英国灵活办公空间市场规模和份额

英国灵活办公空间市场分析

2024 年英国灵活办公空间市场规模为 35 亿美元，有望在 2025 年达到 38.4 亿美元，预计到 2030 年将攀升至 61.6 亿美元复合年增长率 9.90%这一增长反映出雇主将混合工作纳入长期房地产战略、2024 年 4 月“第一天”灵活工作法以及投资者对收入灵活资产的新兴趣。伦敦市中心的优质租金每年上涨 5.4%，有利于提供可持续发展认证空间同时限制投机性开发的运营商。随着大型平台部署轻资产特许经营模式以进行区域扩张，整合仍在继续；与此同时，区域专家利用当地知识来确保 B 级建筑的安全，并重新定位它们以满足中端市场的需求。运营商将技术支持的预订、能源管理和健康分层商业和贸易部，“2024 年灵活工作法规”，gov.uk">[1]商业和贸易部，“2024 年灵活工作法规”，gov.uk。

United Kingdom 灵活办公空间市场趋势和见解

伦敦和地区城市对混合工作解决方案的强劲需求

对混合工作解决方案的需求持续增长在不断变化的工作场所政策和员工偏好的推动下，混合工作制在疫情期间作为一项临时措施现已固化为一项永久性措施，在这种不断变化的形势下，混合工作制已转变为一项标准政策，尽管其中一半的雇主仍然要求全职工作，但值得注意的是，这种转变对办公桌产生了迫切的需求。为了应对这种双重性，企业进行战略性调整。在曼彻斯特和伯明翰等城市定位卫星中心。此举不仅缓解了通勤压力，也是应对伦敦租金飙升的对策。运营商巧妙地利用了这一需求，提供多站点通行证，将市中心声望的吸引力与郊区便利的实用性无缝结合起来。此外，法律授权现在需要在拒绝任何灵活请求之前进行有意义的协商。这具有重大意义：它将灵活的办公预算纳入长期损益考虑，将曾经被视为可自由支配的支出转变为关键的战略要务。

技术、创意和专业服务行业的高度采用

对灵活办公空间日益增长的需求正在重塑企业在各个行业的运营方式。 数字公司越来越多地选择即插即用的办公室，使团队能够快速进入启动产品冲刺、培养零工人才并举办客户黑客马拉松——所有这些都无需承担资本支出的负担。为了吸引顶尖编码人才，主要金融机构正在采用一种让人想起科技行业的文化。 WeWork 位于金丝雀码头的占地 286,000 平方英尺的宽敞中心就是这一转变的证明，该中心现已成为银行、金融服务和保险 (BFSI) 行业的灯塔。对于创意机构和咨询公司来说，灵活的办公空间已发展成为增强客户体验的关键工具——作为构思、原型设计和展示结果的动态环境。这种需求促使运营商整合播客工作室、沉浸式演示室和符合法律标准的隐私亭等专业功能。此外，主要城市中心多元化产业的聚集不仅促进了交易流量，还使租户能够从休闲咖啡讨论无缝过渡到正式合同。蒂这种动态不仅放大了网络的优势，而且还确保了运营商的持续占用率。

投资者对灵活办公组合作为弹性资产类别的兴趣

灵活的办公空间已成为一种弹性资产类别，因其适应性和强劲的财务业绩而吸引了投资者的极大兴趣。 面对 2023-2024 年的加息周期，由于运营商能够每月调整许可证价格，灵活空间比传统办公室更具弹性。这种适应性并​​没有被机构投资者忽视：2024 年上半年，英国在欧洲写字楼交易中的交易额高达 41 亿欧元（45.1 亿美元），占欧洲大陆交易总量的 29%。售后管理协议正在成为业主的一项战略举措，使他们能够通过将运营委托给经验丰富的品牌来降低风险。这些品牌不仅保证了基准租金，还o 分享利润上涨空间。与此同时，像 Sirius Real Estate 的 BizSpace 这样的 REIT 转换项目正在利用更实惠的资本来源来为其改造项目提供资金。即使主要收益率收紧，灵活资产的服务驱动利润仍会提高目标内部收益率（IRR）。即使总体租金稳定，这种财务缓冲仍然有效，将灵活的办公室定位为抵御空缺和通胀压力的保障。

