核心摘要：2020年3月11日，世界卫生组织宣布新型冠状病毒疾病为全球大流行。在越南，2020 年 4 月 1 日，总理阮春福发布第 447/QD-TTg 号决定，正式宣布 Covid-19 为全国流行病。此后，国家和地方政府机构采取了各种严格措施（例如暂停非必要活动、保持社交距离、旅行限制等）来遏制 Covid-19 的传播。
Covid-19 大流行本身以及政府为控制该流行病而采取的措施（统称为“Covid-19 大流行”）严重影响了一般正在进行的合同，特别是商业租赁的履行。在后一种情况下，租户在租赁场所的业务活动暂停期间，履行付款义务变得更加困难甚至不可能。在此背景下，本文将分析一些合同和监管救济的适用性，例如不可抗力事件（“FME”）和商业租赁背景下的困难。本文最后将为 Covid-19 大流行期间的商业租户提供一些建议。
1. 越南法律规定的不可抗力事件和困难
为了评估 FME 和困难对受 Covid-19 大流行影响的租赁合同的适用性，在越南法律下区分这两个概念是适当的。
FME 和困难有一些相似之处，因为它们都需要 (i) 客观上不可预见的事件/情况变化，以及 (ii) 受影响方采取必要的缓解措施。
这两个概念之间的区别在于，FME适用于受害方无法正常履行其义务的情况，而困难则适用于仍然有可能履行合同义务（尽管过于繁重）的情况。此外，FME主要用于解除相关方的义务，从而导致合同中止或终止。相反，困难旨在修改合同，使其能够度过困难。
2. COVID-19 和商业租赁下的付款义务
a. Covid-19 大流行是 FME 还是商业租赁方面的困难？
鉴于 FME 的上述法定要素，Covid-19 大流行在最广泛的范围内似乎是客观的、不可预见且无法补救的，因此对于 2020 年 3 月正式宣布 Covid-19 爆发之前建立的商业租赁而言，它似乎是一个合格事件。
尽管如此，Covid-19大流行是否构成FME还取决于双方的具体合同安排。特别是，与其他商业合同类似，租赁合同可能包含 FME 条款，其措辞通常是样板文件，有时是由当事人根据自己的意愿定制的（例如不可抗力事件的详细清单、双方共同商定的其他后果等）。在以下示例中，租赁合同于 2019 年初签订，旨在将胡志明市的一栋住宅用作餐厅。它包含一个典型的 FME 子句，如下所示：
“一个。 “不可抗力事件”是指客观发生的、超出当事人控制和处理能力的、直接妨碍当事人履行合同义务的事件（包括但不限于自然灾害、罢工、骚乱、商业纠纷等）。
b.如果一方受到不可抗力事件的影响，必须立即书面通知另一方该不可抗力事件的性质和程度。
c.任何一方因发生经一方书面通知另一方的不可抗力事件而延迟履行或未能履行本合同项下的任何义务，均不应被视为违反本合同，也不对另一方承担责任；并合理延长履行义务的期限。”
鉴于上述定义，Covid-19大流行作为FME的资格可以分析如下：