纽约数据中心市场规模和份额
纽约数据中心市场分析
2025年纽约数据中心市场规模为854.5兆瓦，预计到2031年将达到1,154.2兆瓦，预测期内复合年增长率为5.14%。华尔街对亚毫秒级订单执行的需求、超大规模云园区的激增以及中城区办公室到数据中心的转换浪潮正在支撑需求增长。功率密集的人工智能训练集群正在将机架要求从 5-10 kW 推向 50 kW 甚至更高，从而加速采用液体冷却和可再生能源设计。随着现有企业争夺具有双馈电公用设施接入和充足光纤路线的有限地块，竞争强度正在加剧。与此同时，第 97 号地方法和全州碳中和目标迫使运营商签署长期绿色能源合同或增加现场发电，使竞争环境向资产负债表实力雄厚的公司倾斜。钙电网运营商指出的容量不足，加上数十亿美元的股权流入，为黄金地段的持续价格溢价奠定了基础。
主要报告要点
- 按数据中心规模计算，小型数据中心类别将在 2024 年占据纽约数据中心市场份额的 44%，而大型数据中心预计将创下最快的 6.1% 复合年增长率
- 按照层级标准，到 2024 年，第三级设施将占纽约数据中心市场规模的 60%，而到 2031 年，第四级设施的复合年增长率将达到 6.60%。
- 按照最终用户行业，IT 和电信将在 2024 年占据纽约数据中心市场规模的 43%，云/电信混合用例正在以 2031 年的复合年增长率增长。到 2031 年复合年增长率为 4.86%。
纽约数据中心市场趋势和见解
驱动因素影响分析
| 超大规模云足迹扩张 | +1.2% | 曼哈顿、布鲁克林、皇后区 | 中期（2-4 年） |
| 资本市场延迟优势 | +0.8% | 新泽西州北部曼哈顿金融区 | 短期（≤ 2 年） |
| NY CLCPA可再生能源信贷和绿色关税 | +0.6% | 纽约市全州地铁 | 长期（≥ 4 年） |
| 通过海底电缆登陆实现光纤致密化 | +0.5% | 曼哈顿长岛 | 中期（2-4 年） |
| 中城空置办公室改造 | +0.4% | 曼哈顿第 59 街以下 | 中期（2-4 年） |
| 市政微电网和现场燃料电池 | +0.3% | 外围行政区 | 长期（≥ 4 年） |
| 来源： | |||
超大规模云足迹 Expansion
AWS、微软和谷歌都在地铁中部署了数百兆瓦的园区，通常将它们与专用的 400 G 互连节点配对以处理边缘工作负载。仅 Digital Realty 就在 2024 年第三季度预订了 5.21 亿美元的新租赁，平均收益率为 12%，这凸显了客户愿意为近似容量支付溢价。[1]Digital Realty，2024 年第三季度收益演示， digitalrealty.com 每个机架的功率密度正在向 50 kW 迈进，而沉浸式就绪空白空间现已成为超大规模 RFP 的标准要求。运营商正在锁定长期可再生能源电力购买协议和电池储能，以保证固定定价的容量。这些项目的规模和速度正在扩大资本充足的全球业主与较小的区域供应商之间的差距。
资本市场延迟优势
高频率频率交易柜台以微秒为单位测量距离，推动了对主要交易所 50 英里环内设施的需求。纳斯达克的主机代管套件报告订单确认循环低于 50 μs，而位于锡考克斯的 Equinix NY4 的机架月租金接近 3,500 美元。[2]纳斯达克，证券交易所主机代管，nasdaq.com裸机部署而不是虚拟化实例在这些占用空间中占主导地位，从而消除了虚拟机管理程序开销。邻近驱动的定价可以保护业主免受更广泛的托管商品化的影响，从而维持较高的 EBITDA 利润率。纽约证券交易所运营的设施，例如位于 Mahwah 的纽约证券交易所园区，进一步将市场细分为延迟分层集群。
纽约 CLCPA 可再生能源积分和绿色关税
纽约要求到 2030 年使用 70% 的可再生电力，这刺激了长期水电合同和现场燃料电池的采用。运营商实现低于 1.3 的用电效率有资格获得可直接降低运营成本的可交易积分。 Microsoft 的两相浸没式水箱将服务器级功耗降低了 15%，同时释放了 AI 加速器的容量。[3]Microsoft，为了冷却数据中心服务器，微软转向沸腾液体，microsoft.com 先行者获得了有利的信用乘数，这些乘数将随着碳上限收紧，创造了先发优势和新的进入壁垒。
通过海底电缆登陆实现光纤致密化
