核心摘要：鉴于价格在后续计算中的作用，最近的法律文书加强了土地估价过程。
土地估价长期以来一直是实施越南土地立法中最具挑战性的方面之一，对国家预算收入、项目时间表以及受土地清理影响的居民的生计产生直接影响。
7月7日，在越南国家审计署（SAV）组织的题为“土地管理和使用评估：现状与解决方案”的研讨会上，副审计长裴国勇先生表示，土地是重要的国家资源，是基本生产资产、发展平台和国家最有价值的公共资产之一。
他继续说，最近的法律改革和相关法规为土地估价创建了更加透明和以市场为导向的框架，同时加强了权力下放和问责制。
他指出，新规于7月1日起生效，要求根据不同土地类别和当地情况调整土地价格，这对政府机构、地方和企业都有重大影响。
在此背景下，邓先生表示，国家审计委员会的目标是利用审计来改进政策、加强国家管理、防止腐败并帮助企业和公民遵守法律。
农业和环境部土地管理司副司长 Vo Anh Tuan 先生表示，土地价格是计算土地使用费、土地租金、拍卖底价、补偿和其他财务义务的核心。因此，不准确的估价可能会导致预算收入损失、争议、项目延误和土地管理效率低下。
他补充说，用每年更新的省级土地价格清单取代《2024 年土地法》中的土地价格框架，是国家定价与市场价值保持一致的重要一步。虽然地方政府已开始实施新系统，但挑战依然存在，包括市场数据有限、经验丰富的评估官员短缺、合格的评估公司数量不足以及一些顾问不愿承担具体的土地评估任务。
财政部价格管理司副司长范文平表示，最大的障碍仍然是缺乏可靠的市场数据。尽管越南房地产市场迅速扩张，但土地和房产交易数据库仍然不完整、分散且不够透明。公证合同或纳税申报单记录的交易金额往往无法反映实际市场价格，而税务机关、土地登记机构、公证处、房地产交易所和金融机构掌握的数据分散，缺乏有效的数据共享机制。
Binh 先生指出，由于每处房产的独特特征，土地估价变得更加复杂。土地用途、规划、基础设施、法律地位、商业潜力和发展前景的差异使得难以确定可比资产，特别是对于工业园区、商业开发、酒店、医院和学校等大型项目。
他还强调了旧房产的法律文件不完整、建筑和重置成本数据有限，以及与剩余估值方法相关的不确定性，该方法在很大程度上取决于对未来收入、投资成本、项目时间表和市场条件的假设。
此外，评估师必须了解不断变化的法律框架，涵盖土地、投资、建筑、房地产、税收和公共资产，而越南尚未建立全面的国家土地和财产数据库。人工智能、大数据、地理信息系统（GIS）和自动评估模型（AVM）的使用也仍处于早期阶段，大部分工作依赖于手动数据收集和专业判断。
Binh 先生补充道：“这些挑战不仅影响评估结果的质量，还影响投资项目的实施、公共资产管理、坏账解决、判决执行和法律程序。”
包括庆和省和嘉莱省在内的地方政府也感受到了各部委指出的挑战。