核心摘要：2025年越南房地产并购（M＆A）市场录得显着增长，标志着长期低迷后的积极转变。
与往年市场因行政壁垒而遭遇困难不同，今年诸多法律瓶颈得到解决，规划更加明确，为增加供给创造了条件，促进了行业合作。
在财务紧张的情况下，企业纷纷将并购策略作为维持增长动力的关键解决方案，而许多企业在重组后也积极通过并购扩大房地产投资组合。典型的例子是Novaland Group和Phat Dat Group等国内企业，它们积极参与并购市场。
财政部国家统计局数据显示，过去10个月，房地产行业吸收外商直接投资27.5亿美元，相当于外商直接投资总额的近五分之一，实际到位资金达15亿美元。
投资资本重点关注法律透明度高的项目，特别是已获规划批准、有土地使用权文件、有明确建设竣工路线图的商业土地基金。
市场还显示出投资者群体之间明显的分层。本土投资者以中小型交易为主，外资投资者则以大型交易为主，特别是在高端住宅、城市综合开发、战略产业地产等领域。
根据仲量联行对前11个月公开信息的并购交易观察，累计交易额达到约24亿美元。然而，如果我们包括仲量联行观察和记录的未宣布的交易，则估计交易量会明显更高。值得注意的是，住宅房地产行业处于领先地位，占并购交易总额的70%以上。
商业和度假村房地产等其他领域分别约占 17.7% 和 5.3%。数据中心行业也成为潜在的利基市场之一，占并购交易量的3.3%。
这一巨大差距反映出投资者对土地的强劲需求。随着清洁土地的供应变得越来越有限，并且法律程序为了提高透明度而收紧，这种土地储备的趋势尤为重要。
2025年4月起允许非住宅用地使用权协议用于商品房开发的政策，为工农业用地流转带来了巨大机遇。这将有力促进住房领域的并购交易，该领域正经历着长期的供应短缺和高吸收率。
写字楼细分市场呈现明显分化。胡志明市正经历严重的供应短缺，但入住率高且租金增长强劲，而河内则迎来了来自国际投资者的强劲外国投资浪潮。对于酒店行业，今年的预期投资收益率预计为8%至9%，并购交易总额预计为1.25亿美元。
工业及物流地产持续备受关注。今年前11个月工业地产板块累计并购交易额达到约7400万美元。投资者现在不再只是租赁土地自行建设，而是越来越喜欢收购现有基础设施工业园区，然后在新阶段进行扩建的模式。这种方法可以节省实施时间，确保基础设施质量，并最大限度地降低法律风险。
工业土地基金、现成工厂、冷库、数据中心等专业领域等多元化投资产品的出现，创造了丰富的并购机会。
法律政策改革已成为决定性因素，特别是允许投资者灵活地将非农用地转换为商品房项目的政策改革。
企业重组的需要起着至关重要的作用。许多国内企业在2020-2022年的高速增长阶段面临流动性挑战和坏账积累，迫使他们寻求并购解决方案以重组财务并完成项目合法性。