中国设施管理市场规模及份额
中国设施管理市场分析
2025年中国设施管理市场规模为2,118.9亿美元，预计到2030年将达到2,904.1亿美元，期间复合年增长率为6.51%。国有企业 (SOE) 加速外包、商业业主采用智能建筑技术以及对 ESG 合规服务不断增长的需求支撑了增长。尽管房地产债务危机短期内限制了新增供应，但二三线城市正在成为强大的增长节点。随着客户追求基于结果的采购，捆绑式综合合同现已超过单一服务协议。技术驱动的节能解决方案正在重塑竞争地位，而大型科技公司的内部团队则造成选择性替代风险。碎片化现象依然存在，但对规模和数字化能力的追求正在推动中国制造业的发展
关键报告要点
- 按服务类型划分，硬服务领先，2024 年收入份额为 61.7%；到 2030 年，软服务预计将实现 7.49% 的复合年增长率。
- 按产品类型划分，到 2024 年，外包细分市场将占中国设施管理市场份额的 68.9%，而到 2030 年，其混合增长预计将达到 6.90% 的复合年增长率。
- 按最终用户行业划分，商业设施将占据 2024 年中国设施管理市场规模的 38.99%。 2024；预计 2025 年至 2030 年间，工业和流程工厂将以 7.88% 的复合年增长率扩张。
中国设施管理市场趋势和见解
驱动因素影响分析
| 地理相关性 | |||
|---|---|---|---|
| 国有企业的外包势头 | +1.2% | 北京、上海、广州 | 中期（2-4年） |
| 智能建筑和物联网采用 | +1.8% | 一级扩展到二级 | 长期（≥ 4 年） |
| 绿色认证股票的增长 | +1.1% | 全国城市 | Lo长期（≥ 4 年） |
| 二级和三级商业地产扩张 | +0.9% | 中西部中心 | 中期（2-4年) |
| 公共资产混合所有制改革 | +0.7% | 全国 | 中期（2-4年） |
| 电商冷链物流 | +0.8% | 沿海走廊 | 短期（≤ 2 年） |
| <小>资料来源： | |||
国有企业外包采用率上升
2024 年中央企业实现利润 2.6 万亿元人民币（0.36 美元），收入 39.8 万亿元人民币（5.51 美元），释放出资本，专注于战略重点，同时外包非核心业务操作。与股票业绩挂钩的监管加大了运营效率的压力，促使捆绑合同源源不断地流向专业提供商。国有资产监督管理委员会（国资委）将外包政策与国家目标保持一致，为中国设施管理市场提供了可预测的国有企业投资渠道。 [1]国务院国有资产监督管理委员会 (SASAC)，http://en.sasac.gov.cn/ 中期增长为随着越来越多的省级国有企业在交通、能源和电信领域复制中央蓝图，这一点得到了加强。
智能建筑技术与物联网驱动的预测 FM 的集成
基于人工智能的建筑管理系统可将大型办公塔楼的能源使用和碳排放量减少高达 30%，而物联网诊断则实现了 97% 的故障识别准确率。房地产科技公司在旗舰综合体中部署了 10,000 多个传感器，将劳动力成本削减了 62%。生成式人工智能工具甚至可以重新设计工厂布局，以满足工业 4.0 工作流程，缩短安装交付周期和停机时间。由于租户将室内环境质量与人才保留等同起来，中国设施管理市场为提供端到端数字孪生、云仪表板和数据驱动的能源改造的提供商提供了溢价。
绿色建筑存量的增长推动了对节能 FM 的需求
中国拥有 3,620 个 LEED 认证项目和超过 25,000 个穹顶tic 三星级绿色建筑，其中许多强制要求到 2025 年达到基本等级规范。 [2]GBCI，“1,563 个 LEED 绿色建筑代表超过 2400 万平方米 (GSM) 空间的项目在中国大陆获得了 LEED 认证” https://www.gbci.org/，设施运营商必须在能源、水和废物方面实现可衡量的资源节约，推动先进计量、重新调试和可再生微电网的采用。与 ESG 相关的融资进一步奖励与注重可持续发展的供应商合作的业主。因此，中国设施管理市场在招标过程中将 WELL、RESET 和 ISO 14001 等认证视为差异化因素。
