核心摘要：经过一段相对休眠期后，越南房地产交易市场将于 2025 年出现显着复苏。
外国直接投资大幅增长凸显了这种复苏，今年上半年外国直接投资总额超过215.1亿美元，与2024年同期相比增长32.6%。
与此同时，Grant Thornton Vietnam 的数据显示，2024 年并购 (M&A) 市场共发生 447 笔交易，价值 69.3 亿美元。
虽然这标志着投资者信心重拾，但市场正处于关键时刻。对于眼光敏锐的投资者来说，只要彻底解决潜在的复杂性，当前的形势就提供了一个战略切入点。
许多国内房地产开发商继续面临严重的财务困难和获取资本的挑战，这是2022-2023年低迷时期和紧张的公司债券市场遗留下来的问题。
大量房地产公司债券将于 2025 年到期，要求开发商在资本重组方面保持敏捷。然而，这种财务压力有一个重要的推论：它使并购成为生存和增长的关键战略工具，为资本充足的国内外投资者创造收购机会。
值得注意的是，本土企业的信心明显增强，2024 年国内投资者占市场并购交易总额的 29%。
根据Trading Economics的数据，2025年上半年，房地产行业成为第二大最具吸引力的外国直接投资目的地，吸引了51.7亿美元，占总额的24%。尽管资金流入强劲，但该行业仍然受到未解决的法律问题的影响，即使新的土地法已经到位，而且审批程序旷日持久，这继续阻碍并购活动。这给外国投资者带来了不确定性，特别是在项目转让和所有权方面，从而增加了交易风险并延迟了项目执行。
在“中国+1”战略的推动下，工业地产仍然是越南房地产市场增长的重要支柱。据 Vietcap 称，入住率依然强劲，北部地区平均超过 80%，南部地区平均超过 89%。
经过一段时间的停滞后，住宅房地产行业正显示出明显的复苏迹象。根据 Cushman & Wakefield Vietnam 的数据，在持续需求和新供应持续短缺的推动下，胡志明市的公寓价格已达到每平方米 4,700 美元的历史新高，自 2024 年 12 月以来上涨近 28%，同比上涨约 47%。市场似乎准备在 2025 年剩余时间内吸收可靠开发商的新项目。
越南数据中心市场预计到 2028 年将达到 10 亿美元。与区域同行相比，越南的成本收益率为 17.5-18.8%，在亚太地区仅次于新加坡。其平均开发成本为每兆瓦710万美元，几乎是日本的一半。
最近实施的新《2023 年电信法》中允许外资完全拥有的自由化监管框架，体现了对促进这一高潜力行业增长的坚定承诺。
预计 2025 年下半年和 2030 年之前的几年将是越南房地产并购市场持续增长和转型的时期。随着私募股权和风险投资公司增加承诺资本，竞争必将加剧，反映出人们对越南长期经济轨迹的强烈信心。核心行业仍将是房地产和工业产权，对数据中心、能源和技术的兴趣日益浓厚。
工业房地产有望增长。现成工厂和仓库的供应预计将稳步扩大，反映出制造业和物流业的持续需求。
新的主要住宅供应预计将增加，特别是在河内和胡志明市的高端和豪华住宅市场。在基础设施发展和最近的行政整合的支持下，卫星省份的增长将继续下去，例如，平阳省和巴地头顿省并入胡志明市大都市区。