德国自助仓储市场规模及份额

德国自助仓储市场分析

德国自助仓储市场预计到 2025 年将包括 1,028 个设施，2025 年价值为 2,620 万平方英尺，预计到 2030 年将达到 3,520 万平方英尺，复合年增长率为预测期内为 6.20%。尽管德国更广泛的建筑活动收缩，但城市住房短缺、弹性电子商务增长和持续的机构资本流动仍使需求保持高位。运营商青睐轻资产租赁设施，以缓解 2024 年将达到 118.9 个指数点的建筑成本通胀。^{[1]DBnomics 团队，“提供商 DESTATIS 数据集”，db.nomics.world} 采用 PropTech，包括智能锁、自动计费和人工智能安全，可降低运营成本高达 20% 并解锁 24/7 访问权限，增强无人业态的竞争地位。气候控制容量增长最快，因为中小企业寻求对温度敏感的库存的可靠存储，而保险折扣则鼓励家庭在安全的设施中保护贵重物品。随着Shurgard、MyPlace 和其他资本充足的参与者在 97 亿欧元的不良商业房地产贷款中寻求收购，整合加剧，形成了一系列不良资产。

德国自助仓储市场趋势和见解

城市化和平均住宅面积缩小

2024 年住房许可同比下降 24%，柏林公寓空置率创历史新低，迫使家庭入住较小的住宅，个人空间紧张，并刺激了对外部单元的需求。^{[2]欧洲建筑工业联合会，“德国”，fiec-statistical-report.eu} 单人家庭和千禧一代延迟拥有住房加剧了存储需求，而建筑材料成本在 2024 年攀升至 119.9 指数点，阻碍了新住宅供应。市政致密化政策限制了建筑面积比率，使得垂直生活不可避免，并促使居民租用附近的储物柜。长期人口统计即使建筑量稳定，位于密集住宅区 5 公里范围内的运营商报告入住率仍高于 90%，这证实了居住空间缩小和占用率之间的相关性。

电子商务和中小企业库存需求的增长

德国在线零售将在 2025 年增长 3%，而零售总额将增长 2%，从而延续多年的优异表现，扩大了中小企业的灵活存储需求。 50 至 150 平方英尺的气候控制房间作为微型设施管理节点来管理欧盟境内的季节性高峰、退货和跨境运输。对于商家来说，在销售波动不确定的情况下，按月租赁可以避免长期仓库合同。由于企业寻求靠近包裹中心，汉堡和科隆周边的物流园区的混合入住率为 92%。气候控制单元 15-20% 的租金溢价表明愿意为温度安全和保险合规性付费。这强化了为什么德国自助仓储市场不断将产品设计与全渠道零售需求保持一致。

学生和专业人士的居住流动性更高

每年对 400,000 名技术工人的需求鼓励有针对性的移民，增加喜欢便携式生活方式和外部存储的流动人口。慕尼黑和法兰克福等城市的大学入学率保持稳定，学期休息会引发短期单位流动。远程工作政策允许换工作的人更快地重新安置签订短期仓储合同，但仍可提高入住率。企业搬迁计划越来越多地包括三个月的仓储补贴，以支持业务细分领域。共享居住空间提供最小的衣柜容量，也可以将多余的物品输送到附近的设施中。因此，运营商推出了每周计费周期，以吸引移动用户，而无需长期承诺。

住房老化导致房屋装修激增

欧盟气候规则强制执行的能效改造要求在更换窗户或隔热工作期间暂时拆除家居用品。尽管 2023 年装修支出总额因通胀逆风而下降，但激励计划预计将在 2025 年末恢复活动，维持间歇性的存储高峰。在经济不确定性期间，DIY 装修也有所增加，延长了工作时间，并将平均存储时间延长至估计 5.6 个月。承包商推荐气候控制封闭的房间可以保护家具免受灰尘和潮湿的影响，创造交叉销售机会。运营商与搬家公司和设备租赁店合作开展推荐计划，将装修周期转变为可预测的需求流。

限制性分区和土地使用许可证

多-分层许可制度延长了开发周期，柏林和汉堡的开发周期通常超过 24 个月。遵守单独的联邦和州建筑规范增加了技术复杂性。环境审查和噪音评估进一步拖延了审批时间。开发商承担的持有成本会提高盈亏平衡租金，有时会因可实现的利率无法覆盖更高的资本成本而导致项目停滞。市政解释的可变性也增加了不确定性，尽管存在潜在需求，但阻碍了将空置的零售或工业地产转变为存储空间。

城市土地和建筑成本不断上升

2024年建筑成本指数攀升至118.9，而材料价格则达到119.9，侵蚀了项目利润。劳动力成本上升至 117.4 反映出全国范围内的技术贸易短缺。慕尼黑内城区的地块交易价格超过每平方米 2,200 欧元，促使开发商转向租赁模式或现有资产的转换。承包商破产到 2024 年将增长 19%，这对可靠的建筑商造成了产能限制和溢价。 2023 年欧洲央行宽松之前，融资成本也飙升，贷款条款仍然保守，需要更高的股权出资，以缓和新建供应。

细分分析

按最终用户：个人存储维持规模，业务引领增长

个人账户占据了德国自助存储市场 74.52% 的份额2024 年，由于公寓面积不断缩小，家庭严重依赖外部空间。该领域在德国自助仓储市场规模中占据 1,950 万平方英尺，预计到 2030 年将达到 2,530 万平方英尺，年增长率为 5.4%。单人家庭、延迟购房和较高的城市租金使日常入住率保持在较高水平。个人合同平均面积为 56 平方英尺，为运营商提供稳定的现金流支撑。

