核心摘要：第一太平戴维斯越南公司工业服务主管兼董事约翰·坎贝尔（John Campbell）对影响越南工业部门的主要趋势进行了深入分析。
越南工业房地产领域最近最重要的趋势是什么？
越南的工业房地产行业在过去二十年中经历了巨大的转变，这主要归功于多元化的外国投资。
二十年前，投资主要集中在中低价值行业，如塑料、纺织、食品和饮料以及机械和设备。然而，在过去五年中，出现了向高价值行业的显着转变，包括电子、电气设备、计算机和电话。
越南制造业的外国直接投资（FDI）的演变对工业房地产格局产生了重大影响。
2018年之前，大多数进入越南市场的外国制造商选择从工业园区（IP）转租土地并建设自己的设施。这种方法需要在土地收购和建设方面进行大量前期投资，通常涉及长期承诺，这对于寻求评估市场可行性的公司来说可能是一个负担。
新一波外国直接投资的兴起，特别是在电子和技术等高价值行业的兴起，需要采取不同的工业房地产方法。为了满足这些投资者不断变化的需求，一种新的工业房地产模式应运而生：现成的工厂和仓库。
自 2018 年以来，工业房地产市场的产品范围已从传统的土地租赁扩展到包括定制、现成和混合存储设施。这种演变的部分原因是外国投资者偏好的变化，特别是来自欧盟的投资者。
欧盟-越南自由贸易协定（EVFTA）引起了希望在越南开展业务的欧洲制造商的兴趣。越来越多的公司选择 BW Industrial Development、KCN Vietnam 和 KTG Industrial 等公司提供的灵活租赁解决方案。
您是否注意到 2024 年出现的任何特定趋势？
当我们将 2024 年与第一太平戴维斯工业公司 (Savills Industrial) 成立之初（2017-2018 年）进行比较时，会发现明显的重大转变。早在2018年，南方的现成工厂租赁面积大多较小，一般在1000至5000平方米之间，超过5000平方米的很少。
然而，情况已经发生了变化。随着越来越多的公司选择租赁而不是购买，我们现在看到更大的租赁面积，通常达到 20,000 至 25,000 平方米，租赁期限从通常的 3 或 5 年延长至 10 年或更长。
我们不仅看到现成工厂交易的数量有所增加，而且规模也更大。另一个显着的变化是开发商之间的竞争加剧。 2018年，市场竞争较弱。尽管 BW Industrial 是先行者，但 KTG Industrial 和 KCN Vietnam 等国内企业也很早就出现了。如今，国内外选手的竞争更加激烈。
政府如何进一步发展国家基础设施以满足日益增长的工业地产需求？
南方基础设施建设对该地区未来发展潜力巨大。尽管这些项目是长期投资，但迄今为止取得的切实进展正在鼓舞信心并吸引更多投资。