核心摘要：越南住房市场的不足和失败将通过拟议的国家住房发展战略来解决。
越南房地产市场继续受到一系列痼疾的困扰——价格飙升、供需失衡、投机猖獗和长期融资短缺；所有这些都需要有效的治疗计划。拟议的国家住房发展战略旨在通过基于“发展型国家”模式的新方法解决当前住房制度缺陷的根源。
这是一项长期、大规模、影响深远的计划，需要各级政府和部门的最高政治承诺和协调行动。其核心目标是重组住房市场，使绝大多数人能够拥有或租赁与其收入水平相符的住房，同时将住房转变为越南可持续社会经济发展的驱动力。
事实上，越南房地产市场继续遭受深层次结构性问题的困扰，最显着的是以下反映的严重失衡。
房价远远超过收入：在越南各大城市，房价与收入的比率已攀升至年收入的20-30倍，远远超过国际公认的承受能力阈值，大约5-7倍的比率被认为是健康的。结果，普通公民，特别是大城市中心的年轻一代，越来越难以拥有住房，他们面临着前所未有的财务压力。这引发了人们对“三无一代”（买不起房、不想结婚、不想生孩子）的出现的担忧，这对经济增长和社会稳定可能产生负面影响。
土地日益金融化，投机优先于实际需求：越南房地产市场长期以来一直受到投机行为的影响，将土地视为短期收益的金融资产，而不是居住的地方。即使未经证实的规划谣言也可能引发土地热，因为经纪人和投机者将价格抬高到远远超出其内在价值。结果，资本越来越多地转向房地产，而不是生产部门和创新，从而强化了短期的、不太可持续的经济模式。土地金融化的不断发展严重扭曲了市场，并加大了资产泡沫的风险。
住房供应严重偏向高端市场：近年来，开发商大多优先发展利润率较高的中高端住房项目，导致广大人口的经济适用住房严重短缺。自 2021 年以来，几乎没有新的商业住房项目推出被视为“经济适用”的公寓——价格低于每平方米 3000 万越南盾（1,155 美元）。这种不平衡正在破坏房地产市场的长期稳定性和可持续性。
基础设施落后于城市扩张需求：城市交通基础设施扩张速度不够快，无法开辟新的城市区域并在郊区创造价格合理的土地供应。基础设施瓶颈继续制约住房供应增长，中心城区房价压力加大。
缺乏大规模、长期的租赁住房市场：越南的租赁住房市场仍然不发达，尚未成为民众可持续的住房解决方案。租金率仍然相对较低——城市地区仅为 10% 左右，而一些发达国家的租金率超过 50%——并且以短期、私人安排的租赁为主。专业的长期租赁产品仍然稀缺，部分原因是越南缺乏专门用于长期租赁市场的国家政策框架和住房存量。
这些结构性缺陷无法通过短期行政干预或零碎的支持计划来解决。相反，他们需要一个以新方法为基础的全面、长期战略，从根本上重组房地产市场。解决这些系统性根源需要在住房政策中采用“发展型国家”模式。
住房政策的“发展型国家”模式是国家在引导和塑造市场方面发挥主动作用，而不是仅仅充当被动监管者或让市场自我纠正。这一理念体现在住房政策的五项指导原则中。
首先，国家是市场的总设计师，但不是取代市场：国家是培育健康市场环境的支持者，而不是补贴或取代企业。在这种模式下，私营部门仍然是增长的主要引擎，而国家则通过长期规划、基于市场的工具和宏观监督来提供指导和支持。在住房方面，这一原则要求国家主动重新设计竞争环境，纠正现有的扭曲，同时允许市场在新框架内按照竞争原则运作。
其次，为了长期发展而进行的战略性土地控制：在越南，土地由国家集体所有和管理。因此，政府必须发挥更加积极主动的作用，确保公平有效地分配和使用土地。住房特别是保障性住房、租赁住房、城镇新区等用地的规划和配置，由国家主导。
战略性土地区域，包括公共土地和与未来基础设施计划相关的场地，必须继续处于国家监督之下，以防止它们落入投机者手中。这一原则有助于确保土地价格不会因投机热潮而远远超出实际价值，同时为长期住房开发计划提供足够的土地储备。