商业地产在中国二线和三线城市的扩张
城市化参考政策将成都（2023 年人口为 2093 万）和重庆等城市提升为甲级股票仍可负担的替代企业中心。 [3]https://www.britchamswchina.org/hengdu/ 市政交通升级和新放开的土地使用规则推动了办公、物流和零售建设管道。设施公司中的先行者锁定了多年期综合合同，根据占用者的规模进行交叉销售。这一转变使收入多样化，远离饱和的一级市场，减轻了空置率压力。
限制影响分析
| 房地产债务过剩 | -0.9% | 全国地铁 | 短期（≤ 2 年） |
| 科技专业的内部 FM | -0.6% | 一级科技集群 | 中期（2-4 年） |
| 分散的消防安全规范 | -0.4% | 跨省站点 | 长期（≥ 4 年） |
| 碳审计成本根据 ETS | -0.3% | 重工业带 | 中期（2-4年） |
| 来源： | |||
房地产债务危机限制了新设施供应和装修预算
万科等大型开发商报告亏损62亿美元，商业交易额从2021年的603亿美元下滑至2024年的386亿美元。供应商面临激烈的价格谈判，尤其是在北京空置率超过 21% 的写字楼。只有在资产负债表修复解锁建设开始后，短期阻力才会得到缓解
大型科技集团内部 FM 团队的竞争加剧
腾讯在北京购买了 70,601 平方米。北京和阿里巴巴斥资 6.42 亿元人民币（8.6 美元）开设了一个占地 470,000 平方米的园区，两个园区均配备了专有的 FM 部门。科技巨头将人工智能构建分析与企业 IT 堆栈集成，为外部供应商设置了很高的进入壁垒。外包专家的应对措施是重点关注中立性和合规性超过数据主权问题的多租户资产和行业
细分分析
按服务类型：硬服务保持规模，软服务超越
由于强制要求，2024 年硬服务占中国设施管理市场的 61.7% GB 55037-2022 消防规范下的生命安全和 MEP 维护。需求集中在暖通空调改造、资产可靠性和法定检查方面。软服务预计到 2030 年复合年增长率为 7.49%，受益于疫情后卫生标准的提高、敏捷的工作场所支持以及人工智能支持的能源管理，每年可节省 1.25 元人民币试点商场达 100 万元。随着 ESG 披露的扩大，软件服务供应商现在将废物转移和餐饮碳跟踪作为高级附加服务捆绑在一起。因此，中国软服务设施管理市场规模比硬服务市场规模更陡
按产品类型划分：外包主导地位，集成模式不断提升
外包合同在 2024 年占据中国设施管理市场份额的 68.9%，并且到 2030 年复合年增长率将达到 6.90%，反映出客户对核心业务差异化的关注。单一服务协议在较小的资产中仍然盛行，但捆绑和完全集成的 FM 越来越多地赢得企业和公共部门的招标，在这些招标中，总生命周期拥有成本指导着采购。集成 FM 解决方案通过整合安全性、可持续性和乘员体验方面的 KPI 来改善治理。相反，内部股份仍为 31.1%，主要由科技和重工业所有者持有优先考虑数据控制。高级分析的服务成本有利于规模运营商，从而增强了中国设施管理市场未来的外包势头。
按最终用户行业：商业部门领先，工业部门加速
商业设施，包括办公室、数据中心和全渠道零售，占 2024 年收入的 38.99%。企业租户追求差异化的租户体验，以此作为减少高空置率的杠杆，尤其是在上海，投机性甲级供应使租金保持可议价。在跨境电子商务和价值 3,391 亿元人民币的冷链物流市场的推动下，工业和加工领域预计将以 7.88% 的复合年增长率增长。温控仓库、半导体工厂和电池工厂依赖严格的 GMP 风格协议，为精通 ISO 50001 能源管理的 FM 专家提供丰厚的回报。
地理分析
