核心摘要：随着信贷收紧和利率重新调整，越南的房地产市场正在被重塑，不是因为资本稀缺，而是因为资本配置的选择性和可持续性。
5月12日，VIR在胡志明市举办的“2026年房地产市场：抵御逆风，拥抱新周期”会议上，专家们强调信贷条件收紧、融资结构变化和利率动态是重塑越南房地产市场的关键力量。他们还指出，将逐步转向更加平衡和可持续的增长轨迹。
BIDV首席经济学家、国家金融货币政策咨询委员会委员Can Van Luc表示，今年房地产市场呈现多元化和资本流动强劲扩张的态势。
“信贷仍然是一个关键支柱。到 2025 年底，房地产行业的未偿贷款估计为 1,880 亿美元，同比增长 36%，而整个系统信贷增长超过 19%，”Luc 说。
“今年，全系统信贷增长目标为15%左右，房地产贷款也将受到控制。然而，截至2月份，仅房地产业务活动的未偿贷款就达到约894亿美元，比2025年底增长11.7%，而该行业的不良贷款率为2.22%。”
卢克强调，更严格的信贷监管不应被理解为全面紧缩，而是一段强劲扩张期后的重新调整。他认为，今年房地产信贷仍可能增长 15% 左右，尽管增长方式更具选择性。
“控制信贷并不意味着不加区别地‘收紧’。而是要重新平衡和确定优先顺序，”他表示。 “监管机构正在引导银行向有真正住房需求的购房者提供信贷，同时限制资金流入投机领域，以减轻系统性风险。”
卡菲证券(Kafi Securities)行业分析师Huynh Anh Huy指出，随着银行业整体扩张而限制房地产信贷增长的政策给开发商带来了切实的压力，特别是在项目规模不断扩大的情况下。
“现在只有几千亿盾的项目很少见。大多数开发项目都需要数万亿甚至数十万亿盾的投资，”他说。 “如果信贷增长限额在今年年初受到限制，市场自然会担心开发商获得资金并维持 2025 年复苏期间强劲实施势头的能力。”
Huy强调，银行信贷不再是唯一的融资渠道。他认为，越南房地产行业仍有很大空间实现资本基础多元化，特别是通过资本市场。
“与马来西亚和泰国等区域同行相比，公司债券市场仍然具有相当大的潜力，”他说。 “与此同时，股票市场、增资和投资者融资的渠道仍然没有得到充分利用。”
他补充说，2025 年下半年的 IPO 和股权出售浪潮凸显了这一潜力，特别是在越南股市接近新兴市场地位的情况下。
“随着市场升级的故事越来越受关注，外资流入可能会增加。这为房地产公司筹集额外股本提供了重要机会，”休伊说。
从银行业的角度来看，利率动态正在成为影响资本准入和市场情绪的另一个关键变量。亚洲商业银行（ACB）零售银行部门主管阮乐南（Nguyen Le Nam）表达了谨慎乐观的态度，因为在央行近期发出政策信号后，存款利率显示出宽松的迹象。
“对于银行来说，存款利率下降是一个积极的发展，因为它有助于降低融资成本，”南说。 “实际上，银行并不寻求高利率放贷，而是往往受到投入成本的限制。当融资成本下降时，降低贷款利率的空间就更大。”