阿拉伯联合酋长国联合办公空间市场规模和份额

阿联酋联合办公空间市场分析

2025 年，阿联酋联合办公空间市场规模为 5.6 亿美元，预计到 2030 年将扩大至 9.4 亿美元，整个展望期内复合年增长率为 11.04%。这种稳健的增长轨迹反映了该国经济多元化的推动、外国直接投资的增加以及将灵活的工作空间视为创业活力不可或缺的政策环境。 “3000亿行动”等旨在将工业 GDP 贡献提高到 816 亿美元的政府计划为一批稳定的中小型企业提供了支持，这些企业比传统办公室更喜欢灵活的租赁。国际运营商通过与当地房东建立轻资产合作伙伴关系来加强这一势头，而优质社区驱动的中心则迎合黄金签证计划吸引的富裕数字游民。租金虽然上涨急剧增长（迪拜为 22%；阿布扎比为 11%），尚未抑制需求，但它们正在引发注重成本的初创空间和企业级中心之间的分歧。因此，阿联酋联合办公空间市场正处于需求快速增长和不断变化的定价动态的十字路口，创造了机会和竞争强度^{[1]阿联酋通讯社，“阿联酋将提高工业 GDP 对迪拉姆的贡献到 2031 年将达到 3000 亿美元。”wam.ae}。

阿拉伯联合酋长国联合办公空间市场趋势和见解

经济多元化加速专业服务集群

阿联酋正在经历重大转型，经济多元化并减少对碳氢化合物的依赖。 随着阿联酋经济的重心逐渐远离碳氢化合物，知识服务逐渐成为人们关注的焦点。 “3000亿行动”旨在赋能13,500家中小企业，法律、会计和咨询活动显着增加，主要是汇集到灵活的办公空间。投资部报告称，2023 年外国直接投资将达到 307 亿美元，突显了这一趋势，并强调需要强大的当地支持团队。值得注意的是，每个新的企业注册通常都会带来两到三个辅助服务提供商，进一步推动工作空间需求。随着数字经济设定的雄心勃勃的目标——到 2030 年达到非石油 GDP 的 20%——对协作和技术驱动环境的需求不断增强。这一趋势预示着阿联酋联合办公空间市场的长期增长。

政府支持的自由区推动基础设施主导的增长

阿联酋政府支持的自由区在推动基础设施主导的增长方面发挥着关键作用。 迪拜互联网城和阿布扎比国际金融中心这两个著名的自由区已将联合办公设施纳入其蓝图，为寻求境内和境外运营的企业提供无缝解决方案。最近的一个Reso迪拜执行委员会 2025 年第 11 号决议允许自由贸易区的企业在获得内地许可证的同时仍享受税收优惠，从而扩大了潜在客户。此外，阿布扎比国际金融中心搬迁至阿尔雷姆岛还附带激励措施，为早期采用者提供费用减免，从而减少他们的工作空间费用。这种战略政策调整不仅吸引了优先考虑监管透明度和快速市场准入的企业，而且为其他园区开始采用这种混合方法树立了先例。因此，在这些政府支持的举措的推动下，阿联酋的联合办公空间市场需求激增。

国际运营商利用轻资本扩张模式

全球品牌越来越多地采用创新战略来扩大其在竞争激烈的市场中的影响力。 全球品牌正在利用管理合同和特许经营扩大在迪拜的足迹。这个应用程序oach 不仅可以降低实物资产风险，还可以利用迪拜令人印象深刻的 92% 的办公楼入住率。 2024 年上半年，IWG 开设了 306 个新站点，创造了 21 亿美元的强劲收入。与此同时，当地开发商 TECOM 承诺在 2024 年至 2025 年期间投入 4.624 亿美元，对物业进行改造，以满足对托管联合办公空间不断增长的需求。这些轻资产运营商正拥有强大的谈判能力，预计将于 2025 年推出面积仅为 10 万平方米的新甲级办公空间（其中大部分已预租）。这一优势允许在供应有限的地区进行快速部署，并为不断上涨的租金成本提供缓冲。

