核心摘要：修改和补充指导实施2013年土地法的法令的一些条款
2023年4月3日，越南政府发布第10/2023/ND-CP号法令（“第10号法令”），修改和补充了指导《土地法》实施的法令的部分条款。第 10 号令将于 2023 年 5 月 20 日生效，将解决地方、人民和企业面临的某些困难和障碍。
以下是第 10 号法令的一些值得注意的修订和补充。
1、旅游房地产权属证明
根据2014年5月15日第43/2014/NĐ-CP号法令（“第43号法令”）第32条和第72条的补充和修改的第10号法令第1.4条和第1.11条（“第43号法令”），根据旅游法和在商业用地面积上建造的用于旅游的建筑物，如果满足土地法、建筑法和房地产商业法的所有条件，并颁发所有权证书。该规定为证明旅游房地产的所有权奠定了坚实的法律基础，例如公寓酒店（越南语“căn hộ du lịch”）、旅游别墅（越南语“biệt thự du lịch”）[1]，多年来国家机构一直在努力解决这些问题。然而，在实践中，此类不动产所有权证书的签发可能需要主管部门的进一步指导，以澄清43号令规定范围内的一些技术问题。
与拥有无限所有权期限的公寓或共管公寓不同，旅游房地产的所有权期限受房产所在土地区域的土地使用期限的约束。一般来说，越南投资项目的土地使用期限最长为50年。 [2]因此，旅游房地产的所有权期限将相当于投资项目剩余土地使用期限，可能不超过50年。
对于越南商业房地产市场上流行的其他类型的商业房地产，例如写字楼（越南语“văn phòng lưu trú”）、店屋（越南语“căn hộ cửahàng”）、酒店式公寓（越南语“căn hộ dịch vụ”），第10号法令仍然没有提及证明或授予此类财产的所有权证书。
2. 不可抗力对土地收回延长24个月期限的影响
根据《土地法》第 64.1.(i) 条，在下列情况下，项目业主可以额外延长 24 个月的土地收回期限：
（一）为实施投资项目划拨、租赁的土地连续12个月未使用；和
（二）土地使用进度自土地实际移交之日起，比投资登记证书等项目文件规定的进度晚24个月。
此外，根据投资法终止投资项目后，投资者可以在投资项目终止之日起24个月内使用土地。 [3]
此前，是否排除24个月内不可抗力事件的影响存在疑问。第 10 号法令第 1.1 条补充了第 43 号法令第 15 条，阐明了这一含糊之处。据此规定，上述情况下，因不可抗力而受影响的期间不计入24个月的延期期限。不可抗力的影响期限由省级人民委员会主席或自然资源和环境部部长（适用于位于两个或两个以上省市的投资项目）根据有关不可抗力的法律规定和投资项目的实施情况进行评估。
3. 投资项目水田、林地转用的适用条件