核心摘要：世界正在见证全球供应链的重大重组。曾经占据主导地位的中国制造业的外商直接投资大幅减少。
这一趋势引发了东南亚国家之间为成为新的制造中心而展开的激烈竞争。越南已证明自己是一颗冉冉升起的新星，其市场份额几乎翻了一番，从 2014 年的 9.7% 增至 2024 年的 18.1%。
数据还显示，越南的竞争对手印度尼西亚已大幅领先，其市场份额从8.7%增至22.8%，到2024年甚至超过中国。
这一转变是由跨国公司的“中国+1”战略推动的，旨在实现市场多元化并降低过度依赖单一市场的风险。越南抓住了这个机会，大幅增加了其在美国进口中的份额。越南占美国贸易逆差的份额从2018年的5%增加到2024年的10%。
除了外部因素外，内部驱动对于工业地产的发展也至关重要。越南位于东南亚的中心位置，使其能够利用该地区的动态增长，从而促进其经济和发展进程。
日益开放的政策环境进一步巩固了越南的地位。众多自由贸易协定的签署打开了进入55个国家的庞大市场、近49亿消费者以及约占全球GDP的80%的大门。
美国新的贸易政策尽管带来了挑战，但也被视为越南提高本土含量率和吸引具有实际附加值的供应链的机会。
为未来做好准备，越南政府不断加大基础设施投资，目标是到2025年底，基础设施投资占国内生产总值的7%。一系列国家重点项目正在实施并即将投入运营，有助于加强互联互通、优化供应链。
仲量联行截至第三季度的数据显示，越南工业房地产市场继续保持稳定发展势头，重点经济区域出租率较高。
新周期工业地产发展有几个主要驱动力，市场不仅规模扩大，而且深度和价值不断增长。外资持续流入制造业，创造了对工业用地和工厂的直接需求；在竞争性关税优势的推动下，越南正在成为首选的替代制造目的地；对交通基础设施的大规模公共投资承诺正在改善连通性并降低物流成本；法律改革正在提高透明度并释放资源，从而增强投资者的信心。
最重要的是，电子商务的蓬勃发展对现代仓库和最后一英里物流系统产生了前所未有的需求；市场的成熟也推动了对专业化和高附加值资产的需求，例如冷藏设施和数据中心。
工业地产的未来不仅仅是建设基础设施，而是整合技术以实现更高效、更安全的运营。受新加坡裕廊岛开发启发，关键技术正在得到应用。
其中包括物联网和数字孪生，安装了数千个传感器来收集工业领域的实时数据；使用机器学习来分析数据并提前几周预测潜在故障的预测性维护；以及增强工人安全的技术，例如通过检测气体泄漏的传感器系统和监测工人健康的可穿戴设备。
技术帮助工业园区更高效、更安全、更经济地运营。这被认为是越南现代工业区所追求的模式。绿色地产不再是一种选择，而是成为增长的必然因素。这种推动力来自两个方向：果断的政府政策和国际租户日益严格的环境、社会、治理要求。
建设绿色认证工厂和仓库不仅有利于保护环境，也是未来吸引优质投资者和租户的重要竞争优势。越南正逐步迈入新的发展阶段，重点发展中高附加值含量的制造业，降低基础工业比重。