AEC-1 和 AEC-2 跨大西洋系统登陆长岛，将 800 G 波长直接传输到曼哈顿绕行路线，并将到伦敦的往返延迟缩短了数毫秒。一条私人建造的哈德逊河暗光纤管道于 2024 年启用，这是二十年来的第一次，为该系统增加了所需的多样性城市西区的航空公司酒店。密集的光纤路径巩固了该地区作为洲际交换节点的作用，并支持 AR/VR 流媒体和实时欺诈分析等新兴边缘用例。
限制影响分析
| (~) 对复合年增长率预测的影响% | |||
|---|---|---|---|
| 曼哈顿房地产和建筑成本 | −0.9% | 曼哈顿高密度区 | 短期（≤ 2 年） |
| 地方法 97 碳排放上限 | −0.6% | NYC 建筑 > 25,000 平方英尺 | 中期（2–4 年） |
| 公用事业电力可用性限制 | −0.5% | 纽约地铁，尤其是外围行政区 | 中期（2–4 年） |
| 电网互连队列延迟 | −0.4% | 全州 NYISO 区域 | 长期（≥ 4 年） |
| 来源： | |||
曼哈顿房地产和建筑成本
曼哈顿核心区改造项目通常超过每平方英尺 400 美元，是外行政区平均水平的两倍，从而导致预计回报缩水。竞争性住宅转化诸如拥有 1,320 套单元的 SoMA 重建项目等一系列举措导致了合适建筑的供应紧张。工商减税计划下的减税政策很少适用于第 96 街以南的地区，这使得新开发项目向布鲁克林和皇后区倾斜。能够在外围行政区提供供电外壳空间的房东正在赢得超大规模的预租，从而绕过中城的高昂标价。
地方法律 97 碳排放上限
从 2025 年开始，如果违反碳强度阈值，面积超过 25,000 平方英尺的数据中心将面临严厉罚款。运营商必须为机械负载通电或获取零碳电力证书才能保持合规性。使用燃料电池或先进的 UPS 飞轮改造传统柴油备用系统会增加资本支出并延长项目时间表。在 2024 年之前锁定长期可再生能源合同的公司比后来进入者享有结构性成本优势，从而加剧了竞争鸿沟。
细分分析
按数据中心规模：大型设施推动市场演变
小型数据中心到 2024 年将占据 44% 的市场份额，反映了为纽约多元化商业生态系统提供服务的企业托管部署和多租户设施的主导地位。大型/超大规模设施是增长最快的部分，到 2030 年，复合年增长率为 6.1%，受到云服务提供商和人工智能工作负载需求的推动，这些需求需要大量的功率密度和专门的冷却基础设施。规模分布反映了市场从传统企业托管向支持现代数字应用的超大规模架构的演变。
中型设施（15-50 MW）是许多金融服务部署的骨干，提供高频交易系统所需的容量，同时保持自定义配置的灵活性。微型数据中心（<5 MW）填补了包括边缘计算在内的专业领域尽管随着组织将业务整合到更大、更高效的设施中，它们的市场份额继续下降。相关公司耗资 450 亿美元的开发计划主要集中在大型设施上，单个项目超过 100 兆瓦，以满足超大规模数据中心动态需求。大型设施的趋势是由电力采购、冷却效率和运营管理方面的规模经济推动的，超大规模部署的电力使用效率比率低于 1.2，而小型设施的电力使用效率比率为 1.5-1.8。
按 Tier 标准：Tier IV 增长加速
Tier III 大厅将在 2024 年占据纽约数据中心市场规模的 60%，平衡成本和正常运行时间。然而，金融交易者和云平台正在升级到 Tier IV shell，承诺 99.995% 的可用性和同时可维护的子系统。这些部署预计将到 2030 年，复合年增长率将达到 6.60%。位于 Mahwah 的洲际交易所流动性中心就是这一举措的例证，该中心具有完全隔离的电源路径和 N+2 冷冻水回路。联邦银行指导下的网络弹性要求进一步加强了更高层的采用，推动企业 RFP 指定 Tier IV 设计签名。
在外围行政区，新建的 Tier IV 园区利用更大的占地面积，允许环形总线中压配电和冗余现场发电。曼哈顿的改造受到电梯核心和现有立管的限制，通常会限制 III 级的升级。随着正常运行时间溢价的上升，第四级容量预计将占据增量份额，而较低级别的容量仍局限于开发测试工作负载和存档节点。
通过吸收：超大规模动力构建
托管保留了 2024 年收入的 48%，但单租户定制大厅的复合年增长率为 5.20%。云巨头承包了整个 20-40 MW 吊舱、s制定定制的 PUE 目标和沉浸式就绪托架，这是一种可以避免多租户装修滞后时间的模型。零售托管继续为延迟敏感的交易架和合规性工作负载提供服务，这些工作负载有利于精细的电费计费。托管云坡道服务跟随超大规模企业进入新郊区，为最近的跨大西洋登陆站提供直接连接和数据包光纤结构。组合的转变将提高平均大厅面积，加深资本密集度，并使租赁期限保持在 10 年以上，从而锁定可预测的现金收益率。
