核心摘要：2026 年更严格的银行贷款条件预计将扩大住房供应结构、融资结构和开发商信用状况方面的差异。
VIS评级4月20日发布的报告显示，政策重点正从增加供应扩大到推动保障性住房开发和提高市场透明度。
具体来说，即将出台的关于商业经济适用房的政府决议将降低土地使用成本，并将该领域的利润率限制在 15%，以保持售价更加实惠，从而增加中低收入买家的住房选择。
第 357/2025/ND-CP 号法令引入了房地产唯一识别码，将提高当局的土地和住房管理效率，并减少买家的法律纠纷和交易风险。
报告指出，抵押贷款利率大幅上升、房价上涨，再加上一波新供应，将给购房者需求带来压力。
到 2025 年，公寓吸收率将下降至 95%，反映出在公寓价格上涨的情况下买家情绪更加谨慎。在政策支持的推动下，河内和胡志明市的新增供应量将在 2025 年增加 22%，并将在 2026 年保持大量供应，包括豪华城市项目、郊区中高端大型项目以及社会保障房和经济适用房。
在存款利率上升和房地产信贷空间收紧的推动下，2026年平均抵押贷款利率预计将比2025年高出3-4%。因此，2026 年价格和交易量将减弱，促使开发商转向价格较低的细分市场。
此外，在2025年同比飙升36%后，越南国家银行(SBV)表示计划在2026年将房地产银行信贷增长过热控制在15%的总体信贷增长配额，这限制了开发商获得银行融资的机会。随着国家银行的指导下银行信贷增长收紧，开发商预计将更多地依赖债券发行、股权融资和并购来满足融资需求。
事实上，2025 年房地产债券发行量达到 129 万亿越南盾（49.6 亿美元），同比增长 40%。在债券再融资需求增加的推动下，这一势头将在 2026 年持续下去，同时更多开发商将利用债券市场为新项目提供资金。
在股市升级和外国开发商强劲情绪的推动下，2026年股市和并购市场将保持强劲，将支持开发商的融资需求。 2025年，注册外资房地产资本达到71亿美元（同比增长13%），筹集的股本增长34%。
在此背景下，信用状况将进一步分化，因为拥有强大移交渠道的大型开发商应保持弹性，而那些面临持续法律问题或深陷酒店项目的开发商将在 2026 年继续面临流动性压力。
重组工作正在帮助许多上市房地产企业获得资金流动来偿还债务以及满足投资和经营活动的需求。
在流动性压力加大和战略重新定位的推动下，上半年越南房地产市场大规模资产转移明显增多。
越南的绿色转型正在释放数千亿美元的可持续资本。和平建设集团 (Hoa Binh Construction Group) 董事会成员兼投资和国际市场开发部副总经理 Jerry Nguyen 向 VIR 的 Nguyen Huong 解释了为什么房地产开发商将决定资本是否流入越南城市。