核心摘要：尽管经济环境充满挑战，但越南的商业房地产市场对外国投资者和当地开发商来说仍然充满希望：后者正在大量注资收购土地，而前者则继续加大交易力度。
政府改善投资环境的决心增强了外国投资者的强劲信心。当外国投资者积极开拓市场时，潜在的并购浪潮正在酝酿之中。在当前的全球经济格局中，越南的工业和办公房地产正变得越来越有吸引力，为商业领域创造了动力。
到2025年，商业地产并购的投资收益率将达到5%至8%，这在亚太地区颇具吸引力。高收益率表明投资者期望越南获得更好的回报，从而缓冲新兴市场的风险。事实上，胡志明市写字楼的交易成本明显低于该地区发达城市，这是吸引外国投资者的催化剂。
据外国投资局统计，2025年前5个月，商业房地产行业吸引了50亿美元的外国直接投资（FDI），占总额的27%，比去年同期翻了一番。外国直接投资的激增围绕并购交易和扩张企业，凸显了投资者对市场长期潜力的信心。
来自中国、日本和香港的外国投资者继续获得更强大的影响力，为资本流动多元化做出了贡献。他们不仅引进资金和经验，还以高标准提升越南商业地产市场。
此外，越南工业房地产市场并购潜力巨大。 2020年至2024年期间，市场充满活力，高额交易不断涌现，尤其是2022年和2023年。工业地产吸引了国内外投资者的浓厚兴趣，预示着并购趋势不断增强。
该国地理位置优越，拥有漫长的海岸线、繁忙的国际海上轴线以及北部湾和东海重要航线，在海上贸易和物流方面具有优势。由于毗邻中国，越南已成为全球制造商实现供应链多元化的“中国+1”战略的优先目的地。
越南还积极参与广泛的自由贸易协定，为进入主要市场铺平道路。因此，越南制造的产品在关税方面比泰国或印度尼西亚的产品更具竞争力。
另一个优势是具有竞争力的劳动力成本和年轻的劳动力。越南工人也在迅速提高生产力和技能，以满足高科技制造业的要求。
除了越南的竞争优势之外，政府还为工业园区（IP）和经济区的投资提供了有吸引力的税收和土地激励措施。通常情况下，企业在知识产权领域开展新业务时，有权享受两年的企业所得税免税，并在随后的四年内享受 50% 的减税。许多高科技企业可享受 15 年 10% 的优惠税率，四年免税，随后九年减税 50%。同步激励政策，帮助外商轻松规划长期业务。
越南房地产市场正在等待2025年的重大突破。然而，也存在一些挑战，包括漫长而复杂的法律程序。
存在一些挑战，包括漫长且复杂的法律程序。据房地产协会称，一度约有 70% 的项目因土地、许可和防火等法律障碍而陷入困境。过去几年，数千个项目被推迟或暂停，导致初级供应短缺。外国投资者很难获得合法性明确的资产。透明度和审批程序仍然是投资者面临的最大障碍。
此外，尽管绿色房地产兴起，但市场仍面临符合环境、社会和治理标准的项目短缺。大部分写字楼和购物中心尚未获得绿色认证。
符合环保标准和能源效率的工厂和仓库很少。由于绿色供应稀缺，越南面临着失去对生态意识投资者的吸引力的风险。外国租户正在搬迁到拥有绿色证书的新办公楼，而将空置的办公楼留在旧的、不合格的建筑中。
市场正处于转型阶段，投资者被迫将其资产升级为环保型，否则将面临失去租户的风险。