批发业主能够兼顾两种模式（向超大规模企业租赁动力外壳，同时开辟运营商密集的套房），从而享受多元化的收入流。缺乏规模的小型运营商可能会倾向于边缘节点或仅限互连的会议室，以在不断发展的纽约数据中心市场中保持相关性。
地理分析
曼哈顿拥有最密集的运营商酒店群，以哈德逊街 60 号和第八大道 111 号为中心。然而，有限的公用设施容量和超过每平方英尺 400 美元的房地产成本限制了绿地的进一步增长。许多房东现在倾向于对战前办公楼进行白盒改造，但遵守第 97 号地方法通常需要昂贵的外墙和机械改造。因此，即使总体容量扩大，曼哈顿在纽约数据中心市场规模中的份额也已趋于稳定。
在东河上新建的暗光纤建设的支持下，布鲁克林和皇后区正在通过将较低的土地成本与多样化的光纤入口相结合来捕获溢出需求。工业和商业减排计划下的税收优惠可以将运营费用削减两位数的百分比，使总拥有成本模型有利于各行政区。 DataVerge 位于工业城的运营商中立中心现在拥有该州最大的互联网交换中心之一，这证明我互连密度正在向外迁移。
在五个行政区之外，长岛利用其海底电缆站作为地铁通往欧洲的门户，而新泽西州北部充足的变电站容量和较低的财产税吸引了超大型园区。 DataBank 的奥兰治堡综合体位于市中心以北 30 英里，展示了远郊“全新”开发的趋势，具有 45 兆瓦的扩展空间。电网运营商警告称，2025 年可能出现 446 兆瓦的缺口，这一缺口可能会加速预先承诺的可再生能源发电站点的地理多元化。
竞争格局
Digital Realty、Equinix 和 CoreSite 共同控制着地铁中大部分运营商密集的面积。 Digital Realty 2024 年的预订量为 5.21 亿美元，Equinix 的超大规模合资企业价值 150 亿美元，凸显了其资产负债表优势。这让这些公司可以在交货时间超过两年之前预先交付变压器和开关设备。电力预留已成为新的护城河，拥有数十年公用事业关系的现有企业可以获得溢价估值。
私募股权支持的挑战者正在迅速扩张。相关公司已预留 450 亿美元用于地铁项目，Vantage Data Centers 在全球范围内预留了 130 亿美元以追逐人工智能产能。 DataBank 筹集了 20 亿美元，将总发电量从 330 兆瓦提高到 850 兆瓦，其中包括位于奥兰治堡的 45 兆瓦园区。技术差异化主要集中在浸入式冷却、Nvidia DGX-Ready 认证以及满足正常运行时间和碳评分指标的现场燃料电池。
市场进入壁垒仍然很高：分区障碍、地方法 97 覆盖以及 36 个月的公用事业互连队列让除了资本最雄厚的投资者之外的所有投资者望而却步。尽管如此，外行政区的土地热潮和股权流入表明建筑活动持续存在，确保价格发现将取决于可再生能源的接入，而不仅仅是原始面积。
最新行业发展
- 2025 年 1 月：相关公司成立了一个耗资 450 亿美元的数据中心部门，以开发多个地铁园区。
- 2025 年 1 月：DataBank 以 2 美元的价格完成了 6 亿美元的二级股票出售10 亿美元的股权融资，增加了扩张资金。
- 2025 年 1 月：Cloverleaf 基础设施公布了在长岛华盛顿港建设大型园区的计划。
- 2024 年 12 月：Cologix 筹集了 15 亿美元以扩大其边缘平台，包括纽约的建设。
FAQs
纽约数据中心市场目前的容量是多少？
地铁在 2025 年支持 854.5 MW 的已安装 IT 负载，预计将攀升至到 2031 年将达到 1,154.2 兆瓦。
哪些行政区正在吸引最新的数据中心建设？
布鲁克林、皇后区和长岛正在吸引超大规模和托管项目，因为与市中心相比，土地成本更低，电力可用性更好。
第 97 号地方法如何影响新的数据中心项目？
从 2025 年开始，面积超过 25,000 平方英尺的设施必须降低碳强度，否则将面临罚款，这将导致运营商锁定可再生能源并实现机械系统电气化。
哪种冷却技术在纽约设施中势头强劲？
由于机架密度不断提高和能效目标更加严格，液体浸入式和直接芯片循环是增长最快的选择。
为什么金融公司要支付溢价托管空间租金？
交易所的亚毫秒级延迟可直接转化为交易收入，因此银行在距曼哈顿市场 50 英里范围内的设施中租赁机柜。
可再生能源积分对数据中心经济有多重要？
实现 PUE 低于 1.3 的运营商可以将州可再生能源积分货币化，从而削减运营成本和提高长期竞争力。