优质社区驱动的中心瞄准高价值人群

阿联酋的联合办公空间市场正在见证向针对高价值人群的优质社区驱动中心的转变。 以生活方式为中心的新中心正在兴起，迎合数字游民并执行持有黄金签证的人。在 TECOM 的 D/Quarters，私人办公室的月费为 1,224 美元，包括导师计划和特定部门活动。这些中心通常坐落在媒体和科技区，将休闲设施与工作空间无缝集成，促进同伴学习。 《国家报》强调迪拜和阿布扎比是高管游牧者的黄金地段，吸引了重视体验而非成本的客户。这种高端化趋势正在为阿联酋的联合办公市场注入更高的利润。

溢价租金通胀造成负担能力障碍

阿联酋办公市场不断上涨的租金成本给负担能力带来了巨大的挑战。 迪拜写字楼租金同比飙升22%，阿布扎比则上涨11%。联合办公空间运营商面临着一个艰难的选择：吸收不断上涨的成本还是将其转嫁给租户。虽然早期企业对收入低于 300 万迪拉姆的企业可享受 0% 的企业税，但他们发现工作空间开支使预算日益紧张。由于供应短缺，预计到 2025 年底，入住率将达到 94%，运营商发现谈判优惠租赁条款变得更加困难。因此，一个两级市场正在形成：优质中心吸引老牌企业，而规模较小的初创企业要么缩小规模，要么搬迁到较中心的地区。

地理集中限制市场渗透

阿联酋联合办公空间的地理集中对市场渗透构成了挑战。 迪拜占据阿联酋联合办公空间市场 69.3% 的主导份额，阿布扎比占据了剩余部分的大部分份额。虽然二级酋长国提供较低的租金，但它们缺乏强大的商业生态系统和国际连通性，削弱了运营商的兴趣。使这一挑战更加复杂的是，签证法规规定每 9 平方米只能发放一个签证，这在规模经济有限的地区造成了障碍。对两个城市的严重依赖放大了风险；迪拜贸易流动的任何中断或阿布扎比公共部门支出的变化都可能在整个全国市场引起连锁反应。尽管进军沙迦或哈伊马角提供了多元化的机会，但巨大的基础设施差距仍然是主要参与者的阻碍。

细分分析

按设施的规模和规模：小空间维持容量，而大站点加速价值获取

小型合作到 2024 年，g Facilities 占据阿联酋联合办公空间市场 45.2% 的份额，巩固了其作为预算敏感型初创企业和自由职业者切入点的角色。它们的低建设成本和社区级足迹允许快速部署，与早期公司组建的快速周期性质相匹配。与办公室规模挂钩的签证配额也促使微型公司选择紧凑型套房。中型中心连接着简单性和复杂性，通常聚集在学术校园和二级商业走廊周围。

大型设施虽然目前所占的份额较小，但复合年增长率最快，达到 11.91%，因为它们满足了跨国客户的工作空间、数据安全和品牌需求。 TECOM 的创新中心三期增加了 167,000 平方英尺的优质库存，展示了开发商如何设计连续的楼层，以容纳与主力租户相邻的联合办公区。随着企业采用混合模式，对灵活且企业级的需求环境正在膨胀。这一转变使阿联酋联合办公空间市场的价值曲线进一步上升，提高了每张办公桌的平均收入。

按行业划分：IT 和 ITES 仍然是 BFSI 热潮中的基石

2024 年，IT 和 ITES 垂直市场占阿联酋联合办公空间市场规模的 38.7%，反映了该国的数字经济路线图和深厚的人才库。软件开发商、云服务集成商和金融科技初创企业青睐即插即用的办公室，因为它们可以在短时间内扩大员工数量。这些公司还欣赏迪拜互联网城强大的互联网骨干网和靠近风险投资网络的优势^{[2]迪拜国际金融中心，“2025 年上半年运营结果”，difc.ae}。

银行、金融服务和保险租户是增长最快的群体，复合年增长率为 12.05%到 2030 年，随着 DIFC 的扩张以及 ADGM 的监管沙盒欢迎 Web3 企业的到来。联合办公服务提供商现在预留了整个楼层作为符合隐私要求的会议套房和安全数据室，以吸引这些客户。随着中小企业组建的加速，专业服务机构（法律、人力资源和会计）满足了需求。总的来说，行业多元化使阿联酋联合办公空间市场免受单一行业冲击。

