核心摘要：西村朝日律师事务所的越南合作伙伴 Nguyen Ngoc Phuc 概述了越南新推出的特别机制的关键方面，旨在解决影响延迟的房地产和基础设施项目的长期法律瓶颈，对开发商、投资者、贷款人和其他利益相关者产生重大影响。
近年来，越南许多房地产、城市、旅游和基础设施项目因土地和投资问题等法律问题而遇到困难或长期拖延。
这些问题通常出现在涉及投资者选择、土地分配、土地租赁、土地用途转换或地价确定等检查结论、审计结论或法院判决的案件中。在许多情况下，在违规行为被发现之前，项目已经启动、涉及第三方交易或筹集资金，使得此类项目的法律处理变得更加复杂。
为了解决这些问题，国会和政府批准了第170/2024/QH15号决议、第29/2026/QH16号决议和第147/2026/ND-CP号法令，建立特别机制，解决法律问题，并为2024年土地法自2024年8月1日生效之前出现的涉及土地法违规的未决和长期项目消除障碍。
2024年11月30日，越南国会批准第170/2024/QH15号决议，关于解决某些地方检查结论、审计结论和法院判决中发现的项目和土地问题的特别机制。
值得注意的是，第170号决议为岘港市的13个项目和庆和省的11个项目建立了处理机制。根据该决议，投资者在符合规定条件的情况下可以继续实施项目，包括符合适用规划、符合国防安全要求、满足投资者能力要求、依法全面履行财务义务，包括重新确定土地价格和重新计算相关金融负债所产生的义务。
第 170 号决议反映了在某些情况下允许继续实施停滞项目的转变，特别是在项目已经取得进展或涉及投资、金融或第三方交易的情况下。该决议并没有自动终止项目或收回土地，而是提出了一种侧重于补救法律和财务后果以促进继续实施的方法。
根据第170号决议建立的机制，国会于2026年4月24日批准了第29/2026/QH16号决议，以扩大处理2024年土地法于2024年8月1日生效之前发生的土地违法行为的机制，并促进解决未决项目。
29号决议中的几个值得注意的机制包括对违法取得土地使用权证的项目的处理，涉及投资者选择、土地分配、土地租赁或土地收回等违法行为的项目，以及涉及土地用途违法的项目。
违法取得土地使用权证项目的处理
29号决议的一个值得注意的方面是其对违法取得土地使用权证项目的处理机制。其中包括将土地用途认定为“住宅用地（不形成住宅单元）”、“住宅用地（用于建筑、房地产或旅游经营目的）”或含有与土地法规定不一致的信息的住宅用地的证书。
根据该决议，省级人民委员会负责根据独立性、客观性和透明度审查此类项目的规划状况。对符合规划、具有住宅开发用地功能的项目，在投资方履行财务义务并满足继续实施条件的情况下，可以将土地用途调整为住宅用地。
其他情况可根据决议调整为商业、服务用地。
在实践中，在统一的法律指导出台之前，“住宅用地（不形成住宅单元）”和“住宅用地（用于建筑和房地产或旅游商业用途）”的概念此前已应用于许多度假村和公寓项目。允许审查和调整土地用途的机制反映了一种注重法律后果和财务义务补救的方法，作为继续实施的基础。
处理涉及土地和投资者选择违规的项目