加拿大联合办公空间市场规模和份额

加拿大联合办公空间市场分析

2025 年加拿大联合办公空间市场规模为 10.3 亿美元，预计到 2030 年将达到 18.3 亿美元，在预测期内复合年增长率为 12.12%。稳定的混合工作采用、不断增长的郊区需求以及政府创新资金保持了增长跑道的畅通。随着全球现有运营商紧缩开支，国内运营商取得了进展，而轻资产合作伙伴模式则降低了资本风险并加速了扩张。融合技术、ESG 资质和健康计划的运营商享有更强的定价能力。市中心空置率疲软创造了有利的租赁条件，但优质塔楼的高租金仍然对利润率构成压力。

加拿大联合办公空间市场趋势和见解

混合和远程工作实践的扩展

混合工作现已成为加拿大正常商业生活的一部分。远程办公人员每天可以节省一个多小时的通勤时间，并且始终报告工作与生活的平衡程度更高，这使雇主对灵活的模式持开放态度。 F联邦政策设定了三天的现场基线，将这些安排固定在公共部门，并标志着整个经济的接受。 2024 年 5 月，在家工作的比例稳定在 18.7%，远高于大流行前 7.1% 的水平，表明这一趋势已经稳定而不是逆转。偶尔较长的通勤距离鼓励员工使用位置优越的联合办公地点而不是传统的总部。因此，持续的租户兴趣提升了加拿大联合办公空间市场的需求^{[1]Mona Fortier，“通用混合工作模式的实施”，加拿大财政部秘书处， tbs.gc.ca}.

政府创新计划和孵化器

联邦和省级机构部署数十亿美元来刺激先进技术，而资金需要充分利用灵活的物理家园。耗资 2 亿美元的人工智能计划和耗资 1 亿美元的人工智能辅助计划都将协作空间指定为关键基础设施。安大略省电网现代化中心由 1000 万美元联邦资金支持，为 120 家清洁技术企业提供实验室式空间，并为特定行业的联合办公中心树立了典范。加拿大商业发展银行监管着 70 亿加元（52.5 亿美元）的风险基金，为早期租户提供支持。对女性和原住民主导企业的公开承诺扩大了包容性工作空间需求。这些计划共同为加拿大联合办公空间行业注入长周期增长^{[2]François-Philippe Champagne，“2024-25 部门计划”加拿大创新、科学和经济发展部，ic.gc.ca}。

P郊区中心参考

通勤痛点将更多租户吸引到郊区。 WeWork 与 Vast Coworking 合作，在北美开放了 75 个郊区办公地点，包括列治文山，以满足这一转变。 IWG 报告称，全球最近 80% 的空缺职位位于市中心之外，这反映了加拿大的模式，即许多居民在大流行期间搬到了低密度地区。近十分之一的加拿大人仍然面临着一个多小时的通勤时间，因此更近的社区选择是一个有价值的选择。轻资产交易使运营商能够快速改造未充分利用的零售或 B 类资产。这一郊区浪潮为加拿大联合办公空间市场提供了新的收入来源^{[3]Cathy S. Rozel Farnworth 等人，“Flexible Work and Urban Mobility Post-COVID-19,” Journal of Urban经济学，科学直接。com}.

对健康和可持续发展证书的需求

企业 ESG 目标重塑了空间预期。租户寻求良好评级的空气系统、亲生物设计和经过验证的碳减排。 Allied REIT 将其认证投资组合提高至 41%，表明业主愿意在有需求的地方进行投资。 National Bank Place 的目标是获得 LEED v4 Gold 和 WELL v2 Silver，设定影响租赁决策的基准。提供绿色装修、安静区域和心理健康设施的运营商可以收取额外费用并获得更长的会员资格。因此，健康第一的定位为加拿大联合办公空间市场的增长带来了增量提升。

优质核心区的高房地产成本正在影响运营商的盈利能力

尽管多伦多市中心的空置率高达 18%，但优质城市塔楼的租金仍然很高。因此，依赖展示地址的运营商面临着更严格的利润率。奖杯建筑的空置率是四年来最低的，迫使人们在声望和利润之间进行艰难的权衡。新供应量稀少，全国在建面积仅为 420 万平方英尺，因此租金减免的可能性不大。像蒙特利尔 11 亿美元的 National Bank Place 这样的资本支出密集型项目凸显了中型运营商无法跨越的障碍。成本压力可能会减缓加拿大联合办公空间市场旗舰店的扩张。

市场集中在少数几个大城市，导致二线城市服务不足

多伦多、温哥华和蒙特利尔吸引了 88% 的风险投资，引导了大部分联合办公需求到那些枢纽。二线城市缺乏保持中心盈亏平衡入住率所需的知识工作者密度。大城市的抵押贷款压力进一步降低了在成熟地区以外扩张的风险偏好。即使是金斯敦或桑德贝等城镇的政府支持的创新中心也无法始终维持私人运营商的租金。不均匀的地理位置限制了加拿大联合办公空间市场在全国范围内的全面渗透。

