美国医疗保健房地产市场（2025 - 2030）

美国医疗保健房地产市场趋势

预计 2024 年美国医疗保健房地产市场规模为 13,245.2 亿美元，预计在预测期内复合年增长率为 6.2%。在人口老龄化、医疗保健支出、门诊设施扩张、对数字医疗解决方案的日益关注和新技术等几个关键因素的推动下，美国医疗保健房地产行业在过去十年中经历了显着增长。截至 2024 年，美国正在经历人口老龄化的重大转变。根据美国人口普查局的数据，大约有 6200 万 65 岁及以上的成年人居住在该国，约占总人口的 18%，比前几十年显着增加，反映了持续的老龄化趋势。

预测表明，这种老龄化趋势将在未来几年持续下去。美国国会预算办公室 (CBO) 预计，65 岁及以上人口数量将从 2024 年的约 6200 万增加到 2054 年的约 8400 万，估计占美国人口的 23%。人口老龄化通常需要更多的医疗护理、长期服务和支持，从而导致对医疗基础设施和专业人员的需求增加。

根据美国医院协会的数据，截至 2025 年，美国有 6,093 家医院，其中 5,112 家被归类为社区医院。美国人口约 3.31 亿，相当于每 10 万人拥有约 1.84 家医院。这种相对较低的医院与人口比率凸显了对额外医疗设施的需求，特别是在服务欠缺的地区，这为房地产开发商投资新的医疗保健提供了机会。

住院率不断上升、医生短缺和医疗资源短缺疾病的流行对扩大医疗基础设施产生了强劲的需求。急性肾损伤 (AKI) 等急性疾病在美国仍然普遍存在。2020 年年度数据报告显示，AKI 的发病率一直在增加，部分原因是人口老龄化以及糖尿病和高血压等慢性病发病率上升。

预计 2025 年美国将有约 3,620 万人住院治疗，预计到 2035 年，由于人口老龄化，这一数字将增至 4,020 万人。住院人数的增加表明对住院护理设施的需求不断增长，这表明扩大医院容量和建设新设施对于满足未来的医疗保健需求至关重要。

房地产洞察

老年生活和退休社区行业正在经历显着增长。预计 2024 年至 2030 年复合年增长率将达到 7.7%，这主要是由老龄化的婴儿潮一代推动的人口及其对舒适、充实的退休后生活方式（包括专业医疗保健服务）日益增长的需求。这种需求激增吸引了房地产开发商和机构投资者，他们将老年生活视为一种稳定且有前途的资产类别。因此，新的设施正在开发中，从独立和辅助生活到熟练的护理和记忆护理单位。美国医疗保健房地产行业也变得越来越多元化，提供一系列生活方式和护理选择，让老年人随着需求的变化“安老”。作为一个主要以营利为目的的行业，竞争格局鼓励服务质量和设施的不断创新，最终改善居民体验。政府通过有利的政策和激励措施提供的支持进一步推动了这种增长，从而促进了美国医疗保健房地产行业的更广泛扩张。

医疗门诊楼 (MOB) 正在蓬勃发展。有望受益于消费者偏好的转变，以获取更方便的医疗保健和更广泛的行业趋势。 2024 年，即使新增供应强劲，MOB 空置率仍下降，而租金要价则上升。资本市场活动出现反弹，销售额增加，上限利率自 2022 年中期以来首次下降。大多数新的 MOB 开发项目都发生在医院园区外，以便更好地为住宅区服务。然而，由于医生更喜欢靠近医院和有利的保险报销，校内项目仍然要大得多。持续的劳动力短缺激发了人们对人工智能等支持医疗保健劳动力的技术的兴趣。 2025年通胀缓解和潜在降息预计将提振MOB租赁和销售，随着市场基本面保持平衡，租金可能会上涨。

