核心摘要：在经历了 2020 年代初期的动荡之后，越南的房地产和建筑业正在进入一个新的增长周期——一个由基本面而非投机驱动的增长周期。
越南房地产和建筑市场的价格预计将趋于稳定，河内和胡志明市位置优越的住宅项目价格将小幅上涨 5% 至 8%，尤其是地铁线、环路和升级的城市基础设施周围。
需求显然正在转向真正的最终用户，他们优先考虑法律透明度和信誉良好的开发商。虽然 2026 年不太可能复制早期周期的快速扩张，但高质量、精心规划的项目预计将跑赢大盘，并为 2026 年之后更具弹性的上涨奠定基础。对于投资者来说，这标志着一个转变：长期价值优先于短期投机。
越南正在进入基础设施投资最活跃的时期之一。预计 2026 年公共投资支出将增长 8%，达到创纪录水平。南北高速公路、龙城国际机场、嘉平机场和新地铁线路等重大项目将直接推动建筑产量增长，预计将增长 10% 左右。
改善的高速公路和交通网络已经开辟了新的发展走廊，吸引了郊区项目和物流中心。随着公私合作监管变得更加清晰和对投资者更加友好，共同融资的基础设施正在成为一个巨大的机会。总体而言，这一基础设施浪潮是长期房地产和区域发展的催化剂。
2023 年底至 2026 年初生效的一系列法律改革正在重塑监管环境。土地、住房、房地产和建筑法律的更新正在解决土地管理和项目审批方面长期存在的挑战。主要改进包括基于市场的年度土地定价、扩大土地使用权证书的资格、更明确的公寓所有权规则、更严格的期房销售管理以及新《建筑法》下的数字化许可流程。
开发商已经表示，与当局的互动更加顺畅，项目进展也更加迅速。这些改革标志着越南对商业开放，增强了可预测性和透明度。到 2025 年，房地产将成为越南第二大外国直接投资领域，而完善的法律框架应该会在 2026 年激发更强烈的投资者兴趣。
绿色建筑已从小众走向常态。越南目前拥有 780 多座绿色认证建筑，仅 2025 年就有 196 个项目获得绿色标签。这一激增是由2024年通知等政策推动的，该通知为大型新开发项目引入了强制性绿色标准，以及胡志明市的快速审批和绿色建筑面积激励等当地举措。
开发商采用可持续建筑不仅是为了满足监管要求，也是为了满足买家和租户不断增长的期望。融资趋势强化了这一转变：到 2025 年底，越南银行和企业发行了超过 15 亿美元的绿色债券和可持续发展相关贷款，降低了符合环境、社会和治理原则的项目的资本成本。随着建设部计划于 2026 年制定国家绿色建筑标准，可持续性正在成为明显的竞争优势。
工业房地产仍然是越南最具弹性和表现最好的领域。在持续的“中国+1”多元化推动下，主要工业省份的入住率超过90%，而制造业占外国投资支出的80%以上。
新的基础设施——包括连接港口和工厂的高速公路、更深的海港和改善的电力供应——正在加强越南作为制造和出口中心的地位。工业和物流资产提供稳定的收益、长期租户和强劲的租金增长潜力。开发商正在向新兴省份扩张，以满足饱和核心地区的溢出需求，确保 2026 年及以后的持续增长势头。
与此同时，技术正在重塑越南房地产市场的各个层面。该国正在支持全国范围内的数字化转型工作，而新的国家土地信息系统已将土地管理时间从 45 天缩短到 23 个工作日。 《建筑法》下即将推出的数字许可平台将进一步简化审批。
在地面上，开发商和承包商正在采用 BIM、无人机、人工智能调度和现场安全系统，提高效率并降低风险。房地产科技的采用率也大幅上升：大约 80% 的购房者现在开始在线搜索，数字经纪公司迅速获得市场份额。
在监管机构开放 100% 外资所有权之后，数据中心等新的数字资产类别正在迅速涌现。这吸引了主要的国际参与者，并增加了越南房地产生态系统的深度。
胡志明市开发越南国际金融中心（VIFC）的计划正在成为高端房地产的强大推动力。该开发项目占地 900 公顷，承诺资本近 100 亿美元，旨在三年内吸引 50 多家全球金融机构。创始成员已包括纳斯达克、主要银行和领先的企业集团。