核心摘要：杰瑞·阮 (Jerry Nguyen) 表示，房地产领域的成功将有利于那些优先考虑真正的负担能力和可持续的财务结构而不是短期销售的开发商。
在房地产快速扩张时期，流动性通常被视为销售和营销问题。当投机需求强劲时，引人注目的故事、大规模的发布活动以及价格升值的预期可以使项目快速出售，即使价格远远超过家庭平均收入。
然而，经过近年来的市场混乱，一个更基本的现实出现了：流动性不再由营销决定，而是由实际购买力决定。市场已经成熟，买家正在回归基本的财务计算——收入水平、利率和每月债务。
在此背景下，2026-2035年期间的流动性挑战不再是短期销售问题。它已成为产品设计和财务结构的战略问题。这标志着传统的项目主导型开发与更可持续的、以城市发展为导向的方法之间的明确分界线。
住房负担能力的核心由三个变量决定：房价、贷款利率和期限，以及每月收入用于偿还债务的比例。
当利率较低且信贷充足时，市场可以暂时吸收较高的价格。然而，一旦金融状况收紧，这些变量很快就会暴露出它们的局限性。如果每月还款占家庭收入的比例过高，那么无论营销活动多么复杂，购买决定都会被推迟或完全放弃。
对越南社会住房和经济适用房的市场分析表明，按照每年 6-7% 的现行利率和 20-25 年的贷款期限，一套价值 10 亿越南盾（40,000 美元）的公寓每月可产生约 6-700 万越南盾（240-280 美元）的还款额。对于许多中低收入家庭来说，这已经超过了舒适的负担能力门槛，甚至在考虑其他城市生活成本之前也是如此。
这凸显了一个关键点：流动性不受潜在需求的限制，而是受市场将需求转化为已完成交易的能力的限制。这就是产品策略开始取代销售策略的地方。
人口和劳动力数据表明，越南的主要住房需求集中在中等和中低收入群体：技术工人、办公室职员、年轻家庭和大城市的农民工。这些家庭有稳定的住房需求，但对价格和融资成本高度敏感。
与此同时，由于监管限制、土地供应、开发成本上升以及产品设计与市场承受能力不相符，经济适用房的供应仍然有限。对于能够调整开发模式的开发商来说，这种差距既是社会挑战，也是战略机遇。
开创性项目的证据表明，即使在市场低迷时期，以切合实际的定价、优化的单位尺寸、基本设施和有效的交通连接设计的产品往往会保持更稳定的吸收率。他们的成功并非源于销售价格上涨的故事，而是源于提供人们实际上可以负担得起和居住的房屋。
在最近的市场调整之后，越南的买家行为正在经历明显的转变。短期投机情绪减弱，自住住房需求增加。买家更加关注运营成本、物业管理质量、安全、停车、学校和公共交通等长期考虑因素。
这种转变反映了更成熟市场的模式。投机阶段消退后，房地产恢复其作为生活和工作空间的基本作用。在这种环境下，负担能力和宜居性成为可持续流动性的主要决定因素。
产品开发思维的一个关键转变是从每平方米价格指标转向每月支付能力。产品被认为适合市场并不是因为它是最便宜的，而是因为它允许买家在整个贷款生命周期中保持可管理的还款水平，同时仍然提供可接受的生活水平。
要实现这种平衡，开发商需要同时优化多个变量：单位规模、功能布局、建筑材料、便利设施范围，以及最重要的——移交后运营成本。过高的服务费或维护费用会显着增加居民的经济负担，损害购买决策和项目的长期声誉。