企业用户的基数较小，但贡献了 7.90% 的 CAGR，从 2024 年的 670 万平方英尺攀升至 2030 年估计的 1050 万平方英尺。中小企业利用气候控制房间来管理高峰库存和退货。随着混合工作模式下办公室规模的缩小，专业服务公司将文件归档到异地。 Sirius Real Estate 的 Smartspace 平台说明了商业枢纽，在入住率 70% 的情况下产生了 870 万欧元的年化仓储租金。^{[3]Sirius Real Estate，“2024 年年度报告和账目”， Sirius-real-estate.com}

按存储规模：大型单位加速商业化

2024 年，40 平方英尺以下的中小型房间占据德国自助仓储市场份额的 47.92%，相当于德国自助仓储市场规模内的 1250 万平方英尺的可出租面积。学生、外籍人士和城市租房者选择这些单位来存放季节性物品和个人物品。平均停留时间7.4 个月，比欧洲同行稍长。

100 平方英尺以上的大型单位的复合年增长率最快，为 6.98%，因为企业和家庭装修商需要更宽敞的空间来存放库存、设备和家具。到 2030 年，该市场面积将达到 960 万平方英尺，缩小份额差距。运营商推出了免下车通道和装卸码头来吸引商业租户，与中型房间相比，每平方英尺的收入提高了 18%。

按存储类型：气候控制带来更高收益

2024 年，传统非气候空间占总面积的 61.72%，反映了为一般家居用品建造的早期资产。该类别仍然具有价格竞争力，租金比高级客房低 20-25%，维持了对成本敏感的消费者的忠实基础。

随着德国自助仓储市场规模的扩大以及该细分市场每年增长 7.32%，预计到 2030 年气候控制容量将达到 38.28%，达到 43.7%。节能暖通空调系统加上符合补贴资格的屋顶太阳能装置，抵消了较高的公用事业成本。处理电子产品或药品的中小企业需要支付 35% 的保费，以确保符合存储规范，而​​保险公司则要求对艺术品和重要记录进行温度调节。智能气候分析可减少 12% 的能源负荷，提高净运营收入。

按所有权模式：租赁设施占主导地位

自有房地产仍占可出租面积的 67.82%，使运营商能够长期控制成本和升值。这种重资产战略适合拥有充足资产负债表能力的企业，例如Shurgard。

然而，在售后回租结构的支持下，租赁场地的复合年增长率为7.45%，这些结构回收了资本以扩展到柏林、法兰克福和汉堡。到 2030 年，分配给租赁设施的德国自助仓储市场规模应接近 1540 万平方英尺。灵活的合同期限允许运营商无需大量前期投资即可测试二线城市，而业主则享有稳定的三重净收入流。机构投资者将存储视为多元化工具，确保采用轻资产模式的运营商拥有稳定的空间管道。

地理分析

德国自助存储市场需求集中在柏林、慕尼黑、汉堡、法兰克福和科隆这五个大都市周围，合计占全国可出租面积的 60% 以上。由于出租住房严重短缺，柏林的平均入住率达到 94%，租金比全国平均水平高出 12%。慕尼黑和法兰克福吸引了与金融服务和汽车集群相关的企业客户，从而推高了综合收益率。 

汉堡作为国际物流枢纽的地位推动了商业需求；港口区附近的运营商 50% 的租赁来自需要清关中转空间的进出口公司。科洛格受益于中心地理位置和强劲的电子商务包裹活动，为新进入者提供了肥沃的条件。斯图加特和杜塞尔多夫等二线城市土地成本较低，但密度充足，为轻资产运营商的投资组合多元化提供了机会。 

世邦魏理仕指出，尽管 2023 年更广泛的商业房地产活动下降了 60%，但投资者对另类房地产的兴趣提高了自存储交易量。欧洲央行从 2024 年 6 月开始的降息降低了融资成本，提高了绿地开发和适应性再利用项目的可行性。废弃的零售盒子和性能不佳的办公室地下室被积极重新定位为存储空间，随着运营商追逐未开发的客户群，这一趋势可能会扩大到一级都市之外。

竞争格局

德国自助仓储市场拥有近 1,028 个设施由泛欧连锁店和国内独立连锁店共同经营。 Shugard 和 MyPlace 共同经营超过 300 万平方英尺，利用强大的品牌和机构资金。 Shugard 于 2025 年 2 月在斯图加特开业，面积增加了 75,437 平方英尺，巩固了其在汽车走廊的地位。 MyPlace 宣布投资 2500 万欧元用于柏林和慕尼黑的三个新设施，凸显了积极的城市建设。 

LAGERBOX 和 Storebox 等中型企业通过城市微业态和数字用户体验实现差异化。 Storebox 于 2024 年 10 月收购了汉堡的两个基地，体现了高壁垒物流区的整合势头。 Pickens Selfstorage 和 ZeitLager 等技术公司利用无人模型来降低运营支出，将节省的资金用于营销和单位增强。 

陷入困境的办公和零售资产提供了转换渠道；威尔明顿信托数据显示 20 年第一季度不良贷款达 97 亿欧元24日，促使贷方考虑重新定位自助仓储。由于分区复杂性和土地成本，进入壁垒仍然较低，但拥有强大房地产科技平台和资本渠道的运营商仍保持优势。市场碎片化现象依然存在，排名前五的集团所占总空间不足 40%，为有机增长和收购增长留下了空间。