对可持续发展认证和健康综合工作空间的需求不断增长

随着企业和租户优先考虑对环境负责和以员工为中心的环境，对可持续发展认证和健康综合工作空间的需求正在显着增长。 政府磋商暗示将实行更严格的能源绩效规则，到 2027 年，强制披露和潜在的租赁处罚即将到来。如今，租户优先考虑拥有 BREEAM Exc 的提供商良好的评级和明确的零碳路线图；那些在续租时不会面临过时溢价风险的人。为此，运营商正在为空间配备传感器，以调节照明、回收热量并在租户仪表板上提供实时数据。健康功能已变得至关重要：空气质量认证、亲生物设计和专门的心理健康室现已成为优质房产的标志。世邦魏理仕的总部占地 144,500 平方英尺，设有瑜伽室和昼夜节律照明，树立了企业租户现在所期望的新标准。超过这些基准的提供商可以将桌面费率提高 15-20%，并受益于更快的租赁时间。

伦敦市中心某些子市场的供应过剩风险

伦敦市中心写字楼市场正在应对供应过剩的挑战，特别是在城市边缘。 2024年，该地区的空置率增至9.2%，随着蓝筹公司转向符合ESG标准的物业，较旧的B级塔楼受到的影响最大。这种供应过剩引发了运营商之间的价格战，利润率大幅下降，而许可证流失的速度无法抵消。著名的租约退出纠纷，例如 WeWork 的南岸诉讼，突显了承诺 15 年期头租的风险，特别是当需求转向东部或通勤城镇时。然而，预计新竣工量的减少可能有助于到 2027 年恢复平衡。能够承受未来两年充满挑战的市场参与者可能有机会o 一旦供应过剩现象消失，就以溢价重新定价。

灵活办公室运营商的运营成本上升影响利润

随着运营成本持续上升，灵活办公室运营商面临着越来越多的挑战。 2024 年，公用事业通胀、保安人员工资上涨以及云软件订阅量增加导致每个工作站的平均成本同比增长 8%。从 2026 年 4 月开始，修订后的商业利率乘数将增加伦敦中心的固定支出，特别是价值超过 50 万英镑的房产。这一变化势必会给规模较小的独立运营商带来压力，因为它们缺乏大型运营商所享有的规模经济。为了抵消这些不断上升的成本，市场领导者正在转向物联网技术来实时调节 HVAC 负载，并且还在谈判批量购买电力。与此同时，规模较小的运营商正在考虑并购或特许经营联盟，寻求进入市场。集中采购和合规资源，此举可能会加速市场整合^{[2]英国政府，“2026 年商业利率改革咨询”，gov.uk}。

细分分析

按类型划分：联合办公的网络效应保持领先地位

到 2024 年，联合办公领域占英国灵活办公市场份额的 51.4%。从午餐学习到投资者推销之夜等社区活动，可保持较低的办公桌流失率和较高的推荐量。运营商将轮用办公桌通行证、专用办公桌和私人工作室融合在一起，以平滑各个用户层的收入。在《财富》500 强企业将 15% 的英国员工转移到灵活津贴后，企业需求激增，促使供应商在共享楼层内开辟企业级、徽章控制的区域。竞争优势现在集中在专有应用程序生态系统上自动化预订、计费和访问的 ems，从而将人员配置比例削减到每 300 名成员配备一名社区经理以下。

随着分布式团队采用“定期存在”套餐：包括邮箱、季度异地空间和即用即付会议积分的捆绑包，到 2030 年，其他细分市场（混合和虚拟）将以 10.87% 的复合年增长率增长最快。虚拟地址满足英国脱欧后在英国设立的海外公司的监管规则，同时让他们以接近零的开销测试市场准入。一旦员工规模扩大，较大的提供商就会利用其足迹将虚拟客户追加销售到实体办公桌，从而延长生命周期价值。混合通行证还提供实时使用数据，帮助企业调整固定租赁规模，并在离开平台时提高转换成本，从而扩大规模企业在英国灵活办公市场的领先地位。

按行业划分：BFSI 加速转型，IT 处于领先地位

信息技术和 ITES 捕获 39到 2024 年，占英国灵活办公市场规模的 0.1%。科技公司青睐配备 1G 对称互联网、冗余电源和 24/7 生物识别访问的建筑，以促进敏捷冲刺和全球协作。随着初创公司共享投资者和专业人才，肖尔迪奇、南岸和媒体城的集群推动了异花授粉。行业弹性支撑着稳定在 90% 以上的席位更新率，提供可预测的现金流。

随着银行将总部黄金楼层重新定位到客户休息室，并将后台分析师转移到灵活的套房以减少长期负债，BFSI 的采用预计将实现 11.21% 的复合年增长率，这是该领域最快的增长率。金丝雀码头的房东现在与运营商共同开发楼层，嵌入符合交易标准的基础设施，如录音线路和法拉第笼式会议室。专业服务用例反映了这一趋势：咨询公司预订靠近客户的弹出式项目作战室，减少差旅成本并增强计费能力你的效率。为受监管行业提供服务的运营商在 ISO 27001 数据安全和 SOC2 审核的 Wi-Fi 方面脱颖而出，获得溢价租金，从而降低更高的建设成本。

