围。尽管面临人口压力，但市场的长期前景仍然具有建设性，因为贷款机构正在重新配置通过住房抵押贷款支持证券（RMBS）释放的资金，并且住房公积金正在加大优惠贷款力度。

中国住房抵押贷款金融市场趋势与洞察

政府政策宽松利率和首付

中国人民银行 2024 年 9 月发布的指令将现有抵押贷款利率降低 50 个基点，每年削减 1500 亿元人民币（213 亿美元）的还款额，并将第一套房和第二套房的最低首付比例降低至 15%^{[2]中国人民银行，《存量贷款抵押贷款利率调整》，pbc.gov.cn}。通过取消全国抵押贷款利率下限，当局允许贷款机构在定价上积极竞争，从而为新贷款和再融资创造了双重刺激。这些协调一致的措施支持借款人现金流，并在房地产销售低迷之际提振信心。银行现在重新调整融资策略，以平衡资产收益率下降和交易量增长，这突显了政策在塑造中国住房抵押贷款融资市场方面的关键作用。

扩张住房公积金贷款能力大幅提升

住房公积金余额大幅增加，基金资产总额大幅增长，为补贴计划提供长期、低于市场水平的抵押贷款提供了充足的能力^{[3]住房和城乡建设部，《2024年住房公积金报告》，mohurd.gov.cn}。最近的规则变化提高了个人借款限额并扩大了资格，使该基金能够在开发商面临压力期间缓解商业银行部门的压力。由于贷款定价比市场低 100-150 个基点，该计划刺激了中等收入家庭的需求，并稳定了中国住房抵押贷款融资市场的发放量。

城镇化带动低线城市的需求

占中国住房抵押贷款融资市场的 60% 以上GDP 和住房存量集中在三四线城市，这些城市也承载着 78% 的新建住房建设活动。尽管主要大都市区已经成熟，但加速的城市化、工业搬迁和基础设施建设仍维持了这些地区的抵押贷款需求。贷款机构在地域上实现多元化，以利用这些增长空间，但必须考虑到库存水平升高和收入增长放缓，这可能会随着时间的推移而增加信用风险波动性。

主要银行的数字化端到端抵押贷款

微众银行和类似平台已经证明，机器学习驱动的承保可以将处理成本削减高达 70%，将申请审批周期从几周缩短到几天。传统银行正在迅速采取行动，推出类似的移动优先旅程，嵌入实时信用评分、用于文档上传的光学字符识别和电子签名工具。端到端数字化增强了借款人体验，降低了合规性错误，并区分中国住房抵押贷款金融市场的早期采用者。

房地产开发商长期陷入困境g 买家信心

大约一半的私人开发商仍然面临财务紧张，未完工的单位库存很高，并阻碍了期房购买，这是新房的历史销售模式。政府“白名单”机制已将银行资金引导至选定的项目，但消费者仍然仔细权衡执行风险，从而延长了交易周期，并缓和了中国住房抵押贷款金融市场的增长轨迹。

人口不利因素减少了家庭形成

官方预测显示，到2035年，中国人口将降至13.9亿以下，生育率下降和老龄化加速降低了新家庭形成率。新家庭的减少意味着对主要住房以及抵押贷款的结构性基线需求降低。因此，贷款机构正在转向装修融资、绿色升级和股权发行产品，以抵消预期的交易量疲软。