细分分析

按设施规模和规模：平衡的格式保持领先地位

中等格式在 2024 年占据加拿大联合办公空间市场规模的 48.7%，因为这些足迹平衡了便利设施和成本效率。运营商可以接待项目团队和自由职业者，而无需大量资本支出。大型场地迎合企业客户的需求，但较高的装修支出和市中心租金限制了新的开业。在郊区，小型设施赢得份额因为房东接受灵活的条款并且需求门槛较低。该公式得出小型办公地点到 2030 年复合年增长率最高的预测为 13.50%。IWG 的全球模型将 80% 的新空缺地点放在社区环境中，这显示了加拿大联合办公空间市场中较小占地面积的可扩展性。

中型地点对于以交错模式轮换员工的企业混合计划仍然至关重要。会议套房、播客室和健身角面积在 20,000-40,000 平方英尺之间，可享受优质日通票价格。运营商完善智能建筑技术来跟踪利用率和调整服务规模。小型设施继续向交通邻近的郊区蔓延，那里的租金比市中心平均水平低 30%。这种双轨战略使运营商的投资组合保持多元化，并缓冲周期性波动。

按行业划分：技术领先，服务加速

信息技术在加拿大共享办公空间中占据 40.4% 的份额2024 年的市场。初创企业、SaaS 供应商和 AI 实验室看重即插即用的基础设施，因此他们很少在早期阶段租赁传统空间。政府对人工智能的资助加深了这一渠道并维持了该领域的支柱作用。以咨询公司和律师事务所为首的专业服务增长最快，复合年增长率为 13.79%，因为靠近客户的重要性超过了固定租赁。混合活动需要按需提供房间，从而推动这些公司制定会员计划。

技术仍然是塑造便利设施的创新磁石，包括光纤冗余和活动舞台。然而，管理咨询公司和设计机构现在占据了整个套房，更喜欢灵活的扩展而不是五年合同。金融科技、生命科学和清洁能源企业填补了租户组合，证明加拿大联合办公空间行业正在超越其最初的技术根源。

按最终用途：企业占主导地位，但初创企业激增

企业占 20 个共享办公空间的 51.1%24 的收入，反映了卫星中心和项目团队联合办公的主流化。财富 500 强公司签署了巩固现金流的多年期协议，推动运营商提高企业级服务水平。在加速器网络和包容性资金的帮助下，初创企业和其他小型企业的复合年增长率将达到 14.02%。自由职业者提供基线需求，即使在较大客户流失的情况下也能保持入住率稳定。

企业客户寻求可持续发展报告、数据安全和校园式设施。获得 WELL 或 LEED 认证的运营商将赢得 RFP。初创企业仍然对价格敏感，但重视社区计划和投资者聚会。这两个群体共同提高了工作日和晚上的利用率，增强了加拿大联合办公空间市场的收入密度。

地理分析

安大略省以 47.9% 的份额占据加拿大联合办公空间市场的份额感谢多伦多作为金融和科技强国的角色。 2024 年第三季度净吸纳量超过 650,000 平方英尺，凸显需求反弹。 Snowflake、BMO 和多个人工智能实验室选择了该地区，以验证其人才库。然而，市中心 18.1% 的空置率却为运营商提供了战略场地的优惠租赁条件。安大略省 17 个城市由政府支持的区域创新中心扩大了 GT 以外的可寻址基础。

随着卡尔加里的多元化议程获得牵引力，阿尔伯塔省以 14.21% 的复合年增长率位居速度领先者。 5250 万美元的市中心更新基金吸引业主将未充分利用的楼层改造成联合办公布局。埃德蒙顿的能源到技术转型项目进一步激发了需求。魁北克利用蒙特利尔的双语劳动力和国家银行广场等大型建筑来吸引寻求现代、可持续空间的企业。不列颠哥伦比亚省受益于温哥华的太平洋贸易导向和越来越多的郊区地点，例如 Richm

其他省份由于初创企业密度较小，仍然落后。然而，随着时间的推移，数字基础设施拨款和远程优先招聘可能会使人才向西和向东转移。形成房东联盟或公私合作伙伴关系的运营商可以弥合这一差距，并将加拿大联合办公空间市场引入服务不足的地区。

竞争格局

市场适度分散。 IWG 报告称，通过与房东的轻资产合作伙伴关系，2023 年收入将达到创纪录的 33 亿英镑（42 亿美元），这种模式可以降低前期风险。 WeWork 在重组期间削减了 40 亿美元的债务，并将加拿大工厂削减为核心资产，让 Workhaus 等本土品牌在空置的楼层中扩张业务。区域参与者通过精心策划的社区、双语员工或特定部门实验室来区分。

技术使用现在是一个关键战场。 Workplace K 运行占用传感器和应用程序内办公桌预订，可提高利用率和用户满意度。 ESG 领导力也很重要：LEED 认证建筑的运营商吸引了愿意支付溢价的具有 ESG 意识的企业。郊区增长是最新的领域；目前，北美近一半的门店位于市中心之外，加拿大的运营商也效仿了这一模式。排名前五的供应商合计控制着全国约 35% 的供应量，为灵活的进入者留下了空间。

随着全球集团在二级市场寻找优质投资组合，并购可能会加速。与开发商成立的合资企业为运营商提供了进入混合用途场地的优先权。只要房东面临空置率上升，收入分成或管理协议仍将是加拿大联合办公空间市场流行的增长途径。