按最终用途：企业主导地位促进初创生态系统增长

2024 年，企业占据英国灵活办公市场规模的 53.4%，这使得大客户管理成为一项关键能力。涵盖伦敦、都柏林和欧洲门户的多地点协议使企业几乎可以在一夜之间更换团队，这种敏捷性在不确定的经济周期中非常有价值。因此，提供商投资于单点登录、实时可用性源和标准化设计语言，以保证跨站点的品牌一致性。集团合同还规定了最低收入下限，以固定与贷方的融资安排。

在创纪录的早期融资轮次和鼓励新公司成立的政府研发税收抵免的推动下，到 2030 年，初创公司和其他公司的复合年增长率将达到 11.10%。灵活的办公室将场地装修从初创公司的待办事项清单中删除，从而缩短了从种子投资到产品发布的时间。同一中心内的创始人社区提供了传统加速器难以大规模复制的指导和风险投资办公时间会议。企业越来越多地通过在初创公司旁边设立企业风险投资团队来寻求创新，培育试点项目，加深租户保留，同时培育英国灵活办公市场的下一波增长。

地理分析

2024年，英格兰占总收入的82.3%，这主要是由于伦敦高度集中的金融机构、律师事务所、和全球总部，这需要可扩展且品牌一致的工作空间。首都甲级房产的供应有限，使得租金价格保持稳定。在保持访问的同时管理容量限制为了提高能力，提供商已在雷丁、克罗伊登和沃特福德建立了卫星中心。此外，曼彻斯特和伯明翰通过提供较低的占用成本获得了多年的企业许可证。这种方法支持扩展走廊的开发，并降低英国灵活办公市场的风险^{[3]皇家特许测量师学会，“英国商业地产市场调查”，rics.org}。

苏格兰的复合年增长率预计为到 2030 年，在爱丁堡的资产管理部门和格拉斯哥的技术衍生企业的推动下，这一数字将增长 11.41%，这两个部门都受益于靠近大学研究和熟练的毕业生劳动力。运营商正在重新利用乔治亚风格的联排别墅和河滨仓库，将传统设计与符合 LEED 标准的升级相结合，以吸引具有 ESG 意识的租户。政府创新补助金，涵盖高达 20% 的装修成本，进一步增强业务案例。这些激励措施鼓励在伦敦成立的品牌尽早进入苏格兰市场，并获得显着的旗舰店位置。

威尔士和北爱尔兰虽然市场规模较小，但随着公司地域多元化以及地方政府通过商务假期促进“升级”企业区，正在实现两位数的增长。卡迪夫正在利用其双语劳动力来吸引金融科技服务中心，而贝尔法斯特则将自己定位为英国脱欧后进入欧盟市场的门户。这导致提供商将跨境税务咨询研讨会作为其会员福利的一部分。这些因素有助于基础广泛的国家增长，帮助运营商减轻与局部供应过剩相关的风险。

竞争格局

英国的灵活办公空间市场gdom 是适度分散的。 IWG 通过实施特许经营模式来引领市场，将资本支出责任转移给业主以换取品牌和系统许可。其 Worka 应用程序包括预订、计费和环境监控功能，允许资产所有者利用 IWG 的需求引擎，同时保留对其资产的控制。这一方法使得在过去的一年里开设了 247 个中心，保持了较低的投资回报，并使 IWG 能够有效地调整供应过剩和供应不足地区之间的产能。

WeWork 经法院批准的重组减少了 40 亿美元的债务，降低了年度利息支付，并腾出了资金用于翻新伦敦的关键资产。该公司专注于大型企业套房，采用模块化墙壁和高架地板，以支持开放式协作和客户机密性。其专有的 Workplace Hub 软件提供占用率分析最终，帮助企业房地产管理者证明延长许可证续订的合理性。凭借无债务的资产负债表，WeWork 重新赢得了英国房东的信任，尤其是在之前的租赁重新谈判之后。

Workspace Group 和 Sirius Real Estate 的 BizSpace 部门等区域参与者利用他们对当地规划法规的详细了解，将二手房产改造成设施丰富的中心，转换成本比新建建筑低 30-40%。 Workspace 在伦敦管理着 73 项资产，其中许多以前是工业地产，提供灵活的租赁条款，以适应创意产业现金流的变化。 BizSpace 在全国经营着 430 万平方英尺的业务，主要针对那些价格昂贵、远离市中心的微型中小企业。两家公司都在有选择地收购不良资产，对其进行翻新以满足 ESG 标准，从而提高租金和资产价值，并巩固其在英国灵活办公市场的地位。