核心摘要：越南工业房地产正进入突破阶段。 1986年全国工业用地面积仅为335公顷，到2025年第三季度，总存量已达到6万公顷，在不到40年的时间里增加了179倍。
据越南房地产协会称，到2030年，工业用地供应量预计将增加108,000公顷以上，使工业用地供应总量达到168,355公顷，相当于年复合增长率23-25%。
在需求方面，2022年至2024年的平均吸纳量和入住率徘徊在80%附近。 2025年前9个月，即使入住率小幅调整至72%，净吸纳量仍达到7,180公顷，突显对工业地产的持续强劲需求。
在全球供应链转移、基础设施投资加大以及核心制造业产能扩张的支撑下，越南工业房地产正处于新的增长周期。
尽管经历了复杂的地缘政治背景以及美国上半年的关税调整，越南仍然对外国投资者保持着吸引力。今年前九个月，登记的外国直接投资（FDI）估计为285.4亿美元，而实际支付的外国直接投资则达到188亿美元。这是自 2020 年以来的九个月最高水平。
支出仍然集中在优先生产领域：制造业约占 82.8%（155.6 亿美元），其次是房地产，约占 7.3%（13.7 亿美元）。这表明资本直接流入生产，对支撑产业空间提出更大要求。
越南工业房地产市场的产品结构和投资方式都在不断发展。超越传统的租赁土地自建模式，2018年以来，市场上出现了现成工厂、现成仓库、混合仓库、定制设施、冷库等多种模式，针对制造商和物流运营商日益专业化的需求。
与此同时，工业领域的并购和股权融资也在加速。根据均富会计师事务所的统计和分析，2025年前9个月，市场共录得24笔房地产交易（包括已完成和已宣布的交易），披露价值约为18亿美元。工业房地产占 55%，约合 10 亿美元。
值得注意的是，这一数字远远高于 2024 年全年，在 28 笔房地产交易中，只有 7 笔工业房地产交易披露的价值约为 9000 万美元。
2024-2025年，投资形式变得越来越多样化，从股权融资、项目公司股份购买、资产/项目转让，到“收购和扩张”模式——用现有资产收购部分工业园区（IP），然后开发更多阶段。
值得注意的交易包括丰树物流信托于2024年中期完成了对两项物流资产的收购，即位于越南-新加坡工业区二期（平阳）的丰树物流园三期和位于安美工业区（兴安）的兴安物流园一期，总建筑面积近122,000平方米，交易价值约5,300万美元。该交易扩大了丰树在越南北部和南部主要工业中心的稳定、创收资产组合。
大约在同一时间，Daiwa House Logistics Trust 以 2,650 万美元收购位于隆安的 D Project Tan Duc 2，首次进军越南。
2025年初，Nha Rong Investment和Nova Rivergate宣布完成从Amata Vietnam（泰国）收购Amata Service City Long Thanh 1和Amata Service City Long Thanh 2 51%的股权，交易总价值约4650万美元。这两个实体在同奈省阿马塔龙城附近开发城市服务组件。
今年3月，新加坡胜科发展公司收购了位于海防Dinh Vu IP的一个现有仓库，建筑面积约为10,000平方米，同时宣布计划在同一地点增加五个新仓库，以形成位于Dinh Vu的胜科物流园。这是一次教科书式的收购和扩张交易，能够快速进入市场，同时加快执行速度并提高运营效率。
除了并购之外，国内企业还加速进行股权融资，为新项目提供资金。其中包括 Kinh Bac City 私下筹集近 1.6 亿美元，Becamex IDC 宣布计划拍卖 3 亿股新股，目标收益约为 8.2 亿美元。