东部省份仍然是收入支柱，受到上海 2024 年第三季度办公楼净吸纳量 152,460 平方米和零售吸纳量 343,500 平方米的提振。成熟的基础设施和跨国租赁支持复杂的范围——能源仪表板、WELL 认证的装修和 24/7 指挥中心——允许收取溢价。由于人口流入、低房地产成本和政策激励吸引总部搬迁，以成都为首的中南部地区的预期复合年增长率最高。新供应引发了根据多年合同提前进行清洁、安保和机电外包，从而扩大了中国内陆盆地的设施管理市场规模。
在西部大开发战略下，西北和西南走廊实现了快速增长，该战略将公共工程资本支出引入光伏、高铁和物流中心。地方当局在招标中纳入绿色建筑基准，使拥有 ISO 45001 安全信条的公司受益基本物质和碳足迹计算器。华北和东北市场虽然成熟，但仍然提供稳定的需求，因为北京的政治和金融机构坚持通过供应商选择而产生影响的质量基准。
竞争格局
格局仍然适度分散：前五名参与者占总收入的 40% 以下，但集中度正在缓慢上升随着客户整合供应商小组而向上。世邦魏理仕等全球巨头在 2025 年第一季度的 FM 收入同比增长了 16%，并通过将价值 30 亿美元的项目管理部门与 Turner & Townsend 合并，加深了其国内业务。 [4]CBRE Group, Inc.“报告第一季度财务业绩r 2025” https://ir.cbre.com/press-releases/detail/250/cbre-group-inc-reports-financial-results-for戴德梁行同样通过强化数据中心和生命科学领域的专业化，超越了盈利目标。国内巨头 Onewo Space-Tech 和 China Shine 利用成本敏捷性和地方政府网络，而 ISS 和索迪斯则追求盈利收购——索迪斯于 2025 年收购康帕斯中国业务，扩大了其与食品服务相关的综合 FM 业务范围。成功越来越依赖于物联网平台、能源优化算法和 ESG 报告仪表板，从而在中国设施管理市场中脱颖而出。
近期行业发展
- 2025 年 6 月：亚丁服务公司成立IFM 与 TotalEnergies 建立战略合作伙伴关系，管理其 35,000 平方米的中国总部，服务包括清洁、维护、景观美化和卫生，所有这些均由亚丁的数字化技术提供支持。用于智能监督和绩效跟踪的tal twin平台。此次合作凸显了对工作场所管理可持续发展和创新的共同承诺，为 IFM 在中国树立了新标杆。
- 2025 年 5 月：JLL 推出了 JLL Property Assistant，这是一款基于 JLL Falcon 平台的人工智能驱动解决方案，旨在提高零售、工业和办公物业的绩效。它与 Yardi、MRI 和 Prism 等平台无缝集成，通过自然语言界面提供实时见解。该助理旨在简化运营和改进决策，将重新定义设施和资产管理标准。
- 2025 年 1 月：索迪斯同意收购 Compass 在中国大陆的子公司，巩固其餐饮驱动的 FM 产品组合。
- 2024 年 1 月：世邦魏理仕确认计划将其项目管理部门与 Turner & Townsend 合并，为基础设施和绿色能源打造 30 亿美元的收入平台项目等。
FAQs
到 2030 年，中国设施管理市场的预测规模是多少？
到 2030 年，中国设施管理市场规模预计将达到 2,904.1 亿美元，反映出2025 年起复合年增长率为 6.51%。
哪种服务类别增长最快？
软服务——涵盖清洁、保安、餐饮和办公支持——预计到 2030 年复合年增长率将达到 7.49%，超过硬服务类别。
为什么二线和三线城市对设施管理提供商很重要？ 这些城市呈现出快速的商业房地产扩张和有利的成本结构，为建立本地业务的提供商提供了先发优势。
这些城市呈现出快速的商业房地产扩张和有利的成本结构，为建立本地业务的提供商提供了先发优势。
谁在竞争格局中处于领先地位？
世邦魏理仕、戴德梁行、ISS 和索迪斯等国际企业持有相当大的份额，而 Onewo Space-Tech 和 China Shine 等国内领先企业则在本地网络和成本方面展开竞争。
