核心摘要：越南正在进入一个难得的机遇之窗，其特点是适度的利率、强有力的刺激政策和影响深远的资本市场改革。 NAI 越南高级经理 Quang Tran 告诉 VIR 的 Nguyen Huong，房地产投资信托如何成为商业房地产融资和吸引外资的天然工具。
您如何评价越南商业地产金融化的新兴趋势？
在过去的10-15年里，越南的商业房地产市场基本上遵循传统模式，开发商同时拥有、开发并承担其资产的全部财务风险。然而，从 2025 年开始，我们看到思维方式发生显着转变。许多开发商正在放弃纯粹以开发为主导的方法，转向资产管理和资产负债表优化。
房地产投资信托基金（REIT）是这一转变最明显的体现。当创收资产被纳入房地产投资信托基金结构时，租金现金流不再局限于单一企业资产负债表，而是直接融入资本市场。这就是金融化的本质：将有形的、非流动性的资产转化为可交易的投资产品，可以定价、交换并用于重新分配风险。
在发达市场，REITs已经成为金融生态系统的核心组成部分。投资者无需收购整栋办公楼或物流园区；相反，他们可以投资于代表租金收入权利的单位。在越南，该模式仍处于早期阶段，只有少数试点产品。
然而，增长潜力巨大，特别是考虑到越南股市将于 9 月份被富时罗素 (FTSE Russell) 升级为新兴市场地位。
除了融资之外，房地产投资信托基金在重塑商业房地产市场风险方面还发挥什么作用？
房地产投资信托基金不应被简单地视为另一种融资渠道。从根本上来说，它们是一种重新分配风险的机制。从历史上看，杠杆和流动性风险集中在开发商的资产负债表和银行系统内。通过将资产转移到房地产投资信托基金，部分风险转移到资本市场，投资者接受价格波动以换取稳定和可预测的现金流。
因此，房地产投资信托基金代表了商业房地产市场的结构演变，而不是一种独立的金融产品。关键问题不是越南是否应该发展房地产投资信托基金，而是如何以及何时发展房地产投资信托基金，以确保其有效发挥其预期作用。
越南可以从拥有完善的房地产投资信托基金市场的国家学到哪些重要经验教训？
在美国，REITs 占标准普尔 500 指数的近 4%，在整个房地产投资周期中发挥着稳定力量的作用。他们的成功建立在三个主要支柱之上。
首先是透明度：美国房地产投资信托基金提供定期披露、清晰的租金现金流报告和广泛接受的绩效指标。
二是完善的利润分配机制。 REITs 必须将至少 90% 的应税收入分配给投资者，确保它们作为创收工具而不是保留利润的实体发挥作用。
第三个方面是健全的法律和治理框架，为投资者权利提供强有力的保护。
新加坡提供了与越南特别相关的区域基准。 S-REIT 约占新加坡交易所总资本的 10%，相当于超过 760 亿美元。他们的成功得益于国际报告标准、明确的税收激励措施和有效的监管体系，包括跟踪行业绩效的专用指数。