核心摘要：2023 年 11 月 28 日，国民议会通过了《2023 年房地产业务法》（“LREB 2023”），该法将于 2025 年 1 月 1 日起实施，并取代《2014 年房地产业务法》（“LREB 2014”）。以下是 LREB 2023 的一些值得注意的条款。
我们首先指出，我们的以下更新基于提交国民议会第六届会议批准的版本，可能有待最终确定。阅读本法律更新时应牢记这一点。
一、外商投资企业允许经营房地产业务的范围
2023 年法并非针对外商投资企业（“FIE”）的一般规定，而是分为两种情况： (i) 须遵守 2020 年投资法条件和要求的外商投资企业； （二）不属于上述情形的外商投资企业。
对于第一种情况，允许外商投资企业以与居住在国外但不持有越南国籍的越南人相同的形式开展房地产业务。此外，LREB 2023还允许外商投资企业建设技术基础设施，而不仅仅是允许投资住房和建筑工程。除此之外，范围与 LREB 2014 的范围相同。
对于第二种情况，外商投资企业开展房地产业务与内资企业享受同等待遇。这是外国投资者在越南设立企业开展房地产业务时值得注意的新点。这一规定可以说是帮助外国投资者进入该行业投资的一步改变。
2、所有者权益状况
LREB 2023保留了现行房地产业务法规中规定的所有者权益条件。据此，用地规模在20公顷以下的项目，股权比例不得低于总投资额的20%；用地规模在20公顷以上的项目，股权比例不得低于总投资额的15%。除该条款外，LREB 2023还规定，当企业拥有多个项目时，所有者权益必须保证每个项目有足够的上述比例，才能实施所有项目。
3. 房地产、房地产项目入市信息公示
与LREB 2014相比，LREB 2023在这方面的范围有所扩大。而LREB 2014仅列出了企业必须公布的房地产的一般信息。但LREB 2023对拟公示的信息进行了补充和修改，包括：（i）房地产项目信息； (ii) 期房和建筑的信息； (iii) 现有房屋或建筑的信息； （四）房地产项目中具有技术基础设施的土地使用权信息。
此外，房地产、房地产项目上市前，上述信息必须在住房房地产市场信息系统和企业网站上公开。
4、房地产项目中具备技术基础设施的土地将土地使用权转让给个人建造自己的房屋的条件
2023年LREB在这方面的一个值得注意的条件是，位于（i）特类、（ii）一、二、三类城市地区和（iii）根据《土地法》规定需要拍卖土地使用权投资住房建设项目的区、市的项目将不允许将土地使用权转让给个人建造自己的房屋，而现行立法仅禁止位于特类和一类地区的项目。这一规定体现了越南对地块出售项目的限制。
LREB 2014 中没有规定押金门槛，现在 LREB 2023 中引入了押金门槛。因此，对于买卖合同、租赁购买房屋或有资格投放市场的建筑工程和建筑面积，押金不得超过售价的 5%。定金协议必须明确列明 (i) 房屋、(ii) 建筑工程、以及 (iii) 建筑工程内的建筑面积的出售、租赁价格。