按最终用途：初创企业核心支撑企业快速吸收

初创企业在 2024 年占据阿联酋联合办公空间市场份额的 49.1%，通过不断涌现的新想法和团队支撑着生态系统。政府费用减免、简化许可以及 5.44 亿美元的 Web3 基金吸引了重视灵活性而非面积的创始人。许多公司在成立之初选择了较小的办公桌，但后来逐渐转向同一设施内的私人套房，从而平滑了操作员保留指标。

然而，企业的扩张速度最快，复合年增长率为 12.22%因为跨国公司搬迁遵循符合条件的自由区企业的 0% 公司税激励措施。财富 500 强企业在承诺长期租赁、测试市场适应性和人才可用性之前，通常会采用联合办公空间作为落地办公室。自由职业者和数字游牧者形成了一个稳定的利基市场，长期签证使他们扎根于阿联酋的生活方式中心。用户组合使阿联酋联合办公空间市场的收入来源多样化，并推动产品创新。

地理分析

2024年，迪拜在阿联酋联合办公空间市场中占据69.3%的份额，这得益于强大的空中连接、发达的自由区网络和强劲的商业活动。入住率超过 92%，而有限的新增供应导致价格居高不下，引发了新企业承受能力的担忧。为了满足不断增长的需求，特别是在市中心和迪拜码头近年来，房东越来越多地与全球运营商建立轻资产合作伙伴关系。

阿布扎比是一个强大的竞争对手，预计到 2030 年复合年增长率将达到 12.41%。该酋长国的政策，包括合格收入零税、重点关注金融部门以及投资 5.44 亿美元的数字资产的 Hub71+ 计划，为金融科技、Web3 和先进制造业的租户创造了有利的环境。此外，公司强制搬迁至阿布扎比国际金融中心的阿尔雷姆岛园区正在推动对联合办公空间的短期和长期需求。这一计划增长使国家业务多元化，并为在两个首都管理空间的运营商提供规模优势。

沙迦和哈伊马角等二级酋长国目前所占份额较小，但随着基础设施改善的进展，具有增长潜力。沙迦较低的租金成本和靠近主要学术机构的优势吸引了创意和研究-专注于初创公司。然而，有限的国际航班连接和较小的客户群给快速扩张带来了挑战。进入这些市场的运营商需要实施量身定制的社区计划，并与当地市政当局合作，以确保可持续的入住率，从而为阿联酋联合办公空间市场的更广泛发展做出贡献。

竞争格局

市场竞争温和，但随着国际和国内参与者不断完善自己的业务，市场竞争正在逐渐走向整合。策略。 IWG、WeWork 和德事商务中心等全球品牌正在采用托管合作伙伴关系来降低实物资产风险。例如，IWG 在 2024 年上半年新增了 306 个站点，并公布了创纪录的 21 亿美元收入。 TECOM 的 D/Quarters 和 Astrolabs 等本地企业正在利用他们的文化理解和规范标准化服务（例如编码训练营和金融科技加速器），以建立强大的租户社区。

技术集成已成为重点关注领域。运营商正在利用物联网传感器进行空间优化，利用人工智能进行预测性维护，并利用移动应用程序提供无缝访问。这些进步符合阿联酋的目标，即到 2030 年，数字经济占其非石油 GDP 的 20%。即使租金上涨，为租户提供可衡量的生产力提高的提供商也能够证明溢价是合理的。

利基差异化也在加速。以生活方式为中心的中心设有健康区和社交休息室，对高净值数字游民很有吸引力，而二级酋长国的中心则强调负担能力和宽松的监管框架。随着较小的独立运营商通过特许经营扩张或被较大的连锁店收购，并购活动预计将增加。目前，阿联酋联合办公空间CE市场提供多种格式。然而，随着品牌知名度和用户期望的增长，市场可能会经历中期整合，有利于业绩强劲、设施完善的运营商^{[3]U.S.商务部，“阿联酋数字经济战略概述”，trade.gov}。