模型洞察

租赁模式在2024年的市场份额为65.10%。医疗地产中的租赁模式正在获得越来越多的关注大网膜，受各种实际优势的驱动。主要好处之一是它为医疗保健提供者提供了灵活性，使他们能够适应不断变化的运营需求，而无需支付高昂的购买房产的前期成本。通过选择租赁而不是购买，组织可以战略性地分配其资本，优先投资于患者护理和核心医疗服务。租赁还支持可扩展性，使提供商能够根据患者需求和医疗保健服务模式的变化调整其空间需求。此外，租赁协议的可预测性和长期性使该模式对投资者具有吸引力，尤其是房地产投资信托基金 (REIT)，他们看重稳定的收入和降低的风险。

医疗保健房地产租赁模式预计从 2024 年到 2030 年将以 6.1% 的复合年增长率增长。租赁安排为医疗保健提供者提供了一种经济高效且适应性强的空间获取选择，无需与财产所有权或租赁相关的长期财务承诺。这种模式特别适合临时或专业服务，例如临时诊所或需要短期空间解决方案的季节性健康计划。租赁方法使提供商能够快速响应不断变化的医疗保健需求和运营转变，同时避免物业管理和大量资本投资的复杂性。随着医疗保健行业不断发展并推出新服务，获得灵活的短期租赁空间变得越来越有价值。

美国主要医疗保健房地产公司见解

美国医疗保健房地产行业规模庞大且稳步扩张，其中 Healthpeak Properties, Inc. 和 Ventas, Inc. 等主要参与者处于领先地位。预计市场将保持增长势头，预计收入达到 U到 2030 年将达到 2,270,404.3 百万新元。

主要医疗保健房地产集团的主导地位，例如市值为 $82.34 B 的 Welltower Inc.、Ventas Inc. ($24.94 B) 和 Healthpeak Properties Inc. ($14.44 B) 继续定义竞争范围的上层。他们的竞争优势在于规模和多元化、长期运营商合作伙伴关系、投资组合战略、行业专业化和运营专业知识。例如，Welltower 拥有医疗保健 REITs 中最大的投资组合，拥有多元化的老年住房、门诊医疗设施和卫生系统。这种规模可以显着降低风险并建立牢固的租户关系。

近期发展

• Healthpeak Properties, Inc. 和 King Street Properties 宣布 Healthpeak 已收购 King Street 在其合资企业中的少数股权，该合资企业涉及马萨诸塞州剑桥和列克星敦的八座实验室大楼。经过短暂的过渡期后，Healthpeak 将接管这些资产的日常管理。

• CareTrust REIT, Inc. 宣布，它已收购了由位于美国东南部的五个设施组成的专业护理组合，共有 498 个许可床位。包括交易成本在内的总投资约为8090万美元。作为p在收购过程中，CareTrust 与 YAD Healthcare 的附属公司签订了新的三网主租赁协议，标志着新的运营商关系的开始。 YAD Healthcare 被描述为一家经验丰富、技术精湛的护理运营商，在大西洋中部和东南部地区的多个州设有设施。据报道，该租约的初始期限为 10 年，可选择两次延长 5 年。它将提供 9.0% 的第一年合同租赁收益率（包括交易成本）以及基于 CPI 的年度租金上涨。 CareTrust 指出，此次收购的资金来源于手头现金。该公司还表示，包括此次交易在内，其今年迄今的投资总额约为 3.86 亿美元。此外，它还提到拥有约 4.6 亿美元的近期可行机会的投资渠道。

• Ventas 报告称，到 2024 年将完成超过 20 亿美元的投资，主要集中在老年住房。公司籼稻表示这些投资预计将带来有吸引力的净营业收入 (NOI) 收益率，且是以低于重置成本的价格收购的，并提供强劲的多年 NOI 增长潜力——所有这些都符合其规定的投资标准。它还提到了一系列满足其战略目标的额外高级住房投资机会。该公司表示打算继续扩大其高级住房运营组合 (SHOP)，并通过这些有针对性的投资推动整个企业的增长。

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